停车场管理：环环相扣 不容疏漏

汤孝群

停车场本身是物业的配套系统，只有在各个方面、各个环节都管好了，才能保证整个配套系统的良好运行。否则，任何一个环节的疏漏，都会影响到整个系统的经营运行，造成不必要的损失。笔者认为，停车场管理的内容，主要有以下几点：

一、安全管理

由于停车场停放车辆具有流动性，加之车辆价值兄昂贵，极容易形成安全隐患。所以，做好安全防范工作是十分重要的。

1、人防

（1）建立高素质的保安队伍

高素质的保安人员是提高好车场安全保卫工作的根本。为此，在招聘车场保安人员时，要聘用身体素质好、有一定文化、思想素质好的员工，并做好岗前、岗后保安知识培训；注重员工职业道德、法规制度的教育，加强业务技能的训练，做好消防和治安管理预案、演习，真正建立起一支爱岗敬业、纪律严明、行为文明规范的高素质的保安队伍。

（2）健全各种安全保卫制度

为了强化停车场的安全管理，要把建立健全各项停车场的安全管理制度放在首位。为此，停车场应建立《停车场管理规定》、《巡逻保安员岗位职责》、《保安员应付紧急事件行动方案》等制度，从根本上保证停车场管理工作的有序实施。

2、技防

如果说人防是停车场管理的软件，那么，技防则是停车场管理的硬件。配备先进的技术防范设施设备，是提高停车场安全管理水平、管理效率，切实保障停车场安全必不可少的条件。综合现有停车场管理技术防范配备情况，主要有以下一些设施设备：

具有存储、记录、查询和自动检索功能的计算机安全管理系统，重要部位场所的闭路电视监控系统，可视对讲系统，通信联系系统，机械防盗系统，公共照明系统和总值班工作系统等。特别对于大型的停车场尤其必要，应尽量配备。例如：智能停车场收费管理系统，它是采用图形人机界面操作方式，通过计算机图象比较，用先进的非接触感应操作方式，自动识别进入车辆用户的身份，并通过计算机图像处理来识别出入车辆的合法性。车辆出入停车场，完全处于计算机监控之下，使得停车场的出入、收费、防盗、车位管理完全智能化并具有方便快捷、安全可靠的优点，从而进一步提高了车库管理的质量。

二、日常管理

作为一个停车场项目管理者，管理过程中一定要明确停车场各岗位人员的岗位职责。例如，车辆管理负责人职责：1、依法循章对住宅区（大厦）、交通、车辆进行管理；2、负责按物价部门收费规定收取车辆保管费；3、熟悉掌握住宅区（大厦）车辆流通情况，车位情况，合理安排，优先保证业主使用车位；4、负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行日考核，填写《员工考核表》；5、负责每日工作检查，并填写《车辆管理日检表》；6、负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉；7、负责对员工进行法制教育和职业道德教育，不断提高服务质量；8、负责对员工进行岗位培训，并做好培训记录；9、定时向管理处主任汇报工作，等等。

同时，还要对停车场工作情况进行随时督导检查，定期召开管理会议（至少一月一次），组织检查管理停车场的系统设备和程序的完好性，保证设施设备的有效和正常使用。

三、停车场经营管理

1、加强车辆的月停、临停工作的管理。停车场停放车辆一般分为月停和临停两种方式，月停车辆一般是按月收费，临停车辆则以计时方式进行收费。业主、顾客若要办理月停，可带齐证件或证明到车场收费处或管理处办理，并与管理处签订车位租用协议。车管员在收取当月应缴纳的车位租金及管理费后，发放停车卡及电子出入卡给用户，并收取电子出入卡押金。在对临停的收费管理上，要设置入口和出口，每天卖出的票数和入口数一定要相吻合，对停车场费的收取也应制定严格的管理制度，坚决杜绝吃票款的行为。

2、除了利用自身的资源开展停车业务之外，还可以为用户代办各种交通手续、证件、代办年检等，以取得良好的停车场经济效益。

四、清洁卫生管理

停车场由于车辆的大量集中，车流量大，易脏易乱。因此，停车场的清洁卫生不容忽视。要设立专职保洁人员配备相应的卫生器具，制定清洁标准、工作规范，除了定时完成清洁之外，还要有时段保洁安排。

五、消防管理

停车场的管理工作中，消防管理至关重要。做好此项工作，就要严格贯彻“预防为主、防消结合”的方针，应做好以下几点：

1、设立消防专业组织，明确消防责任划定；

2、制定消防管理制度，加强消防意识教育和培训；

3、完善消防设施，并定期检查消防器材，保证设施设备百分之百的完好率；

4、制定灭火应急方案，定期组织消防演习。

六、风险控制管理

停车场经营管理中，风险控制管理是一个非常重要的环节。车辆停放期间，车辆可能遭到人为故意或过失损坏，甚至可能会被盗窃或抢劫等。此类案件的发生，曾让不少物业管理企业付出了沉重的经济代价。因此，在风险控制管理方面，应注意以下几个问题：

1、培训问题。加强对员工物业管理知识、法律法规方面的培训，如《物业管理条例》、《合同法》等，对在物业管理中出现的个别案例进行分析，在思想上牢固树立风险防范意识。

2、保险问题。对于停车场停放的车辆，要求车主必须为车辆购买“车辆综合保险”，便于车辆丢失时，向保险公司索赔；未购置“车辆综合保险”的车辆，一律不予停放。这一点，车管员一定要严格把好送，经营性大型停车场，为了防患于未然，停车场按要求应投保“停车场公众责任险”业分散责任风险，使本应由停车场承担的经济赔偿责任（比如说由于停车场经营者的过失、管理不善引起的碰撞、乱蹭、火灾、爆炸、建筑物倒塌、盗抢和他人恶意行为），造成的车辆损失和人身伤亡，由保险公司负责赔偿。“停车场公众责任险”，降低了客户车辆风险，也降低了物业管理公司的责任风险。

3、加强日常停车场风险管理

以上内容只是笔者在停车场管理工作中的点滴体会和拙见。其实，真正要经营管理好停车场真的不是一件容易的事。还望我们物业管理人进一步的探索和总结，共同来取得停车场的社会效益和企业效益的双赢。