广州市老城区物业管理对策研究

摘要]由于历史遗留问题，广州市的老城区普遍没有实行专业化、市场化的物业管理。为加快推进平安和谐社区建设，广州市政府力争2008年底前实现全市老城区物业管理全面覆盖。本文作者受市政府委托进行调研，并在此基础上指出老城区的物业管理应当实行“三位一体”的管理模式，即自治性业主大会与业主委员会、专业性物业管理公司、社会性居民委员会三方在平等合作的基础上，按照一定的原则和三方协议，联合组成一体化的物业管理和服务共同体，共同对老城区实行物业管理。
　　[关键词]老城区　物业管理　业主大会　业主委员会　　物业管理公司　对策

　　前言

　　社区是城市的细胞，城市现代化的历史，就是城市社区现代化的历史。在计划经济体制下，“企业办社会”导致企业经济效率低下，社区发育不足，为了提高企业的经济效率，需要将企业的社会功能分离出来，交由社区承担，进而构建现代社区；而在社区建设问题上，政府不再包办一切，应当积极培育其他的营利性或非营利性的社会组织，让它们共同参与到社区建设中来，从而形成社区管理的分工与合作。一般而言，城市社会中凡有社区就必有物业，区域性的特征使得物业管理和社区建设之间建立了紧密的联系，物业管理代表了社区现代化建设的发展方向，集中体现了社区服务产业化的未来趋势。物业管理通过专业的管理服务活动，不仅提高了物业的使用功能和经济效益，实现了物业的保值、增值，而且还为物业的业主、使用人营造了一个舒适、宁静的生活、工作环境。随着人们收入水平与消费水平的提高，对工作与居住环境的要求也随之提高，城市管理和居住要求都期盼物业管理。广州市政府为加快推进平安和谐社区建设，力争2008年底前实现全市老城区物业管理全面覆盖，为老城区居民创造一个优美、舒适、安全、方便的居住环境，这反映了广州市政府为民造福、加强城市管理的决心，是一项浩大的管理工程和民心工程。

　　一、老城区实施物业管理的紧迫性与必要性

　　广州市老城区长期以来采用行政性、福利性的房屋管理模式，在管理体制上，政府、企事业单位采用行政手段，直接进行行政福利型的封闭式管理；而在管理内容上，以单一的“收租养房”为主要内容，但低廉的租金根本不敷房屋的维修养护之用，仍需国家的大量财政补贴。这种管理模式体制僵化、效率低下，造成房屋失修失养严重，致使老城区的居住环境与新建小区相比反差极大；并且老城区原有的管理形式不是对整个居住环境进行管理，既不适应居民日益增长的改善居住条件的要求，也不适应现代化城市管理的需要。而在老城区实施物业管理不仅可以养护、保养老城区的房屋和公共设施，延长其使用寿命，而且可以改善居民的生活环境，提高居民的精神文明素质和城市现代化意识。同时，老城区的物业管理还可以把整个城市的物业管理水平带动起来，推进现代化城市的发展步伐。随着城镇住房制度的改革，以前政府对城市房屋实行统一经营管理的格局发生了新变化，政府统管房屋的比重减小，房屋自管和委托管理比重增大，从而为物业管理发展带来了有利条件；随着住房制度改革的深入，房屋产权多元化态势已经形成，从而为摆脱传统行政型的经营管理模式而走向市场化的物业管理模式提供了良好机遇；随着新建小区物业管理的发展和规范，物业管理所显现出来的优越性越来越明显，从而对老城区的居民带来较大的影响和冲击，致使老城区居民的观念发生了改变：一方面居民对居住环境和生活质量的要求越来越高，另一方面居民的投资意识增强，深知良好的物业管理可以提升房屋的价值，因此，老城区的居民也希望将以前的房屋管理模式转变为新型的物业管理，希望能够享受到物业管理所带来的良好管理与优质服务。

　　伴随城镇住房制度改革而来的是房屋产权的多元化，异产毗连成为不可避免的现象。在同一栋大厦里，相当多人分别拥有一个专有空间并共同拥有其他部分，专有空间与共有部分结合成一个不可分割的所有权客体，法律上称为建筑物区分所有权。同一栋大厦存在相当多数的区分所有权；而在同一区域内又有多栋建筑物，建筑物与建筑物之间又有共用空间。一方面，各位业主因为同处一栋大厦内与同一区域内，从而形成事实上的社区关系；另一方面，各位业主不论认识与否，相互之间不得不就此社区关系形成一定的法律关系，即如何对共用部分与共有部分进行使用、管理和收益。各业主对自有的专有部分自然会加以爱护，但同一大厦内的共有部分与同一小区内共用部分可能会被忽视，而公共地如果不能有效地加以管理，就有可能造成公共资源被过度地使用，而过度地使用公共资源则会加速公共地的资源被耗尽，从而造成“公共地悲剧”1.对小区内共有部分与共用部分实施统一管理，维护全体业主的利益，正是物业管理的必要性所在。

