上海二手房安全交易6大关键词

　　沪上二手房市场在3、4月份成交得到集中释放。由于整个房屋交易过程需要2个月左右的时间，因此在接下来的5、6月份，购房者还将继续奔波：刚刚看定房子的购房者要支付定金、签订合同;而已经支付首付款的购房者则需要等待放贷、过户交房。

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　　美联物业交易管理部经理张佳露表示，二手房买卖流程十分复杂，对于购房者来说，倘若对交易的程序和流程一无所知，就难免在交易过程中有所疏漏，导致后期纠纷重重。定金、合同、首付、贷款、过户、交房是二手房交易中的六大关键。

　　在确定房屋产权清晰，对房屋本身质量没有异议，买家表达了购买意向后，买卖双方就要着手签订定金协议、买卖合同和支付首付款了，这也就意味着所签房源正式开始进入交易程序。

　　定金协议和买卖合同是二手房买卖的基础，将对后期的交易顺利与否起到至关重要的作用，因此买方不应只求速度而盲目签订，而应首先确定各项条约和程序是否合法，并且符合自己的意愿。

　　关键词1：定金协议

　　■重点：条款、产权是否清晰

　　刘小姐想要购买一套学区房。在反复考察了位于赤峰路附近的一套总价98万元、对口名校的学区房之后，刘小姐很快便与上家签订了定金协议，并支付了1万元定金。双方协定，在定金协议生效后的10天之内签订正式的购房合同。

　　然而，正当刘小姐为自己找到了一套性价比较高的房屋而满心欢喜之时，她却被中介告知，上家决定将售价涨价至103万元。刘小姐没有同意。最终，上家违反了定金协议，将该房屋以103万元的价格卖给了别人。尽管获得了上家1万元的违约金，但想到好不容易找到的学区房就这样和自己擦肩而过，刘小姐还是隐隐觉得遗憾。

　　通常，在签订正式的买卖合同之前，买卖双方都会先签订一个定金协议，以示双方对交易意愿的确定。它对房屋的交易程序有一定的制约作用，但事实上也存在不少买家或者卖家违约的现象。尤其是在目前市场交易火爆、优质房源提价的情况下，如果另外有人给出上家更高的价钱，而价格差额又高于违约金的话，那么上家违约就在所难免了。

　　如何能够减少违约现象的出现?业内人士建议，如果买方对房屋本身十分满意又担心上家违约的话，可以适当地提高定金的比例，但是最高不应超过房屋总价的20%。

　　另外，在签订定金协议时，买方应要求上家房屋所有产权人共同签字确认成交意向。不少二手房买卖纠纷都是由于夫(于夫博客,于夫新闻,于夫说吧)妻一方擅自出售双方共有的房屋所致。因此，如果另一产权人不能到场，即使有资料表明签约人与房屋产权人是夫妻关系，买家也应要求签约人出示房屋产权人经过公证的授权委托书。

　　同时，对于定金协议中所涉条款，交易双方一定要仔细核查。在有些中介公司自行制订的定金协议中，有些条款如付款期限、交房期限、违约责任等界定模糊，使得上下家在后期交易过程中很容易产生争议。

　　有些房屋在交易过程中还附赠家电、维修基金等，对于附赠的物品，应当完整地罗列在定金协议中。一些买家会认为附赠的都是小物品，即便不写明上家也不会擅自搬走，因此不好意思在定金协议上一一写明，那么在后期，如果上家反悔，因为没有书面协议，下家也只能吃“哑巴亏”。

　　关键词2：买卖合同

　　■重点：合同是否与定金协议相符

　　在签订正式的购房合同之前，王先生对房源的产权情况、房屋质量都作了详细的调查。签订合同的当天，王先生因为工作繁忙，只花了一个小时到中介公司和卖家签订了合同。他认为，该交待的都在定金协议中有所体现了，合同不会有大问题，于是对于购房合同中的各项条款没有仔细看。

　　之后的贷款、过户事宜都进行得很顺利，王先生盘算着自己马上就要搬进新家了，于是退掉了本来租住的房屋，还向房东支付了相当于一个月租金的违约金。哪里知道，当他询问上家何时搬走时，上家却说合同中已经明确规定在过户后的3个月之内交房。王先生心想这是何道理，定金协议中明明规定是放款之后的一周，怎么“变卦”了呢?但事已至此，他只能继续等待了。

