维修资金使用新思路

当前，由于受惠程度不同以及认识上的差异，导致业主对维修资金使用的意见不统一，往往造成急需使用的维修资金久拖不能到位。因而影响共用设施设备的及时维修和相关业主的正常生活。因此，需要不断提高业主的自我保障意识、创新相应的管理服务措施，助推维修资金使用保障的增速与提效。
一、资金使用“要件”形成难的成因
《物权法》明确规定维修资金的使用“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。业主意见据此成为维修资金使用办理的法律前置“要件”。所谓“要件”，是指完整记载业主意愿的行为过程，是必备的资金使用档案管理资料。目前，维修资金使用办理的“要件”大多采用业主签名表决来实现，但有的物业区域“要件”却很难形成，主要有以下几种情况。
一是业主委员会不健全的物业区域。其业主自理自治程度不高，业主决策往往散乱不集中，对区域物业难以形成有计划的统一管理。涉及区域内公共利益的调整或安排，未触及自身利益的业主有的则漠不关心，导致维修资金的使用办理“要件”形成难。
二是业主委员会和物业服务企业均不存在的区域。这些区域设施设备的维护不仅缺乏管理，而且维修资金的使用缺乏统一的组织和协办，往往处于停滞状态。
三是矛盾纠纷较多的物业区域。此类区域可能同时存在不同利益需求和主张的业主群体，因业主之间的利益冲突或意见分歧，其维修资金的使用“要件”形成相当困难。
以上种种情况使得急需维护的项目在极短时间内要征得多数业主的同意显然不现实，而那些业主异地投资购房或异地工作占多数的物业区域则更为困难。《物权法》、《物业管理条例》等针对维修资金的使用虽然均有原则性的具体规定，但对业主的“同意”怎样形成，怎样把控业主“同意”的真实性，现行的政策法规均缺乏有效的补充和说明。
二、对维修资金使用“要件”形成的相关建议
由于缺少政策法规的支持和具有指导意义的典型案例作参考，采用行政审批的方式或在缺乏依据的前提下强行促成“要件”的形成，助推维修资金使用的快速到位，不仅会承担行政风险，而且主管部门和业主之间还容易产生法律纠纷。因此，应急维护和修缮如果省略或去掉“要件”都是不可取的。实践证明，现行业主签名表决的方式需要改进和不断创新。业主对维修资金使用表决的形成应该是多方面的，业主书面亲笔签字表决是形成维修资金使用“要件”较完善的方式，但不是唯一的途径。尤其是紧急情况下的资金使用应当将“要件”的形成和快速维修保障紧密地结合起来，才能充分体现资金使用保障的优越性。同时，应当在遵循法律、法规以及确保资金安全的前提下，创建严谨规范且“要件”形成多样化的管理措施，确保资金使用处于监督到位、快捷流转的良性状态。
1．明确监管职责
首先，应强化区域性属地管理。辖区房产主管部门或政府办事机构熟悉区域物业管理情况，是靠前监督维修资金使用“要件”办理的指导者，可协助业主规范办理资金使用手续，因而这种方式可成为优化资金使用的重要途径。 其次，明确资金的使用监管职责。一方面，应当明确物业区域内业主委员会或相关业主负责维修资金使用“要件”的办理并监督维修单位的选定、审核资金的使用金额和维修项目的竣工验收等责任。另一方面，明确辖区主管部门或政府办事机构负责审核资金是否用于物业区域内共用设施设备的维护，监督资金的使用范围是否符合要求、资金使用备案材料是否完整。
2．“要件”形成多元化
在遵循《物权法》和《物业管理条例》规定的前提下，对涉及公共安全和急需维修的项目，应根据严谨务实、高效便民的原则，设立多套业主意见的表述选项，进而促进房屋专项维修资金的即时保障。一是业主可以亲笔签名表达自己对房屋专项维修资金使用的真实意愿。二是将维修资金使用“公示告知”作为“要件”的补充材料。即维修资金的使用由业主委员会或业主代表提出维修项目及方案，由业主代表或业主委员会进行“公示”，从而增加“要件”的公信力。三是逐步建立业主卡。业主可通过刷卡表明自己对维修资金的使用意见，方便业主履行维修资金使用的正当权益。四是逐步建立统一的物业区域业主服务信息网。专设维修资金的使用投票平台，业主委员会或物业服务企业可根据业主表决意见，即时启动资金使用“要件”的办理程序，同步进行使用备案的办理和实施维护修缮。通过管理信息系统锁定业主及房产的准确资料，防范弄虚作假的风险，而且方便业主自主决策使用维修资金和进行维修资金的续筹。业主还可以通过“业主投票表决管理信息系统”重新选举业主委员会或选择物业服务企业，从而建立维修资金使用管理公正、公平、合理、透明的管理体系。
3．建立应急措施
物业区域内公共设施设备难免突发意外损坏或出现故障，因此应制定紧急情况下的维护修缮措施。比如电梯、物业区域内的公共通道等危及安全的共用部位、共用设施设备的意外受损，应予以优先保障和维护，进行及时维修。建议借鉴先进城市的资金使用管理经验，用房屋安全管理部门的鉴定替代业主意见。即危及公共安全的紧急维修项目用房屋安全管理部门的鉴定取代“要件”的形成，从而提高资金的快速保障能力。
总之，在法规和政策的许可范围内，在确保维修资金使用安全的前提下，增强维修资金快速保障的方法和措施应灵活快捷，同时要完整保存好“要件”形成的实物证据，并将其载入房屋专项维修资金的使用档案进行管理。