　　二、老城区的物业管理：政府掌舵

　　相对于传统的住房管理制度和社区管理体制，物业管理无疑是一种制度创新。在老城区的改造中，如何完成物业管理的模式转换，顺利实现制度变迁，是一个重大问题。制度变迁的途径分为诱致性和强制性两种2.诱致性变迁主要依据一致性的原则，利害关系相关者共同协商一致而实现制度转换；强制性变迁主要是指凭借政府的力量，以较短的时间、较快的速度推进制度变迁。老城区的物业管理由于涉及业主的切身利益，如果业主之间能够协商一致，自发实现制度转换，将会是一种最有效率的模式。但老城区的物业管理难以采取诱致性的制度变迁模式，而应当由政府以法律手段强制推进制度变迁，其原因如下：

　　（一）居民旧观念与旧思维方式可能难以转变

　　由于老城区多年来一直实行传统的房屋管理制度，计划经济色彩与福利性思想浓重，致使老城区居民形成免费午餐的观念与思想。在引进物业管理中，居民可能一时难以接受“自己花钱买服务”的方式，认为几十年来都是政府出钱维修，而现在自己要出钱，旧有的观念与思维方式可能一时难以转变过来。居民期盼物业管理却又不愿交钱，对物业管理就有可能采取抵制态度。

　　（二）居民共同决策的困难

　　在老城区中，居民组成呈现多样化的态势，彼此各有各的生活目标，其社区关系并非基于同意或身份而产生，纯粹是因为同居一地或同居一楼而自发形成；居民通常数量众多且身份复杂，有搬进有搬出、有先来有后到、有自住有出租，对于如何共同管理、如何使用大楼或小区的共有部分，将很难达成共识。

　　（三）居民自治自律意识不强

　　小区物业管理需要该小区的居民组成业主大会，通过召开业主大会选聘物业管理公司，并通过召开业主大会选举业主代表组成业主委员会，并由业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订物业管理合同，由业主和物业管理公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。物业管理是业主自治管理与物业管理公司专业管理的结合，但老城区的居民多年来习惯于依赖政府，缺乏自治自律意识，纯粹任由居民自主决策，物业管理恐怕难以进入老城区。

　　（四）集体行动的难题

　　由于参与管理需要成本，居民对参与社区管理往往抱有节制的态度。在公共事务的管理过程中，决策是集体作出的。当众多的居民都有权投票时，没有人能够期望自己的投票能够决定“游戏”的结果，这样，居民就缺乏适当的激励去收集信息，以投出正确的一票。因此，在引入物业管理的问题上，居民可能会出现“理智的冷漠”。

　　（五）公共产品与搭便车问题的存在

　　公共产品具有两个密切相关的特征：一是消费的非竞争性，即一个人对公共产品的消费并不减少可供其他消费者的消费量；二是消费的非排他性，即排除没有付费的消费者来消费这个产品的成本是如此之高以致于没有利润最大化的企业愿意提供这种产品。物业管理具有准公共产品的特征：一个人的消费并不减少其他任何消费者的消费量，如果只是一些业主购买了物业管理服务，那些未出钱的业主就有很强的动机成为搭便车者，因为他们希望无成本地从那些付费者那里获益；而对于提供物业管理服务的物业管理公司而言，由于业主同处一个社区，排除没有付费的业主几乎不可能。因此，搭便车问题的存在可能会阻碍物业管理进入老城区。

　　老城区的物业管理不但涉及业主自治的问题，同时也涉及政府城市管理与社区管理的问题，老城区的居民自身难以实现制度转换，政府应当使用法律手段的方式在老城区强制性地推行物业管理。由于老城区的物业管理不但涉及业主利益（个人利益），同时也涉及社区利益与城市利益（公共利益），不但涉及业主的自我管理，同时也涉及政府的城市管理，因此，政府指导、帮助老城区建立物业管理并监督老城区实施物业管理。

