纽约人如何管理物业

在美国，一栋大楼动工前，建商要雇用律师花大概一年时间编写本册子，即“公寓单元出售计划”，并送到项目所在的州司法部审核。实际上，这是一本具有法律性质的计划书，全书归纳起来分为大楼的结构材料、买卖条例与管理体系三大部分。其中，管理方面有管理费的预算、业主委员会的选举、任期、职责等。公寓出售之后业主与建商一旦发生争执上了法庭，双方律师都会以公寓销售计划书为准则进行辩论。
　　当物业管理公司接手一个新的管理项目时，要做的第一件事是以该公寓的名称向州政府注册一家非营利公司，再以此公司去银行开一个账户，业主交的管理费都存入该账户。管理账户上的收入与支出是管理公司的主要工作之一。美国公寓业主每月交的物管费包括了大厅、走廊、楼梯、花园等水电煤消耗的费用，另外还有维修费，雇用清洁工、警卫的工资等，有人称此费为公寓的维持费。
　　美国的业主付多少物管费，其根据是业主拥有的单元占有公共部分的百分比。单元的层面高低与用途的不同，管理费会有些差别。公寓等级不同，服务不同，收费也就不同。一年以后，公寓的业主管理委员会根据大楼的实际收支作评估，可重新制定收费标准。一般来说，管理公司只能收取该公司管理的公寓物业管理费的2%至7%作为管理服务费。此外，纽约的公寓一定要买保险，新楼不买保险是开不了盘的。这样发生意外事故，伤者或死者可获赔偿。