美国物业管理学校与课程简介

美国设有物业管理专业的大专院校很少，在纽约几乎是零。凡是有的，都只不过是大学里房地产专业中的一项课程。例如，哥伦比亚大学、纽约大学设有房地产专业，其中有物业管理课程。但读此专业的目的是为今后成为房地产商，从事房地产生意而打基础, 还没听说过是想成为一名物业管理者而读此专业。

在美国，大学物业管理专业没有像中国国内那样重视。

物业管理课程始于20世纪60年代

美国大学里设有物业管理课程也是在上世纪60年代末、70年代初的事情。

美国是私有制国家，73%的人是居住在自己独立的屋子里，就像中国的农民住在自己盖的房子里一样，不过用现代时尚的话来讲，就是住在自己的小别墅里。

美国的城市不像中国的城市那样人口密集、高楼林立。除了纽约，美国96%的城市只有中国上海市的一个县城大小，北京市一个区的三分之一，中国一个省会城市的十分之一。就拿旧金山、费城这样的城市，其规模只不过是中国的一个宁波市、苏州市。

60年代前，大部分住在城市里的美国人也是拥有自己的沿街三层高的联栋小楼，称之为Townhouse，这些住宅一般在城市的上端，称之uptown，下城叫downtown，是商业区。

因此，美国人的物业是自己管理自己的，在城市里有几栋几十栋楼的业主，也只不过请一两个Superintendent（主管人，管理人）来打扫整理。物业管理是典型的家庭产业的副业，哪怕是商业楼，大部分也是家族产业，也由家族打理。

他们以商业模式打理，以租赁管理为主。

50年代，美国大学的教育里没有物业管理课程。

到60年代， 二次世界大战结束十几年了，人口增多，经济稳定，城市里开始造大楼，造住宅公寓；到70年代中，美国移民人数增多，房地产的开发增长，在“9·11”倒塌的纽约世贸中心双塔大楼也是在那个年代建造的。到80年代，随着集团性的投资开发，城市边缘建起了联栋的小楼、小高层，形成一个个小区，城市中心的高楼公寓也增加了30%，物业管理这一课题被系统化、专业化。例如，纽约市政府60年代建造的楼，现有110万人居住，占纽约市人口的九分之一，这样的公有制建筑物业与小区建设就要专业化管理，从事管理工作的人要进行培训。纽约市的一些公私立大学，在60年代这样的需求情况下开设了物业管理培训课程。

物业管理课程去哪里上

现在，美国的很多公办社区大学、二年制私立大学、职业培训学校有物业管理课程，学生完成这种课程后，可以得到由学校颁发的结业证书(Certificate)。持有这样的证书去找物业管理的工作，相对来说是有点优势，因为你有了物业管理专业知识。

在纽约市的公办社区大学、二年制私立大学读物业管理课程的在校学生，选读完物业管理课程有两种意图：第一，获得结业证书后去找工作；第二，可以把学分带到其他大学去，如将来去纽约大学上房地产专业，把社区大学物业管理课程的学分带去后，不仅节省了学费，还缩短了完成学业的时间。

到职业培训学校上物业管理课程的学生大都是在职或失业找工作的成年人。纽约市有五、六个房地产学校，除了报考房地产经纪人执照培训十分吃香外，来补充专业知识、强化管理技巧、就读物业管理课程的人每年每个学校也有几百人。

物业管理结业证书课程因学校不同、学时不同，课程也不同。

社区大学、二年制私立大学的课时一般在60小时以上，职业培训学校的课时在22.5至40小时。

社区大学、二年制私立大学的收费是按学校规定的学分收费，现在约为280美元到350美元一个学分；在哥伦比亚大学、纽约大学这样私立名牌大学上物业管理结业证书课程，每个学分约在400到500美元。

在职业培训学校、房地产培训中心上物业管理结业证书课程，一次性收费，学费在450到2,000美元不等。通常在1,000美元上下。上课时间在晚上与周末为多，教师多为兼职的。