　　1.政府应当为老城区规划合理的物业管理区域

　　物业管理是区域化管理，首先应当明确各个区域的边界。物业管理区域的划定原则上应当按照城市规划，考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，以方便人们生活、生产，合理利用和充分发挥房屋及市政设施的效用以及便于管理为原则，综合考虑地缘因素、区位因素、规模因素等，从而形成有一定的规模面积与一定数量的常住人口，有独立或相对独立分界线的居住小区。

　　2.政府应当为老城区完善物业管理必要的基础设施与设备，协调有关部门的关系

　　老城区的物业管理，是政府的民心工程与安居工程，但老城区的基础设施较差，保养不到位，有些已进入设施更新和改造期，且由于历史原因，这些物业大都没有建立专项维修资金以及没有专门的物业管理用房和设施。要改变这种现状，需要政府加大投入，改善老城区的基础设施，整治社区环境，确定物业管理用房，负责前期投入（包括投入必要数额的房屋专项维修资金）。老城区的物业管理是一项系统工程，是城市管理的重要一环，其中涉及国土房管、建设、市政、卫生、公安、规划、工商、城市综合管理和街道等多个部门的关系，政府应当推动各部门之间整体配合、协调管理，各自做好本职工作，不要越位、错位和缺位，共同推进老城区的物业管理。

　　3.政府应当加强宣传，增强群众物业管理意识

　　物业管理是新生事物，存在一个逐渐熟悉与接受的过程。政府应当以多种形式向社区居民宣传《物业管理条例》等法律、法规和政策，有针对性地做好宣传引导工作，提高居民对物业管理法律法规的认知程度，逐步使其树立依法管理社区与小区的意识。通过宣传周边的物业管理示范小区，使居民群众清楚认识到社区引入物业管理的优点，使之逐步树立起有偿服务的意识。通过讲座、讨论、问答等多种面对面的交流方式，生动形象地普及物业管理常识，提高居民群众对物业管理的认识程度，使其逐步树立自治管理的意识。

　　4.政府应当引导老城区居民实行自治管理

　　在老城区推行物业管理，政府主要的任务是掌舵，而不是划桨1.政府将老城区规划成若干合理的物业管理区域后，应当指导物业管理区域内的物业业主成立业主大会，制定业主公约，选举业主委员会委员及选聘物业管理公司。《物业管理条例》第12条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加”，“业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过”。但问题是，如果业主开不成会（没有达到二分之一的法定投票权人数），或开会而做不成决议（没有达到二分之一或三分之二的法定多数）时，政府就应当强制性地介入管理，就如同在新建住宅小区在出售给业主之前，法律规定必须先由开发商选聘物业管理公司、制定业主临时公约，如果业主开不成业主大会或业主大会形不成决议，则由开发商选聘的物业管理公司继续管理，老城区的物业管理，政府应当预先制定业主临时公约、预先招标物业管理公司提供给业主选择，如果业主放弃选择或选择不成则视为业主认可政府的选择（当然，也可以采取事后的模式，在业主开不成业主大会或业主大会形不成决议时政府才介入）。凡有可能，决策应当交给业主，只有在其他一切办法都证明确实不能发挥作用的情况下，才有必要采用政府干预这种次佳的办法。

　　5.政府应当制定老城区物业管理的实施办法或实施细则

　　虽然物业管理已经有了全国性的法规《物业管理条例》，但《物业管理条例》主要针对的是新建小区，对老城区如何实施物业管理关注不多，致使老城区的物业管理在很大程度上存在法律空白；《物业管理条例》主要是原则性的规定，对老城区建立物业管理具有指导意义，但对老城区如何推行物业管理缺乏具体操作的程序与步骤规定；同时，《物业管理条例》针对的是全国性的普遍情况，而不同城市的老城区各有各的特殊情况，因此，政府应当根据本地老城区的特点，以《物业管理条例》为指导，制定适合于本地区的、可操作性强的物业管理实施办法或实施细则，从而以法律手段在老城区推进物业管理。

