武汉博文物业管理有限公司

一、物业服务费的定义及其构成

国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》指出：“物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用”。

物业服务费可采取包干制和酬金制两种方式。我市对普通住宅小区执行的政府指导价是典型的包干制的收费办法。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费，盈余或亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务方式。实行物业服务费包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 (1) 管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。

(3) 物业管理区域内绿化养护费用。

(5) 物业管理区域内秩序维护费用。

(7) 物业管理企业固定资产折旧。

(9) 经业主同意的其它费用。

二、武汉市现行居住物业物业服务费实施中存在的几个问题，导致调整的必然性

这种想法存在于相当多业主的思想里，许多业主在交费的过程当中是以自己的心理承受能力或者说是主观意识来判断物业费用的高低。大多数业主的目标是少缴费多获得服务，于是同物业公司产生矛盾，激化的情况下，出现了不少业主拒缴物业费的现象。殊不知较低的物业服务费用往往造成以下几种后果：一是物业公司降低服务标准，只做表面文章；二是物业保值增值的目标无法实现；三是对于物业公司来讲，难以吸引优秀的、高素质的人才从事这一行业，为业主提供服务。以上三种结果最终会导致物业品质的下降和物业行业发展的瓶颈。作为住宅物业前期物业管理服务的委托人——开发商期，尤其是无品牌创建意识的中小开发商，也因将低廉的物业管理服务费作为促销的一个重要噱头和手段，而导致物业服务费“原始”标准偏低。近两年随着人工和材料成本大幅度增加，而本就低廉的服务费标准却丝毫未能同步增长，一些物管企业难以为继，只有选择无奈退出以减少亏损。而行业整体偏低的工资福利使高素质的人才“难寻难留”，人才的缺失又使物业管理行业的整体管理服务水平停滞不前，极度阻碍其健康有序发展。

　在投标的过程当中，少数物业公司为了占领市场，扩大规模，采取低价格等恶性竞争的策略，干扰了物业行业市场化发展的进程。他们为了中标孤注一掷，在标书中将低标准的价格配以大而全、精而细的服务制度和标准，一旦中标，在业主不知情，政府和开发商缺乏有力监督的情况下，为追求利润恣意降低原承诺的服务标准。单纯的价格战能使这些人短期获得市场份额，但伴随着服务问题的不断增加，难免进入恶性价格竞争的泥潭，为物业行业的整体健康发展蒙上了阴影。

2008年新《劳动合同法》和《实施细则》的颁布，使得众多基层员工流动频繁的劳动密集型的物业企业面临更大的困难。用工不签订书面劳动合同将面临高昂的成本，无固定期限劳动合同订立门槛大大降低，试用期法律规制更严格，违约金不能随便设立，劳动者可走人的情形扩大，裁员时要承担社会责任，劳动合同到期终止也要支付经济补偿金，违法辞退成本成倍上升，劳务派遣用工风险增加，五险一金的强制购买等等，使一些原本在微利线上挣扎的企业要保持现有的人员配置和服务标准迫切需要提高现行收费标准。

政府应在指导和核定物业服务费收费标准时，倡导实施“菜单式”的等级收费制度，使物业服务供需双方都能明明白白买卖。

相反，那些在投标中恶性竞争的企业却可利用这种统而概全的指导价格制度频频获利，因没有具体的细化的服务标准约束，它可以以低价来占据市场，再为了攫取高额利润在已获得管理服务权的服务区域提供低廉的服务，扰乱整个健康积极的市场。

三、调整武汉市现行物业服务费应采取的具体措施

如：长春市普通住宅小区物业服务费政府指导价格（按每月每平方米建筑面积计算）如下：
　 一级：每平方米1.00－1.50元；

　　二级：每平方米0.70－1.00元；
　　三级：每平方米0.50－0.70元；
　　四级：每平方米0.30－0.50元；
　　五级：每平方米0.30元
并就以上标准配注与之对应的详细的文字性服务等级说明。物业公司可以按照上述标准提供力所能及的服务，业主也能参照该标准的文字说明来督促物业公司的工作，从而判断每月的物业服务费是否交的值得，解决大多数人的顾虑和质疑。

