六成房企现金流大幅增长 下半年面临资金压力

　　　　2009年宽松的信贷政策以及销售回款大幅增加使上市房企的资金链得到了极大改善，目前大部分房企现金流充裕、财务状况保持稳健。

　　但有关专家也指出，未来信贷收紧将对开发商的资金链产生考验。尤其在今年下半年，房企或将面临更多资金压力。

　　资金链稳健

　　根据Wind数据统计，在已披露年报的20家房企中，仅有7家公司经营性现金流量净值为负值，而去年同期共有14家公司现金流为负。从年报来看，2009年楼市销量增长带动资金回流成为地产商现金流改善的重要原因。

　　统计显示，20家房企2009年共实现营业收入516.75亿元，同比增长22.44%；实现净利润80.29亿元，同比增长39.12%。其中13家房企净利润同比实现增长，而在这其中，8家房企的现金流有所改善。不少现金流净值实现大幅增长的公司在年报中披露，营业收入的增加是现金流好转的主要原因。

　　以保利地产（600048）为例，尽管公司2009年经营现金流量净值为-11.45亿元，但较2008年同期-75.90亿元已有较大改善。公司表示，现金流增长的主要原因是2009年销售回笼的增速大于土地支出增速。年报显示，公司去年完成直接投资395亿元，实现销售回笼422亿元。

　　2009年对于开发商来说可谓一个“丰收年”。统计局数据显示，全国商品房销售面积同比增长42.1%，商品房销售金额同比增长75.5%，这极大提高了开发商的销售回笼速度。此外，宽松的信贷政策也缓解了开发商年初所面临的“囊中羞涩”的局面。去年全国房地产开发企业国内贷款1.13万亿元，同比增长48.5%；个人按揭贷款8403亿元，同比增长116.2%。

　　现金流的充裕也提升了开发商的投资底气。数据显示，20家房地产上市公司2009年筹资活动产生的现金净流量为173.23亿元，同比增加28.74%；投资活动产生的现金净流量为-16.55亿元，而2008年同期为-12.9亿元。业内人士表示，由于楼市迅速回暖，不少开发商纷纷新增土地购置，扩大了新开工面积，这使得2009年房地产投资额逐步提高。

　　资金压力仍在

　　虽然去年房企现金流有所好转，但从环比角度观察，第四季度20家房企中共有14家经营性现金流出现下降，占比达到七成，其中4家公司第四季度现金流转为负值。20家房企第四季度投资活动产生的现金流量净额为-15.77亿元，而第三季度为-3.88亿元。

　　分析人士指出，2009年房地产市场的迅速回暖带动了地产商的投资力度，新开工水平逐渐回升。在建项目不断加大投入是四季度房企现金流出现下滑的主要原因。

　　尽管第四季度的现金流情况有所下降，不过这20家房地产上市公司整体仍然保持了比较稳健的财务状况，2009年共持有货币资金402.56亿元，同比增长148.82%；预收账款为517.15亿元，同比增长201.82%，这也为房企继续补充项目储备提供了有力支持。

　　值得关注的是，自去年年底以来，为抑制房价过快上涨，国家连续出台了一系列稳定房价的政策措施。目前，全国楼市成交量出现下滑，央行对于房地产相关贷款的政策也趋于严格，这对房企的资金链提出了新的考验。

　　专家表示，房地产行业的投资属性决定了楼市价格与货币市场的密切关系。未来一旦信贷持续收紧，将对房地产市场产生较大影响，开发商的资金链也必然有所收紧。尤其在今年下半年，开发商或将面临更多的资金压力。