　　6.政府应当指定居民委员会全程跟进老城区的物业管理

　　老城区建立与完善物业管理制度将是一个长期的艰巨的过程，在这个过程中，制度运行可能会有偏差、冲突可能无法避免。政府是社会公共利益的监护人，应当纠正制度运行的差错，预防未发生的冲突，并解决已发生的冲突，为此，政府应当密切关注老城区的物业管理，时时跟进老城区的物业管理。政府由于其机构所限，不能因为老城区的物业管理而单设一个对口机构，选择一个已存的合适的部门负责老城区的物业管理将是一个良好的制度安排。长期以来，我国城市社区中的自治组织主要是居民委员会，1954年，全国人大常委会通过了《城市居民委员会组织条例》，使作为地域性社会群体自治组织的居民委员会有了明确的性质，1982年通过的宪法首次以国家根本大法的形式确认了这一性质。居民委员会由于扎根基层，便于指导、帮助、监督老城区的物业管理，政府应当明确居民委员会的主要职责就是协助政府有关部门实施其在物业管理区域内的职责，共同推进社区建设。居民委员会在我国城市工作中已经具备了良好的基础，可以凭借自身的优势，指导、帮助、监督老城区的物业管理，推动老城区物业管理的健康发展。

　　三、老城区的物业管理：业主自治

　　老城区物业管理事关老城区业主的切身利益，谁最清楚业主的利益所在，只有业主自己最清楚自身利益所在，因此，老城区的物业管理应当是业主的自治管理。在经济学上，业主被假定为理性人与经济人，而理性人与经济人是在一系列约束条件下追求效用最大化的活动主体。物业与业主利害攸关，业主最清楚自身利益所在，所以可以对自己的物业进行有效的管理。但当业主因共居一地而形成共同体或社区时，其对私人效用最大化的追求就要受到他人利益的限制，这种相互限制作用形成了共同体或社区的共同利益。物业管理的目的就是追求全体业主共同利益的最大化。共同利益的表达通常采取公共选择的方式，它要求合作的集体决策，即由全体业主组成业主大会，通过投票程序决定物业管理重大事项。然而，事无巨细都诉诸业主的投票是不经济的，于是，就由业主通过业主大会选举代表组成业主委员会，作为全体业主的代表和业主大会的执行机构负责执行和实施业务大会的决议。因此，物业管理中的业主自治管理并不是业主“各人自扫门前雪”，而是业主通过业主大会和业主委员会实现自我管理。
　业主通过业主大会以及业主委员会实行自治管理，因此，应当明确业主、业主大会及业主委员会三者之间的责、权、利关系。业主大会是全体业主的最高权力机构，有权决定物业管理中的一切重大事项，其依法作出的决议对全体业主具有约束力。作为最高权力机构的业主大会应当履行的职责包括：（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3）选聘、解聘物业管理企业；（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。作为业主大会的成员，业主享有的权利包括：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。而业主应当承担的义务包括：（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。作为业主大会的执行机构，业主委员会的职责包括：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。

　　业主组成业主大会，以投票的方式决定物业管理事项，如何确定业主的投票权，关系到业主的切身利益。《物业管理条例》将投票权确定的具体办法授权给省、自治区、直辖市决定，《广东省物业管理条例》第九条规定：“业主的投票权，住宅按每户计算表决权；工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算表决权。”参考国外立法，主要依据以下三个原则确定业主表决权：一是人头数原则，无论业主拥有物业面积多少，每位业主都只有一票投票权，德国、瑞士是典型；二是物件数原则，业主表决权的大小依据业主拥有物业面积的大小确定，新加坡、日本为典型，但又略有不同，新加坡按专有部分地板之总面积大小而划分为4个档次以确定表决权的大小，日本则以业主拥有的专有部分室内面积的比例确定表决权；三是价值原则，业主表决权依业主物业价值与全部建筑物价值之比来予以确定，物业价值越高，表决权越大，法国为典型。投票权的确定，首先应当考虑如何激励业主投好票。投票权为什么只赋予业主，因为只有业主才有适当的激励去做相应的决定，适当的激励来自于业主所拥有的物业价值与物业管理息息相关，利益大则激励大，反之亦然。其次应当考虑可操作性。投票权的确定标准应当简单明确，易于操作。最后应当考虑社会公共政策。物业管理如欲追求民主价值就应当人人平等，不能因为人之外的其他因素而有不同。价值原则激励最强，但物业价值变化不定，难以操作；人头数原则最能贯彻民主原则，但激励最弱；惟独物件数原则能够兼顾二者，以利益份额的大小来加强激励，以数量上的平等来顾及民主原则，同时可操作性强，因此，应当按照物业面积来确定投票表决权的大小。但为防范制度运行出现的偏差，防止出现以业主大会之名侵害部分业主利益的现象，法律应当制定相应的救济措施：当业主认为业主大会侵犯其合法权益时，可以向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门申诉或者向人民法院起诉，当然，业主如果不服区、县人民政府房地产行政主管部门的决定还可以向人民法院起诉，以贯彻司法最终救济原则。

