房产新政90天 二手房成交量历经冰火两重天

　　今天是国家七部委联合出台《关于做好稳定住房价格的意见》第90天，其对二手房市场的影响日渐显现。伴随着二手房交易量的萎缩，各地产中小中介公司倒闭的消息接连传出：长春有200多家中介出局、温州有200多户中介注销公司、成都有超过500家的中介关门……北京地区的中介日子也不好过，一些撑不下去的中介公司也陆续“关门大吉”。

　　二手房成交量 历经冰火两重天

　　对北京二手房市场来说，今年4月份是一个转折点，成交量从之前的稳步上涨忽然间逆转。

　　根据中大恒基提供的今年上半年二手房市场报告显示：今年1-6月，全市二手房交易量3.29万套，同比增长26%。其中，第一季度同比增长39%，第二季度同比增长19%，但是第二季度的同比增长率明显低于第一季度的同比增长率。而且与去年的环比相比，2004年第二季度比同年第一季度环比增幅为51%，2005年第二季度的环比增幅为30%，比去年下降了21个百分点。

　　“交易量的增幅收缩源于今年一系列房产新政的出台。”中大恒基的市场分析人士说。业内人士将此比喻为“四招组合拳”：3月17日，央行再次加息，提高购房成本，遏制投机型的购房者购买;5月11日，国家七部委联合出台《关于做好稳定住房价格的意见》，对营业税征收标准的重新界定，直接影响了二手房市场;6月1日，契税标准重新敲定;6月中旬，北京个别区域开始实行“先税后证”办法，征收个人所得税。

　　“营业税和个人所得税的征收，这在上半年以来的一系列新政中，杀伤力最大。”北京我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖说。他介绍说，今年6月份，北京二手房的成交过户量是5800多套，比5月份的7600多套下降26%左右。他解释，因为过户时间的滞后性，这实际上反应的是北京二手房市场5月份和4月份的成交情况。

　　这段日子对于房产中介来说，无疑是一种煎熬。其间，记者走访了多家中介公司，发现每个公司都冷冷清清，很少有买卖房屋的客户光顾。根据中大恒基的市场报告，在第二季度里，中小中介的经营相对惨淡，增幅缩水严重，收缩幅度均高于全市平均水平20%(39%-19%)，而大型的中介公司增幅收缩的百分比要远远低于平均数字。

　　成本压力增大 行业重组暗潮涌动

　　“成本”问题让所有的中介公司不能安寝。一位不愿透露姓名的中介公司高层认为，“现在的问题是，现有的市场交易量能否支撑并购或者开店发生的成本。”

　　该人士算了一笔账：假设某房屋中介每月在二手房、租赁市场的收入所得都是300万元。现在因为二手房交易量较正常水平下降50%，形成150万元左右的收入缩水，那么这部分能否通过租赁市场挣回来?“更何况这样的状况已经持续了三个月。”

　　与此相对应的是，包括一些主要的中介公司在内，从下半年开始都在调整公司的发展战略。主要的手段是：对管理人员进行“收编”;减少广告投入。据了解，不少中介公司已经大幅减少了在平面媒体的广告投入。

　　弱者倒下，强者出手却正当时。实力差的公司倒下了，而实力强的公司正在借机扩张自己的地盘。业内有一种预感，一场由大型品牌中介公司导演的并购“大戏”即将上演，而这个过程注定是漫长的。

　　“虽然有一些中介公司与我们有意向性的接触，但是目前还没有实质性的进展。”胡景晖说。而且对外界猜测的并购风云，胡景晖的表态很谨慎，“这种合作往往是失败的案例比成功的多。”

　　胡景晖给我爱我家的并购对象列了三个条件：原有的店面布局与我爱我家已有的相互补充;该公司手中要有稳定的客户资源和房源;该公司经纪人的素质要与我爱我家匹配。胡景晖说，符合这样条件的房屋中介并不多，甚至应该是在市场上有一定影响力的公司。

　　另外，目前形势下，开连锁店也成为一些实力中介公司主要的扩张之路。据了解，目前我爱我家、美丽家园、中大恒基等都在执行年初既定的开店计划。

　　回暖与观望并存 “金九银十”成为共同期待

　　7月份以来，北京二手房市场有“回暖”迹象，据北京链家房地产经纪有限公司统计资料分析，7月的客户登记量、房源登记量以及成交量均比上月出现明显的回升。

　　“7月份一个月，甚至到10月底这段时间里，观望的气氛依然会很浓厚。”美丽家园房地产经纪公司总经理助理宫萍说。她认为，今年上半年，北京房地产市场频繁出台了系列宏观措施，但是市场的消化需要一定的过程，这取决于政策本身的滞后效应。

　　宫萍分析，市场出现观望的原因是：通过时间的推移，政策将会更加明朗化。“不是所有出台的政策都能符合房产市场的良性发展需要。而且，当预期与实际发生偏离时，政策还可能会出现调整。”

　　“但是，购房者的需求并不是消失了，而是‘隐藏’了，未来，随着政策的明朗化，需求会被重新激发出来。估计，二手房交易的‘春天’恐怕要从冬季开始。”链家的市场分析人士说。

　　但是，对于今年年初京城主要房屋中介公司预计的6.5万至7万套的年终目标能否顺利完成，业界的看法存在分歧。“在经历阵痛、观望后，积蓄的市场巨大能量肯定会爆发。一方面是强劲市场购买需求的显现，另一方面是供给方的集中放量，所以对于下半年的二手房市场，我们有一个好的预期。”中大恒基品牌策略中心总监俞王争说。我爱我家的胡景晖则是非乐观派的代表。“即使‘金九银十’这样传统的交易旺季来临，二手房市场的交易量会有一个爆发，但是这个增量也有限。”他说。

　　税收豁免细则 让房屋中介望穿秋水

　　现在最让房屋中介公司望穿秋水的，是针对二手房交易免税的相关细则的出台。

　　“原来，只要有什么相关政策的风吹草动，我们就特别紧张。现在都被等待折磨得有些麻木了。”某中介公司老总说。至于原来传言颇多的公房、经济适用房免征营业税或个税等说法，直到现在仍没有明确的官方表态。

　　“可能是涉及到政府的多个管理部门，比如市建委、市地税局，各方面还需要讨论、协调吧。”业内人士宽慰自己说。

　　采访中，一品牌中介公司的中层表示，他们对下半年二手房关心的问题有三个：第一，二手房房源的供应量是否能增加。目前北京二手房市场的供需比例为1：6，房源的供需失衡;第二，经纪公司是否能够诚信经营。目前的二手房交易过程中，程序复杂、手续繁琐，而且涉及评估、金融、产权、物业等许多专业领域;第三，对二手房市场的保障政策是否能到位。一方面是政策能否有效控制投机炒房行为;另外，相关政策能否对二手房进行有效扶持、监管，从而保障二手房健康、稳定、持续的发展，而不是“打击一大片”。