媒体时评：我要拿什么来拯救你？ 上海中低价房

市场各方参与“拯救”，安居生活才有保障6hm广州房产律师网
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　　有关市场化运营中低价房的问题，其实是一系列疑惑的综合体。 6hm

　　市场各方参与“拯救”，安居生活才有保障

　　【策划人语】

　　有关市场化运营中低价房的问题，其实是一系列疑惑的综合体。

　　什么房能叫中低价房？以何房价为尺度？开发商为实现低价偷工减料怎么办？以什么凭证来有效证明中低收入者？买房人低价买入、高价卖出怎么办？与其他楼盘形成不正当竞争该如何处理？……来自政府、开发商和专家在内的各类房地产人士的质疑如潮水而至。这些质疑的背后，是整个社会对这类特别的保障类住房的关切与责任意识。

　　如何让中低价房成为限价房、经济适用房、廉租房之外的、行之有效的保障类住房产品，前提就是要解开迷惑，解决问题，在体制上保证整个产品线的流畅。

　　这一期，是我们《上证・地产投资》“聚焦住房保障体系”系列报道的完结篇。然而，住房保障体系的构建与完善，光靠开发几类住房保障产品显然是不够的。政策、金融、参与者等各方面的支持，才是推动整个住房保障体系长期可持续发展的关键。

　　我们满怀期待。

　　地方政府对纯经济适用房的监督还顾不过来，谁来监督中低价房？

　　市场化的中低价房简单理解就是一种“便宜房”，它比市场的普通房价要低，因此被视为保障类住房的一种，但又不是传统意义的保障类住房，因为它的土地通过招拍挂这种市场化的方式取得。因此，与此前的保障类住房比，“高地价、低房价和低利润率”是其明显的特征。

　　而今年的房地产调控新政中明确提出：保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应；土地供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

　　此令一出，各地群起响应。广州、北京等城市都出现了或明或暗的以限房价为条件的地块出让。北京一块有望成为今年新“地王”的广渠路36号地块在招标文件中也规定，应标开发商需要向社会公布房价，令意向开发商颇感为难。

　　“另一方面，即便开发商接下了这样的地块，因土地成本增加，销售利润减少，为保障收益率，开发商一个必然的做法是尽最大可能地压缩建筑成本，倒霉的是住进去的老百姓。”一位专家担忧，“如果要做到全程监督，谈何容易？地方政府对纯经济适用房的监督还顾不过来，谁来监督中低价房！”

　　与定向销售给动拆迁户的经济适用房和配套商品房不同，中低价房最难解决的是究竟允许谁来买？

　　去年3月，上海市为响应宏观调控要求，提出了年内新开工配套商品房、中低价普通商品房各1000万平方米的目标，以落实“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的调控原则。但是，截至目前，配套商品房开工任务早已提前完成，中低价普通商品房却低调搁置。

　　据了解，除了体量问题的考虑外，如何设定认购标准一直悬而未决。此前相关人士曾表示，中低价普通商品住房供应和交易管理试行办法正在拟订之中。办法精神有：主要从户口标准、收入标准、面积标准等几个方面认定租售对象；由市里统一制订办法，区里负责组织实施；销售价格控制在周边市场价格以下，租金标准实行准市场租金。“比周边价格低就算中低价，那么上海、北京等很多城市的中心或副中心是没有低保人群能够承受的房源价格的。”北京一位开发商称。

　　相比之下，最难认定的还是申购人的收入。专家表示，由于目前税收体制的不完善，很多隐性收入无法从个人所得税中体现出来，单位证明更不能客观反映真实收入水平。

　　另外，北京、上海等地已经在思考以政府回购方式做到经济适用房的体内循环，让收益增加的低收入人群以较低价格再将房产退回政府，让更多人享受优惠，以减少保障类住房开发的总量压力。“那么，这种未来大量存在的半市场半保障的中低价房是否也需要体内循环，管理难度如何，同样需要相关部门充分考虑。”专家表示。

　　在资金保障缺失的情况下，“盖帽”成了奇特的景象。

　　如果说此前的保障类住房或多或少都得到了政府的资金支持，或减免税收、或信贷放宽、或财政补贴，那么现在的市场化保障类住房则越来越难看到资金支持的身影。“我们接这种项目其实利润不大，主要是为了和政府接近关系，是企业的形象工程。”一位参与保障类住房开发的开发商称。

　　“但是，当一切交易在不透明的隐性地带进行，对市场经济而言无疑弊大于利。与市场化商品房建设不同，在保障类住房开发中，地方政府承担了绝对重大的第一责任。如何处理好自身与市场、与企业的关系，以最大限度保证这一服务性工作的效果，是政府应该花更大力气思考的问题。”专业人士指出。

　　“不要以为保障类住房都完全是在政府牵头下开发的，很大一部分保障类住房是开发商手中的滞销房在‘滥竽充数’。”一位相关人士介绍，这种做法在行业内叫“盖帽”。为了填充地方政府已经承诺的保障类住房开发量，各相关部门分头寻找自己区域内可以“盖帽”的商品房。