　　四、老城区的物业管理：专业管理

　　老城区的物业管理具体由谁来管，关键要看物业管理是管什么，谁能够胜任管理。物业管理所涉及的工作主要如下：

　　（一）房屋维修及设备管理

　　物业是指建成并投入使用各类房屋及其配套设施、设备和场地。因此，物业管理最基本的就是房屋维修与设备管理。房屋维修指的是房屋自建成到报废整个使用过程中的养护、修缮和改建，其目的在于修复由自然因素、人为因素所造成的房屋损坏，延长房屋的使用年限，保证房屋正常地发挥其使用功能，使房屋能够保值、增值；设备是房屋建筑的有机组成部分，其管理工作更为复杂，不仅要掌握各类设备的基本情况，而且还要能够维护各类设备的正常运转、保障设备的有计划更新、扩建和改造装修等服务。

　　（二）安全管理

　　物业安全管理是指物业管理人采取各种措施、手段，保证业主和使用人的人身、财产安全，维持正常的生活秩序的一种管理行为，通常包括治安管理、消防管理和车辆管理。随着经济的发展，人们在生存需求得到满足以后，越来越重视安全问题。物业安全管理作为一项职业性的服务，是介于公安机关职责和社会自我防范之间的一种专业安全保卫工作，某一物业区域安全管理的好坏，直接影响到整个城市的治安状况。

　　（三）环境管理

　　良好的物业环境是城市文明的窗口。环境是指围绕着人群、直接或间接影响人类生存和发展的各种因素的总和。环境一般是指自然环境，但在广泛意义上，它还包括了人文环境。某个物业区域内的物业环境，是城市环境的一部分。物业环境是一个复合、交叉的统一体，它是室内环境与室外环境的统一，自然环境与社会环境的统一。良好的物业环境是业主生活质量的标志，也是社会文明的体现。物业环境管理由污染防治、保洁管理和绿化管理三部分组成，通常情况下，污染防治不是某一个物业区域可以承担的，因此环境管理主要是指后两者。

　　（四）特约性服务与兼营性服务

　　特约性服务，指的是当业主因为健康、时间、知识、信息、能力等诸多不便，在学习、工作或生活上产生各种矛盾，自己难以自行解决时，物业管理公司为满足个别业主的需求，创造条件，受委托提供的相应服务。兼营性服务，指的是物业管理公司遵照“以区养区、以业养业”的原则，根据客观需要和实际条件，统筹安排的多种经营与社区服务相结合的项目。与特约性服务不同的是，物业管理公司开展兼营性服务时，通常先设立服务项目，并将服务内容、质量及收费标准公之于众，当业主需要某种服务时可自行选择。兼营性服务主要包括代订报刊杂志、代理物业租售、代订机票、代办旅游手续、代为接送客人、代订蒸馏水、家政服务、代订出租车、室内园艺设计、洗车服务、介绍保姆、代收代付公用事业费、送餐服务、临时代管小件物品、商务服务等。

　　由于物业管理并非简单的清洁卫生工作，其针对物业及其附属设施、场所提供维修、养护、清洁、绿化、保安、车辆、消防等方面的管理与服务，具有很强的综合性、系统性与技术性。特别是老城区，往往存在房屋质量参差不齐，配套设施不齐全，由于以前老城区实行的是低租福利制的管理模式，使得旧城区的房屋和基础设施得不到维修和保养，造成失修失养，致使设备陈旧、老化。同时，旧城区的基础管理工作往往薄弱，房屋图纸、资料不完善，甚至缺失严重，管理制度往往不健全，物业管理较之于新建小区难度更大。如此情形，非专业性的物业管理公司不能胜任。《物业管理条例》第2条规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。所以，物业管理应当由业主选聘专业性物业管理公司实行专业化管理。