甲级 楼内公共区域地面 每日清扫、每周拖洗一次；栏杆 每天檫抹一次 ；天花板、公共灯具 每月除尘一次；进户门 每三天擦抹一次 ；楼道玻璃 每周清洁一次。

由此看来，即使不熟悉物业保洁服务工作流程的人也一目了然，物业公司作测算是可以以此合理准确确定工作量和频率的大小，科学配置保洁员，避免人员的浪费或不足；业主可以以此检查物业服务工作，在保障自身权利的同时清楚明白消费。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业计费方式。

这种透明和规范正好避免了目前业主对物业管理服务企业的最大忌讳“物业服务费账目不公开，收支不透明”，有力规避了双方的矛盾根源。

本着“诚信经营，互惠互利”的原则对物业成本进行测算，取得业委会和辖区居委会的支持，及时向业主进行公布，或召开业主听证会进行有效沟通，是顺利提高物业费的法宝。具体步骤大致为：

（1）大力加强调整前期的宣传和铺垫工作，其目标人群就是该区域内的全体业主，没有特定的对象。

●充分调动区域内的物业企业管理服务人员，尤其是每天面对业主的一线员工，让其明白他们的收益与公司的效益息息相关，低廉的物业服务标准和不断上升的成本支出使公司面临极大的困难，希望他们利用一切和住户接触的机会，表明现行收费标准使公司举步维艰，甚至影响到员工的福利和工作干劲。来自基层的话，对许多业主来说可信度极高。

●利用论坛和区内公示栏开展书面宣传攻势，内容可以包括：

致业主朋友的公开信，信中晓之以理，动之以情，表明我们对他们长期配合、支持工作的感谢和低廉的物业服务费使我们面临的重重困难。

历年物业服务费支出的纵向比较，依据物业支出的构成项目逐条全面介绍人工和原材料的增长数字和比率，尽可能清晰、简洁，便于理解，基本采用数据说明，必要时配以文字辅助。例如，在人力成本的增大上就可以简要说明，一是新《劳动合同法》的实施使物管公司必须为全体员工缴纳五险，这使人力成本增加31.7%/人·月（养老保险20%，失业保险2%，医疗保险8%，生育保险0.7%，工伤保险1%）；二是企业最低工资标准由2005年前的400元/人·月上调为700元/人·月。

与周边相同类型小区物业服务收费的横向比较，尽量选择可比性强的，而且数据一定要准确无误。该物业管理处本年收支预算，做到清晰、可信，尤其是人员配置和岗位配置的辅助说明不可少，有可能最好附上相应的服务标准。近期季度或年度实际收支状况公示，要求同支出预算基本一致。

● 公示地点最好在我们的可控范围内，便于收集公示期间阅览人的各类意见和反映，为下步工作的开展打好基础。

《物业管理条例》第十五条规定“ 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、（3）时机成熟时提议召开业主代表沟通会，争取广大代表的认可。

请业主委员会和居委会多次召开业主代表、居民代表沟通会，邀请物业公司参加，就服务费调整和日常开支反复沟通，耐心、细心的作通他们的工作，打消部分人员的顾虑和质疑，取得大部分人的支持。对于个别对立情绪较大的业主，会下抓住机会多交流，也可通过第三方来做他的工作，最终取得85%以上的代表的认同。

（4）（5）按照新调整地物业服务费标准和业委会签订新的《委托合同》，合同中量化、细化服务标准，明确不可预见性事故的责任界定和补偿标准，便于日后的考核和管理。

物业服务费是物业管理服务的“价格”，是物业管理服务得以进行和实现的资金保证，是人们享受物业管理服务所带来好处的付出，是物业管理服务人员理应得到的劳动报酬，是物业管理服务公司提高自身物业管理服务水平，搞好综合服务的重要基础条件。合理的物业服务费是关系到武汉市物业行业能否维持下去并持续、健康发展和一个物业管理区域和谐社会创建的关键。