三大房产中介解析北京二手房市场

 

　　原本是调控新房市场的板子，但绝大多数都落在了二手房身上。如果问今年房地产市场最受冤屈的是谁，二手房市场一定能当选。在经过了风声鹤唳的上半年之后，下半年北京二手房市场能否“山穷水尽”之后“柳暗花明”呢?

　　危机很快会结束

　　随着近日出售二手房缴纳个人所得税试点的停止，即将出台的已购公房等政策福利性购房再上市税收优惠细则的出台，由“两税”所带来的北京二手房市场的危机将会很快结束，对解决广大中低收入阶层居住问题和稳定北京房价起着重要作用的北京二手房市场将重新恢复生机。

　　从最近新华社发表的文章来看，加强房地产市场的宏观调控将是下半年的基调。但是，为房地产行业降温和控制房价过快上涨的势头，主要应从改变一手房供应结构、增加经济适用房和廉租房供应量入手，而不应该抑制二手房市场的发展。相反，由于改变一手房供应结构、增加经济适用房和廉租房供应量需要一个较长的时间才能见效，短期内能够稳定房价和解决百姓居住问题的有效手段恰恰是大力发展北京二手房市场，增加房源的供应量，增加市场的交易量。

　　北京今年实现年初预计的6-7万套的二手房成交量应该没有问题。今年1到5月份，北京二手房的交易量将近3万套。虽然，五六月份受“两税”的影响，二手房交易量急剧下降，但是，随着形式的转好，北京的二手房交易量将迅速回升并持续增长。

　　到第四季度市场才能被彻底点燃

　　市场重新被激活应该至少在二三个月之后，甚至应该在今年的第四季度才能被彻底点燃。今年上半年，北京房地产市场频繁出台了系列宏观措施，但是市场的消化需要一定的过程，这取决于政策本身的滞后效应。

　　当某一项政策出台之后，市场首先的反应就是采取观望的态度，出现观望的原因有两个：第一，通过时间的推移，政策将会更加明朗化，因为不是所有出台的政策都能符合房产市场的良性发展需要，虽然政策出台的初衷必然是为了更好地服务市场。而且，当预期与实际发生偏离时，政策还可能会出现调整;第二，政策对房产市场的影响在短期内很难反映出来，因此研判一个市场的走势必需经过数月的“冷静”，否则将增加个人进行房产投资的政策风险。

　　虽然今年上半年出台的各项宏观措施当中，差不多已经涉及到了房地产市场的各个环节，但是下半年北京房地产市场仍将面临新调控政策的出台。第一就是房贷利率可能再次上调。如果在上半年采取的措施当中依旧不能使得房产价格出现平稳回落，必将会通过利率杠杆来进一步抑制房产的引致(投资)需求，缓和房产供求矛盾，促进房价稳定;第二，税收有可能进行其他品种的征收。

　　最关心三个问题

　　对下半年的北京二手房市场，我们最关心下面三个问题：二手房房源的供应量是否能增加。目前北京二手房市场的供需比例为1：6，房源的供需失衡;第二，经纪公司是否能够诚信经营。目前的二手房交易过程中，程序复杂、手续繁琐，而且涉及评估、金融、产权、物业等许多专业领域;第三，对二手房市场的保障政策是否能到位。一方面是政策能否有效控制投机炒房行为;另外，相关政策能否对二手房进行有效扶持、监管，从而保障二手房健康、稳定、持续的发展，而不是“打击一大片”。

　　在上半年的调控中，“受伤最深”的是已购公房和经济适用房，主要是因为：已购公房自从1999年允许上市交易后，相关的配套政策没有及时跟上，导致上市供应量有限，原本就“底子薄”，经不起“风吹雨打”;至于经济适用房，“5年以内”的经济适用房不允许上市交易的政策已经为其上市再交易增加了一道门槛。

　　根据目前的情况来看，已购公房在下半年的交易中依然能保持领先地位。据了解，下半年政府将会出台已购公房上市的相关配套政策和优惠政策，积极鼓励已购公房上市流通。至于经济适用房方面，目前还没有更多的利好消息，所以难以预计。