　　因为买卖双方在前期考虑不周，所以常会在合同中修改定金协议所涉及的条款，甚至会在签订购房合同后再签一个补充协议。业内人士提醒，如果定金协议中的内容并没有在合同中有所体现，那么该条款仍然具有法律效力。但是当定金协议中的条款和购房合同中的内容出现了冲突之后，从法律的角度看，合同上的内容将自动覆盖定金协议中的内容，也就是说以实际买卖合同的内容为准。本案例中，王先生如果认识到这一层关系，仔细检查合同内容并提出异议，修改合同内容，就不会出现后面的尴尬局面了。

　　需要注意的是，有时候买卖双方为了避税或者是能够多贷款，会将房价做低或者是做高，于是双方就会签订两份房屋价格不一样的合同，也就是我们常说的“阴阳合同”。

　　但这种交易违反了税收法律法规，一旦买卖双方出现纠纷诉诸法院，法律不会支持违规方，同时违规方还有可能受到罚款、拘留等行政处罚。对于购房者来说，顺顺当当地把房子拿到手才是最让人开心的事情，因此对于违规操作的合同还是要抱谨慎态度。

　　关键词3：首付款

　　■重点：收款账户是否为产权人账户

　　小杨是典型的新上海人，考虑到租房子每个月的租金不是一笔小数目，而且自己还有住房公积金，于是下定决心要买下一套市中心的小户型房源。由于资金有限，所以在签购房合同之前，小杨就明确告诉上家，自己不可能在定金协议规定的日期内支付首付，要求修改合同中首付日期。当时，上家表示没关系，但是合同就没有必要特意修改了。小杨看上家很爽气，也就没有强求修改合同。

　　结果合同上的首付日期到来之前，上家却翻脸了，声明如小杨不能按时支付首付，上家就要收滞纳金，并且要单方面解除合同。

　　事实上，买卖双方因为工作繁忙、人在外地，或者是资金回笼需要时间等原因，往往不能完全按照合同规定的日程办理手续。大多数买卖双方都比较宽容，能够理解对方的难处并退让。但如果下家认为自己在某段时间内难以筹措到资金，最好还是要在合同中为自己争取到足够宽裕的时间。如果到期之后仍然难以支付首付，应与上家协商，为避免日后不愉快，应尽量做到签好书面补充协议。

　　另外，如今支付首付款大多是以银行账户转账的形式来进行，为了保证资金安全，下家一定要核实收款账号是否属于产权人。另外，银行的转账凭证是下家办理贷款过程中必须的材料。因此，对于银行转账的凭证和上家的首付收据，下家一定要妥善保存。

　　目前，多数人购房都需要贷款。因此，按照自身的经济实力为自己制订一套合适的贷款方案很重要。而过户和交房也是二手房买卖中的关键。只有拿到了房子，并且修改过物业、水电煤等的户主名称，二手房交易才算真正完成。

　　关键词4：贷款

　　■重点：公积金账户状态、自身还款实力

　　来自北方的小林今年准备买套小房子定居下来。通过中介公司，他看中了密云路某小区内的一套50万元的老公房。小林认为，目前个人住房公积金贷款最高可贷30万元，加上自己手头的20万元积蓄，刚好可以不用商业贷款。于是他满心欢喜地签了合同。

　　然而，在接下来的申请公积金阶段，他被公积金办理中心的人员告知，由于小林的账户余额只有6000元，因此他最多只能贷到24万元 (6000元×40)的公积金。这个消息让小林十分为难，他从来没有意识到，并不是每个人都可以贷到最高30万元的额度，可贷额度和账户余额还有关系。

　　最新的公积金贷款政策是，公积金可贷额度是账户余额的40倍，单人贷款最高不超过30万元。因此，在买房之前，购房者应该先查询一下自己的公积金账户状态。另外，市民申请住房公积金贷款前连续缴存住房公积金的时间须不少于6个月，否则就不能获得住房公积金贷款。也有一些公积金账户因某些原因会处于封存状态，这也会使得贷款不顺畅。

　　和公积金贷款相比，商业贷款的限制条件稍少一些，办理起来更容易。但专家提醒，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力作出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出作出正确、客观的预测。借贷数额，还应量力而行。伪造收入证明或许可以成功贷得款项，但日后的本息对借贷人来说将是一个不小的负担。另外，二手房的房龄已成为许多银行发放贷款的一项审核标准，房龄越长贷款成数就越低，甚至可能不予贷款，房屋所处位置、单价、面积等因素也对贷款额度影响较大。

