小区车位、车库归属问题探析－兼谈如何理解和适用物权法第七十四

　　建筑物区分所有权中的车位、车库的归属问题涉及广大业主的切身利益,一直是开发商、业主及物业管理单位之间的主要纠纷之一。我国2007年10月1日实施的物权法第七十四条对小区车位、车库归属作了规定。笔者对该条规定的何理解和适用谈几点看法。 对物权法第七十四条的理解 　物权法第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 　物权法起草过程中，关于车位、车库的归属问题一直存在激烈的争论。主要有两种观点：第一种观点为业主所有说，又分为两个意见，一种意见认为车位、车库应归业主所有；另一种意见认为车位、车库作为业主的建筑物区分所有权内容，附属于整个业主的专有部分所有权而存在。第二种观点认为，业主与开发商有约定的按约定，没有约定或约定不明的，属业主共有。立法者认为，属于业主共有可的财产应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯、绿地等。专门用来停放汽车的车位、车库的归属是由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定归业主专有或专用的，这样操作可以避免纠纷。如果仅依靠物权法作出判断，即采取“一刀切”的法律统一规定的方式予以解决，不仅科学也有失简单，同时有可能引发新的不公，激发社会矛盾。从目前多数地方商品房销售的实际做法看，对车位、车库的归属使用，有的是业主购买、有的是开发商附赠、有的是业主承租的，一般都有合同约定。故物权法基于对已经存在的地方性法规和实践做法，以协调兼顾业主和开发商利益为出发点，最终采纳了约定归属说的观点。其理由有以下几点：第一，遵循私法自治的体现。物权法作为财产归属与利用的基本法应遵循这一原则，本条对车位、车库的归属应当根据约定确定的规定正是体现了司法自治的要求，有利于业主和开发商通过平等协商，同时也最有利于争议的解决。第二，符合市场经济的内在要求，通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷。在车位、车库归属上实现各方利益的最大化。第三，有利于对车位、车库有效利用和管理，可有效缓解当前车位、车库紧张与停车难的局面。 　基于以上理由，本条所规定的3款内容，有以下几个特点：1.本条规定只调整小区建筑区划内车位、车库的归属问题，小区建筑区划外的车位、车库不属于本条的调整范围。2.在明确车位、车库归属时，应当首先满足业主的需要，在保证小区业主使用前提下，方可允许他人使用。3.小区车位、车库的归属应当采用约定方式。业主和开发商按照出售、附赠、出租的办法进行约定，明确产权和使用权。4.本条只规定了占用业主共有道路、其他场地上用于停放汽车的车位，属于业主共有，并不包括车库。因为，按照地上建筑物与土地使用权不能分割使用原则，车库所占用的土地使用权，不能当然地认为属于业主共有；再则，车库作为独立使用对象，不属于小区的公共设施，故车库的归属应从约定。 小区车位、车库性质相关联问题 　第一，土地使用权与房屋所有权关系 　我国城市房地产管理法第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”从该法律规定可以看出，当事人进行房地产转让、抵押时，我国实际上是实行“房随地走”的一元转让模式。开发商向房屋买受人出卖了房屋所有权，那么土地使用权也应该随之一并转让。如果将房与地分开，其权利分别由不同的主体享有，就会造成土地权利人和房屋权利人都难以使用房屋和土地的局面。小区的车位、车库大都建设于小区内，依附于小区土地和建筑物而存在，既然房屋所有权和土地使用权都一并转移给了房屋买受人，那么作为附着于小区土地上的车库就应该属于房屋买受人所有。 　第二，建筑物所有权区分关系 　建筑物区分所有权主要是解决城市民用高层住宅所有权归属以及权利正常行使的制度。小区车库法律属性的主要争议点在于其是否为建筑物区分所有权中的共用部分，业主是否对小区车库享有共有所有权。小区车库的建立是依附于建筑物的，如同小区的绿地和道路一样是供小区业主使用的，因此其属于共用部分当无异议。但是在实践中，小区车库的所有并不是随着专有部分的转移而当然转移给房屋买受人，房屋买受人必须通过签订租用合同，缴纳一定的租金才可取得使用的权利，但是这并不影响其作为共用部分的法律属性。