中物协“最高人民法院关于物业服务司法解释专题讲座”暨会员交流活动在西安举行

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“两部司法解释”）将于今年10月1日正式施行。两部司法解释的贯彻实施，对于处理物业服务纠纷案件、维护物业服务企业合法权益将会产生重要影响。为此，2009年8月20日，由中国物业管理协会主办的“学习贯彻最高人民法院关于物业服务司法解释”专题讲座在西安高新水晶岛酒店举行。

　　中国物业管理协会副会长徐俊达、仲伟斌，住房和城乡建设部房地产市场监管司物业管理处处长陈伟、最高人民法院民一庭法官辛正郁及陕西省建设厅、西安市物业管理协会等领导出席了会议。会议由中国物业管理协会副会长仲伟斌主持，来自全国各地的400余名会员单位代表参会聆听了讲座。

　　徐俊达副会长在讲话中指出，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》将于今年10月1日正式实施，这对我们物业服务企业的在今后的管理工作中，将产生重要的影响。首先，大家一定要认真的学习，研读法律条文，对照物业服务企业的实际情况，在懂法、知法的情况下，认真贯彻、严格落实，扎扎实实地做好本职工作。这对于妥善解决物业管理中的纠纷，有效化解物业管理中的矛盾，规范物业管理主要涉及的业主与物业服务企业双方行为都有重要的指导意义。

　　陈伟处长说，对于两部司法解释，应该客观评价、准确把握、从容应对，准确把握“建筑物区分所有权、物业服务司法解释”，应当注意以下几个特点：强化定义规范的实效、强化管理规约的定位、强化建设规划的作用、强化公共利益的保护、强化业主权利的行使。陈伟处长特别强调，一是要关注车位、车库争议是建筑物区分所有权纠纷案件的热点、难点问题；二是规定了业主共同决定重大事项时对专有部分面积、建筑物总面积以及业主人数、总人数的比例要求；三是“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意，未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性；四是如何认定专有部分和共有部分纠纷的关键问题；五是物业服务合同依法解除后，如果物业服务企业提出尚有物业费被拖欠，应该怎么办等问题作了详细的阐述。

　　最高人民法院民一庭法官辛正郁对两部司法解释出台的背景、条文中的难点以及实务操作中的相关问题予以了解读，就最高人民法院制定两部司法解释的背景和目的作了详细的阐述。他尤其强调了鉴定业主身份的四种意见：一是是否具有业主身份，应当以登记为主；二是判断是否具有业主身份，不能仅看登记，只要是符合《物权法》规定的所有权取得方式，都应认定为业主；三是在认定当事人是否具有业主地位的时候，必须要考虑到当时的登记实践，不能忽视现实生活中大量存在的事实物权；四是必须对扩大认定业主的范围进行必要限制。

　　讲座当天，尽管西安市下起了小雨，但是，整个会场座无虚席，与会代表受益颇丰，有的代表会后说：“中物协组织的两部司法解释讲座太及时了，对我们今后开展工作很有帮助。”由于讲座深受会员代表的欢迎，据悉，中物协在合肥举行第二次“最高人民法院关于物业服务司法解释专题讲座”暨会员交流活动。