　　对于住房贷款的还款方式，目前有等额本金和等额本息两种。等额本息是每期还款额固定，但是不仅本金计息，而且本金所产生的利息也会计息，是一种循环利息。所以，如果是贷款同等年限，本息产生的利息比本金产生的利息要高得多。不过，本息每月还款额是一样的，借贷人可以很好地规划自己的财务规划，对要还的款也能做到心中有数。等额本金刚开始还的数额较多，前期还款压力比较大。借款人应该对自己未来收入状况有一个理性的判断，然后再去选择还款方式。

　　关键词5：过户

　　■重点：上家户口是否迁出

　　来自郊区的王小姐于2008年初在徐汇区买了一套一室户自住，今年，因为遭遇公司裁员，她计划将房子卖掉后回郊区发展。于是她将房子挂到中介门店。因为急售，价格相对较低，因此很快有买家上门，双方签了定金协议，并且约定3天后签房屋买卖合同。但是，就在签合同的当天，买方气呼呼地打电话表示：“你不是说房子里没有户口吗?怎么可以这样不讲信用呢? ”

　　王小姐不明所以，在查询过房屋户籍状况后，她才发现原来2008年之前的主人户籍在其中。她这才想起，当初在交易之时，上家的户口因为暂时没有着落仍然放在了这套房子里。没有想到，一年过去了，这个已经被她渐渐忘记的小事情居然成了她卖房子的大障碍。

　　过户，并不像许多人潜意识认为的那样，仅仅是一个房产证的易主过程。它实质上包含了房产证、煤气、有线电视、维修基金、户口等众多元素的更换与迁移过程。

　　房产证最为重要，易主更名由交易中心予以办理。买卖双方需要在前期的购房合同中对时间等因素有明确约定，等到了真正的房产过户阶段，按照交易中心的要求准备材料。需要注意的是，如果过户上家是未成年人，那就需要其父母同时到场。

　　在众多的程序中，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一。在房屋买卖过程中，权利人并不单单只有产权证所涉及的人员，同时也有在该房屋落户的所有人。因此，下家应该到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房之后才可迁出，那么下家一定要与上家就迁出户口的确切时间、违约责任等予以明确约定。

　　对于煤气、维修基金、宽带等的过户，有一些小的细节需要下家注意。如有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚。

　　此外，如果交易房屋平时无人居住，上家也没有去付有线电视或数字电视的月租费，造成拖欠，有线站可能会作封端处理。因此，在房屋交接时下家可要求上家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。

　　关键词6：交房

　　■重点：房屋设备是否完好、账单是否结清

　　交房当时，王先生仔细检查了家电、装修后，结清了尾款，与上家签署了《房屋交接书》。 1个月之后，电力公司在一次检修中发现，该房屋的电表箱有过被改装的痕迹，于是追究起了现有业主，即王先生的责任。

　　刚刚搬进来一个月就烦事缠身，王先生着实郁闷。他这才明白，原来交房并不只是房屋本身和家电等的交接那么简单，房屋配套的水、电、煤等设备都应该好好检查。

　　从一般意义上讲，交房是二手房交易程序的最后一个环节。它虽然不如前期的签订合同、办理贷款等程序显得重要与关键，稍有疏忽也不会造成太大的损失，但难免会给新业主带来烦恼和隐患。因此，下家在交房时应对房屋本身及其配套做最后一次周密的检查，一旦发现有设备损坏等现象，就可按照合同中的规定，利用尾款来争取补偿。具体来说，交房阶段下家应该对以下几方面引起注意：

　　交房时，上、下家要进行水表、电表、煤气、物业费等各种费用的结算，并由上家结清所欠费用，下家在交房当日要求上家出示好近期的费用账单。电力方面，下家除了结算费用外，还要注意电表箱有无拆装痕迹，避免出现案例中的纠纷。

　　有些上家会承诺将部分家电、设备赠送下家，交房当日，下家应按照合同相关条款检查所赠物品是否俱在且使用状况良好，如果有所损坏，则和上家协商赔偿事宜，将与物品相当的价值在尾款中扣除。检查和结算完毕，并将买卖合同约定的尾款在扣除下家代上家支付的费用后，下家应将尾款余额交给上家，并要上家出具收条。

　　下家应询问该物业总共用到几把钥匙，全部索要来后，妥善保管。

　　签署 《房屋交接书》是交房手续的最后一个程序，下家千万不要先签署再验收，否则一旦在签署之后才发现设备有问题就很难追究。另外，假如在房屋验收阶段发现某些方面不符合合同约定，应当在交接书中注明，为追究上家的责任作好铺垫。