即使签订租用合同一般也是在小区业主内部，也是必须依据共同关系所生的成员权才具有租用资格的。将小区车库定性为共用部分将会很好地保护小区业主的利益，也是符合现代建筑物区分所有权理念的。 　第三，谁投资谁受益的关系 　小区业主买受房屋时，房屋所有权和土地使用权一并转移给房屋买受人。房屋买受人所缴纳的房款并非只包括房屋的价款，还包括取得土地使用权的费用，否则开发商将无从获利。既然开发商将小区车库的资金投入已经分摊到各业主名下，那么实际上车库的投资者乃是小区业主，则小区车库的所有权当然归于各房屋买受人即小区业主。因此，开发商虽然是小区项目名义上的投资人，但是其投资成本包括建设小区车库的成本已经计入了房屋销售价格当中，业主支付了对价，应当取得车库的所有权，这与民法的基本理念是相一致的。 司法实践中的问题 　第一，小区车位、车库归属不清晰。在现实生活中，小区所有业主并不一定都需要车位和车库，将建设小区车位和车库的资金投入全部由所有业主分摊并非符合全体业主的意愿。当开发商不将车位和车库投资分摊在商品房建筑物总面积中，则车位和车库的建造需要额外投资，在这种情况下将车库一律归全体业主所有，也有失公平。但是又会出现另外一种情况，小区车位、车库的投入是否算入商品房出售价格之中，业主根本没有知悉的可能，且很难举出证据证明。当开发商既算入了商品房总价格（故意隐瞒），又将车位、车库卖于独立的业主，这时的权属如何确定，物权法第七十四条没有明确。 　第二，首先满足业主需要的规定过于原则化，不具有可操作性。在一般情况下，开发商在出售商品房时都会同时将车库出售或者附赠、出租，而业主在购买商品房的同时并非一定具有购买车库的经济能力和现实需要。在多数业主不能同时买房又买车库的情况下，开发商必然会将车库出让，甚至会卖给非业主。在这种现实情况下，首先满足业主的需求是与现实相脱节的。而且首先满足业主的需求如何定量也是一个难题，是要求每户一库还是几户一库，都需要法律明确规定。如可以实行小区车库的预购制度以及业主享有优先购买权等。 　第三、按照约定确定车位、车库归属不利于业主利益的保护。 　1.实践中开发商与业主的地位不对等。当今的房屋买卖合同大多是格式合同，或者具有格式合同的性质。房屋买受人只能被动地接受开发商提供的房屋买卖合同，而没有多大余地进行协商。同时，在商品房建设、出售中相关的法律文件房屋买受人是不可能获得的，开发商将其作为商业机密并不向买受人出示。在产生纠纷后业主的举证能力十分有限，而开发商占据绝对证据优势。开发商有多种途径（合法与非法）证明其对小区车库拥有所有权。物权法第七十四条规定车库归属通过约定的方式，虽然是对当事人双方意思自治的尊重，但是在双方当事人地位不对等的情况下，一旦发生纠纷将不利于业主利益的保护。 　2.我国不动产登记制度不完善对业主利益的影响。目前我国的房地产登记制度还不完善，尤其是对于小区车库的容积率是否记入公摊面积不予记载。不动产登记簿和权属证书作为公示的基本载体，在小区车库权利归属上并未发挥其作用，而这种回避态度使纠纷变得复杂化。在房地产初始登记的实务中，登记机关除办理土地使用权证、房屋所有权证或房地产证外，对于共有、他项权的房地产权证，登记机关并不办理。停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。登记机关现行发放的房地产证对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式，无形中给开发商拟定的有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的房地产证，以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款，保护自身的合法权益。在登记制度不完善的情况下，对小区车位、车库的归属由当事人约定也势必对业主的利益造成损害。 　3.物权法第七十四条的出台为小区车位、车库归属纠纷的解决提供了法律条文的支持，但是由于其过于原则化，不具有操作性，在实践中发挥的作用也必将有限。2005年出台的物权法（草案）第七十六条第二款规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”相比较而言，物权法第七十四条不利于业主利益的保护，建议尽快出台相关配套法规，使物权法的效用落到实处，以充分保障双方当事人合法利益。