如果此事发生在美国——谈物业费与Assessments

2008年3月26日，北野先生在网上发了一条“物业费该不该涨？”的帖子，说：“银枫家园是全中国第一个通过业主大会投票同意涨价的小区，可能也是第一个在入住6年后，用涨价的物业费开始粉刷楼道的小区，整个小区看起来像新的一样！”

如果，仅为了要粉刷一下楼道，要涨物业费，那大可不必了。

《现代物业》2008年第1期的第23页中提到美国的Assessment的方法倒是值得我们了解、参考、学习的。

打开英汉字典，Assessment为“评价，估定，评估的数额”，不过英语单词在不同的行业有不同的解释，在物业管理行业，美国设Assessment的定义是：A proportionate share of the funds required for the payment of common expenses which from time to time is assessed against a unit owner.

意译为：一个时常针对单元业主而分摊到的，因（物业）公共开支所需基金的均分费用。

物业费，在美国叫Common Charges，它的定义是：Each unit’s proportionate share of the common expenses assessed in accordance with the common interest of the unit.

意译为：每个单元按照该单元占有（物业公共产权）的份额而分摊到的公共开支的均分费用。

因为物业费是每个月要支付的，它的全称为：Monthly Common Charges，它与Assessment的很大区别不是一次一次分摊（from time to time is assessed）给业主的，而是每月固定的。

若在美国，银枫家园要粉刷楼道，如果这笔钱是在预算之外，小区业主委员会（董事会）就会要求管理公司作一份粉刷楼道报价，通过小区业主委员会的评估，如项目成立、报价合理，小区业主委员会就会做一个Assessment，一次性向每个业主收取一定费用，专款专用。

如果五个月后，小区内又有一特殊项目，可能业主又要分摊到一次Assessment。但如果这个小区公寓一年出现3次Assessments，业主委员会（董事会）与管理公司就要重新评估物业费的预算或其他原因了。

一般来说，业主每月的物业费是不能轻易调动或涨价的。业主不愿意上涨物业费，还有一个原因，那就是美国的公寓房价与物业费成反比，一般来说，纽约市内一套价为40万美元 60平方米的二手房，房价会随物业费高低开出不同卖价。如果按市场现状，正常评估这60平方米的房子每月物业费为500美元，如果管理公司管理得好，节约公共用电用水，设备保养好等，物业费每月只收350美元，房价就可以卖高2万美元，反之，每月物业费700美元，房价可能只有37万美元。

在美国，物业管理公司只收该管理小区物业费的5%到7% 作为管理费。物业费属于小区业主。

小区业主委员会与管理公司在制定小区开支年度预算时，一定会有“积余”一项，积余额通常是收来物业费总数的15%至20%，也就是说，一个业主每月交200元物业费，其中有30元或40元是存在银行小区业主帐户里的，以备急用。这跟每个有教养的家庭一样，有个理财计划。一个不好的管理公司就像家里出了个贪吃懒做、游手好闲的儿子，每月发来的工资吃光用光，还经常开口向父母要。父母就要为不孝儿子苦恼了！

此外，美国的许多公寓的出售计划说明书写清楚，凡要动用10,000美元以上的费用来购买设备、维修保养大楼，必须征得2/3的业主同意。

一般情况下，小区事务都由小区业主委员会（董事会）拍板决定。

小区的业主委员会（董事会）是通过大多数业主选出来的，既然相信与委托他们了，小区的事务就不必都要通过小区业主大会由2/3的业主来开会通过了。现在，随着物价指数的上涨，平均每隔二、三年调整一次物业费是正常的。

一个小区业主委员会（董事会）和物业管理公司能否合理调节，能否运用Monthly Common Charges与Assessment，实际上是反映了物业管理的水平！

（作者系纽约资深物业管理顾问）