　　当然，对于不少老百姓来说，能以较低的价格住上这样的房子已经是不错的选择。也算是实现了安居，令人担心的是一些地方政府这种工作风格。“没有人静下心来为百姓思考怎样造出优质又适量的安居房，只为一时充抵任务量，如此长期稳定的保障类住房体制就难以形成。”

　　亮点频现的“拯救”行动

　　银行“输血”中低价房

　　在“国六条”发布之前，银行方面已经表明支持的态度。

　　国家开发银行此前就提出了将采取措施解决住房保障体系的资金需求的目标。该行表示，准备从整个住房供应体系规划开始，重点对低收入者的住房建设，从规划、土地整治、住宅开发一直到最后分配方面的辅助措施等提供资金支持。如在规划方面，一个城市在整体住房建设、保障性住房建设、土地整理以及其他一些资源的配置等方面，都需要做相应的规划和计划，对此国家开发银行可以提供一些低息长期的贷款。而在土地开发方面，国家开发银行目前已经和较大城市的土地开发部门有了密切的合作，主要是大规模成片的土地开发储备。另在住宅建设方面，国家开发银行给予的是直接贷款，因地制宜，方式多样。

　　专家表示，金融支持对于住房保障体系建设具有十分积极的意义，是住房保障体系建设中的一项新进展。但仅有金融支持是不够的，更重要的是住房体制改革能够跟进。

　　公积金强化保障功能

　　目前住房公积金制度的建立与发展状况在不同地区之间尚存在较大差异：一边是高达几千亿元的公积金被闲置，且频频出现各种问题；一边是大部分老百姓有着强烈购房欲望却不能享受此便利。当初设想的几乎所有的工薪阶层都可以通过这项制度受益的目标正在接受考验。

　　在“国六条”下发后，不少地方也都领会中央政策态度，纷纷表示将最大限度地发挥住房公积金制度的作用，大力推进住房保障体系建设。如在上海，政府方面已经注意到因近年来房价飞涨，公积金贷款所占比重不断下降、住房保障功能明显弱化的情况，而从今年起正式施行的《上海市住房公积金管理若干规定》，进一步放宽了提取条件，扩大了公积金受益面。此外，浙江、北京、广州等省市也在今年完善了住房公积金贷款政策，通过延长贷款期限、提高贷款限额等强化公积金的保障功能。

　　政府鼓励租赁市场

　　除了资金方面的支援，政府宏观政策引导的作用也不可忽视。

　　“国六条”中就明确指出，一方面要加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，另一方面要积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

　　业内人士指出，这是在国务院下发的文件中，第一次把住房二级市场和租赁市场单独作为一个政策侧重点提出来。在专家看来，“居者有其屋”就是要让每一个家庭买得起房是一种误解，我们更要理解租赁住房的内在必要性，市场再活跃的城市，总是存在一部分买不起房，需要不定期地租房的居民，所以重住房买卖、轻住房租赁是不可取的。同时，也要在政策指引下采取实际措施，使住房租赁的保障性质得以体现。

　　仍在继续的业内争论
　　
　　造中低价房是企业责任

　　万科集团董事长王石今年为企业发展提出的口号颇引人注目───“改革先锋、企业公民”，一方面是指万科会坚持行业转型和保持领军地位，另一方面也为自己明确提出了社会责任。此前王石在接受记者采访时表示，万科的企业社会责任将首先体现在关注中低收入人群的居住问题上。如今年，万科开始在无政府补贴的情况下完全自己拿出资金，为无力买房的低收入人群建第一栋楼，首栋“廉租房”9月在广州动工，在上海也正开发几个配套商品房和中低价房项目。

　　向中低端自住需求倾斜

　　金地集团上海公司总经理赵汉忠认为，在国家实施调控、土地供应紧缩的市场情况下，介入政府大力支持的中低价房建设同样是不错的发展机会。事实上，金地集团在调控新政实施后也调整了自己的战略，如在拿地方面要重点向中低端自住需求尚未释放的城市投资倾斜，在产品设置上则提高了面向中低端客户的比重。赵汉忠还表示，即便是面向中低收入群体的产品，也要做到居住品质方面的保障，这也有利于企业在今后同质化产品竞争中胜出。

　　少空喊多动作

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军表示，在住房市场化、商品化的今天，我国的房价持续上涨，大量中低收入阶层的支付能力与适宜的住房标准价格之间存在着差距，政府必须先加强住房保障制度的建设以保障广大中低收入者的基本住房问题。在这方面，首先是我们的政府职能面临着从经济开发向社会服务性质的改变，同时也不要只是空喊目标，而是应该实际行动起来，对所辖地区的居住、收入情况进行调查，摸清需要率先纳入住房保障范围的人群情况，然后作出相应的计划和投入。

　　适度强制造保障住房

　　上海社科院城市与房地产研究中心研究员张泓铭撰文表示，保障性住房应该可以开辟出一条新路，让民间也来参与投资。其中包括政府指导和适度强制。所谓适度的强制性，可以是政府通过法规的形式规定，凡是注册在本地的房地产开发公司，在开发某种规模以上的住宅项目时，必须要建造一定比例的租赁型的保障性住房，以此作为开发商进入或立足本地市场的一个附加条件。