在哪个学校上课、完成学业、通过考试，就得到哪个学校的结业证书，它不像房地产经纪人执照、房地产估价师执照在学校完成学业后，还要参加州政府的统一考试，才能领取执照。

物业管理课程上些啥

笔者手上有几份不同学校物业管理结业证书课程，其中一份是纽约市为自己政府拥有的楼宇管理而设的培训中心的课程，物业管理结业证书课程共44个学时。

物业管理理论——概况与价值 4小时

与人交际技巧——业主、房客、管理人、雇员之间关系处理技巧 8小时

法律与诉讼——与建筑商、房客、维修商等各种合同的法律条例 8小时

市政规定与地方法规——大楼、环保法规，系统设备法规等 8小时

楼宇的开支——楼宇维护与日常的开支 8小时

基金与财务管理——物业费预算、管理与月年财务报告 8小时

还有一份课程如下：

1、行业概况，楼宇运行，公共关系

2、建筑法律，权力与合同

3、成本与债务

4、预算，簿记，流动现金与财务报表

5、都市计划与环保

6、合约，租赁的风险

7、安全，清洁与区域划分

这项课程共有22.5学时。

纽约的职教部门规定，物业管理结业证书课程至少要完成22.5小时课程，课时内容在房屋检查、投资物业、财政与税收、房地产与金融、管理风险、环境保护、财务报告、城市规章与法律、社工技巧等这些范围去选择。

不论学校的课程是否有所不同，但物业管理结业证书课程的总方向是由以下五个方面组成：

法律认识：了解与掌握联邦与地方法规、政策，了解物业管理的风险。

成本认知：无论住宅还是商业楼的运作，成功取决于降低成本。

业务流程：组织机构下的系统服务过程。

管理功能：职务与职责范围，不越权，不卸责。

服务技巧：人际关系与事物矛盾、冲突处理。

纽约部分大学、职业学校除了物业管理结业证书课程外，每年有许多物业管理讲座，例如：小区安全措施、物业大堂服务技巧、物业管理软件、公寓租赁管理、责任与保险等等，每次讲课4小时，听课收费在百元以下。

美国需要37万物业管理人

根据美国房地产协会的预估，到2016年，全美需求物业管理专业人士为375,000人。

物业管理职业是美国近十年增长最快的一项，优秀的物业管理专业人士必须熟知法律、房地产、管理、财务、社工等方面的知识，确保管理的住宅小区与商业楼的安全、环保与业主的福利；要提高服务质量，降低运营风险，保证业主与楼宇的价值。许多物业管理人士是从社工、会计、房地产、MBA等大学毕业后转到了物业管理这个行业的，进入物业管理行业后，感到知识不够用，再去学校进修物业管理课程。

不过，到目前为止，大部分美国高中毕业的年轻人没有兴趣从事物业管理或读物业管理课程。美国年轻人不感兴趣的一些理由是：

物业管理公司以服务公寓社区为主，收取服务费又有规定，盈利上升空间很小；

运营物业管理公司比其他公司困难，物业管理公司的客户不是个人，而是一个集体团伙，集团客户要比个人客户难搞；

薪水福利都依赖业主的物业费，要涨业主的管理费难上加难，管理费不涨，工资也不能升高；

没有挑战性，每天遇到的是繁琐的事……

此外，按2006年全美行业职务薪资行情，物业管理经理的年薪30,000至45,000美元，有些地方只有28,000美元。为此，虽然全美需求大量物业管理人才，上学校读物业管理的人还是不多。

虽然，在曼哈顿高级大楼的物业管理公司经理的年薪可达到70,000美元，这些高级大楼的物业费均为10至15美元每平方米每月，100平方米的住宅或商业楼，每月要付1,000至1,500美元物业费，这些物业管理人大都是哈佛商学院、哥伦比亚大学、纽约大学房地产专业或MBA的毕业生，而不是一般上普通学校读物业管理课程的人。

（作者系纽约资深物业管理顾问）