　　诚然，物业管理的产生与发展，与居民住房问题解决后的住宅管理相联系，并与社会的经济发展以及居民的消费观念、消费能力、消费层次及消费追求密不可分，各国各地区的物业管理的构建，不可能只是一个模式，也都没有一定常规，如我国台湾地区，物业管理除由专业化的物业管理公司负责外，还实行业主自营式管理。所谓业主自营式物业管理，就是住宅小区的物业管理由楼房业主自己负责管理。业主自己选出一个比较精干的管理委员会，全权负责社区内庭院、各种公共活动场所和临街配套建筑物的管理。管理委员会的委员一般任期一年，每月开会一次，讨论决定社区物业管理的重大问题；其物业管理队伍非常精干，专职人员只有两位，一位是干事，另一位是守门员兼监控员，另外有少量的临时工，如保洁员、修班工等，由干事根据需要聘请，他们的工资从出租房屋收取的管理费中支出。业主自营式物业管理最大的特点是可以从出租的房屋中收取管理费，所收的管理费足以应付各种公共开支，无需再向业主收取费用，从而减轻了他们的经济负担。此外，台湾地区的社区均实行住户公约制度，所有住户都要爱护房屋及设施，维护环境卫生，如有人违反了公约，就会受到本楼其他住户的谴责，甚至可以援用“恶邻条款”强制其退出社区，这就为搞好业主自营式物业管理创造了有利条件。加之物业管理工作人员敬业，设备先进，所以管理成本不算高，但效率很高。

　　老城区的物业管理应本着“便民、利民、为民”的原则，具体可根据业主自治自律意识、物业管理区域的规模、配套设施设备的完善程度、居民对物业管理消费的接受能力、管理成本等因素选择实施简易社区物业服务或专业化的物业管理。实施简易社区物业服务的小区待条件成熟，可以逐步过渡为社会化、市场化、专业化的物业管理。

　　1.简易社区物业服务。可由社区居民委员会负责组织实施，可通过组织小区内失业下岗人员、领取社会低保和离退休人员组建社区服务组织或委托专业服务企业等多种形式。服务内容以公共秩序的安全防范、环境卫生保洁为主，服务费的收取标准由区物价部门按照福利原则予以核定，对部分低收入家庭，经街道批准，实行部分免费优惠。其资金的主要来源有：（1）业主、使用人交纳的服务费；（2）利用公用场所经营所得的收益。资金应当专款专用，用于社区物业服务，盈余部分可用于公用部位、共用设施设备的维修。资金管理工作可以参照社保基金的模式，交由专业机构委托理财。

　　2.专业化物业管理。条件成熟的物业管理区域，可通过召开业主大会，成立业主委员会，选聘物业管理公司实施专业化的物业管理。成立业主大会的筹备工作由物业所在地的社区居民委员会牵头负责，具体由居民委员会的负责人担任业主大会成立筹备组的组长，按照有关规定组织召开业主大会，选举产生业主委员会，制定《业主公约》和《业主大会议事规则》。成立工作完成后，由业主大会通过招投标的方式，选择物业管理企业，以微利为原则，签定物业管理服务合同。物业管理服务收费标准执行政府指导价，原则上只能下浮，不得上浮。

　　结论

　　老城区的物业管理应当是“三位一体”的管理模式，即自治性业主大会与业主委员会、专业性物业管理公司、社会性居民委员会三方在平等合作的基础上，按照一定的原则和三方协议，联合组成一体化的物业管理和服务共同体，共同对老城区实行物业管理。“三位一体”管理模式体现了业主自治原则——物业管理权以物业所有权为基础，谁的物业谁主管，物业管理权属于业主，业主通过业主大会与业主委员会实现民主管理；两权分离原则——物业的所有人将物业的管理权授予物业管理公司，物业管理公司由业主大会选聘产生，根据全体业主的委托对物业进行专业化的经营管理，消除业主“分散自管”和行政部门“多头管理”的弊端，实现“以区养区、以业养业”，依托全体业主共有物业经营创出的收益和按照物业公用面积分摊、公用设备受益状况收取的物业维护管理费用，专项用于贴补物业管理费、社区公益事务活动费和充实物业维修基金，培养物业管理造血功能，实现物业管理经费方面的“维持平衡、略有节余”原则要求；协同管理原则——业主大会、业主委员会与物业管理公司与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会与物业管理公司积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。作为城市管理的关键，在老城区实施物业管理是一个城市发展的必然趋势。正视历史遗留下来的问题，老城区的物业管理问题需要政府部门、物业管理公司以及业主三方面共同协商解决：首先政府要给予一定的政策倾斜，使老城区具备一定的基础条件；物业管理公司则要加强服务内容，使业主满意；业主则需要真正理解物业管理的内容，配合物业管理公司工作，从而形成一种齐抓共管、共管共建的局面，以实现建设平安和谐社区的目标。

　　1 罗伯特·D·考特，托马斯·S·尤伦：《法和经济学》，上海财经大学出版社，2002，137.

　　2 陈天祥：《论中国制度变迁的方式》，《中山大学学报》（社会科学版）2001年第3期。

　　1 萨瓦斯：《民营与公私部门的伙伴关系》，中国人民大学出版社，2002，45.