认房又认贷 “二套”新规不只一个“紧箍咒”

　　6月4日，住建部、央行、银监会三部委的二套住房认定标准一经公布，便立即在社会上引起强烈关注和反响。不少准备购房者最为关注的事情便是：我将要买的房子将被算作第几套？

　　日前，记者在各大网站的论坛板块中看到，讨论最热烈的话题便是二套房认定标准。许多购房者纷纷发帖求证，自己的房子算不算第二套。

　　其中，购房者的问题大多集中在改善型需求和异地购房者。有在外地买过房，现在要在沈阳买房的；有结婚前买了房，现在结婚要换婚房的；有曾经买过小房子，现在想以小换大的。这些购房者都很急切地希望了解，按照新的认定标准，自己现在买房是否会“被二套”。本报记者 石彦梅

　　不认定为二套的4种情况

　　关键词 成年子女贷款(父母名下有住房，以成年子女名义贷款购房)

　　举例说明：申大爷家现在居住的是一套70平的住宅，最近想买个100平以上的新房改善一下，为了不“被二套”，他打算以24岁女儿的名义购买。根据政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，由于申大爷的女儿已经成年，所以他以子女的名义申请贷款购房时不会按照二套房政策执行！

　　关键词 商业地产投资(贷款买过商铺，再贷款购房)

　　举例说明：张先生在前年贷款购买了一个120平方米的商铺做生意，目前生意已经步入正轨，张先生也想再贷款买一套住宅落脚。据了解，二套住房针对的是以居住为目的的“住宅”，不将商铺计入在内，因此张先生的置业计划不含在二套住宅范围内。

　　关键词 全款购房(全款买过一套房，售出后再贷款买房)

　　举例说明：白女士现有的住房是用全款购买的，为了换个大点的房子，她将原房产卖掉，然后向银行申请首套房贷款。白女士这种情况，在房屋登记系统已经查不到房产，在银行也没有贷款记录，因此不算二套。

　　关键词 农村人口 (农业户口有自己的宅基地，贷款购买商品房)

　　举例说明：王先生是沈阳市农业户口，在村子里有自己的宅基地，现在想在市内购买一套商品住宅房。由于农村的房子是没有房产证的，只是土地使用证，而认定二套房的标准是已有一套有房产证的住房再去购买或是有贷款买房的记录，王先生两个条件都不具备，所以不算二套。

　　拒绝“被二套”仍有招儿

　　“认房又认贷”，如果银行认真按此规定执行，那么大部分新购房的人群都会“被二套”了。不过，面对严厉的新规，由于目前房屋登记信息系统和商业贷款信息系统尚未同步，因此如何认定购房者房屋数量尚存在一定困难。业内人士发现仍有漏洞可钻，并衍生了一系列规避二套房贷的做法。

　　关键词 婚前购房 (结婚之前，有房一方以无房一方名义贷款买房)

　　举例说明：为结婚，谢先生刚刚贷款买了一套住房，由于还没有与女朋友办理结婚登记，为了规避二套住房的新政，他就以女朋友的名义再次贷款购买了一套。这样在结婚后，家庭就拥有了两套住房，并且都按照首次置业的房贷利率进行贷款。由于婚前，两人还没有组成一个家庭，如果之前都没有房贷记录且名下没有房产，都可以按首次置业进行办理。

　　关键词 异地购房 (在外地全款购房，在沈阳申请贷款购房)

　　举例说明：柳先生在北京全款买了一套住房，现在在沈阳购买也有可能按首套办理。目前，沈阳房产交易中心所能查找的购房记录十分有限，对于购房人在外地是否有房产追查困难。虽然现在北京、上海房产交易中心在各区县已实现联网，借款人在两地的购房记录可以查询，但如果在其他城市购房，则难以查询。更有甚者，一些城市各区县间交易信息不能联网，需到各区县分别查询。

　　关键词 离异购房(夫妻离婚后，一方无房贷记录，名下无房产，申请贷款购房)

　　举例说明：小杨和小王结婚后，丈夫小杨以自己的名义贷款购买了一套两居室，今年两人办理了离婚手续。由于妻子小王是“净身出户”，名下并没有房产，之前也没有任何房贷记录，无论是从房屋登记信息系统还是银行征信系统都查不出问题，这种情况就可以按首次购房处理。

　　认定为二套房的10种情况

　　广州

　　异地购房

　　仍有空子可钻

　　实际操作中，对二套房的认定其实仍然存在一定的难度。现在广州市只能查到个人名下的房产，但无法查到家庭的房产。而且广州市房管局的系统并未和银行系统对接，查起来本身就比较麻烦。即便银行要求贷款人提供未婚证明或者结婚证来判断“家庭”，但对于有些外地购房者来说，完全有可能回原籍开出单身证明，由于民政部门没有联网，银行就无法核查其真实的婚姻状态，只能选择相信，到时查出来也许就成了银行违规放贷。其次是外地房屋登记系统部分没有联网，可能造成核查时的漏洞。

　　北京

　　北京二套房

　　要求更严格

　　从北京市住建委了解到，北京的房屋权属登记已和银行系统对接，买房人所有的信息都实行共享。房屋主管部门会向银行提供房屋权属登记信息，以认定借款人家庭是否有住房。

　　三部门规定，对于不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，是按照第二套房贷政策执行。不过北京的规定更加严格，这种情况下，是一律不能发放贷款，即只能全款买房。

　　上海

　　二套房“异地认定”

　　尚有难度

　　上海商业银行人士坦言：从银行操作层面来看，认贷现在是没有问题的，以前银行就一直是这么做的，但认房还是有一定难度的，毕竟现在全国范围内住房登记并未联网，异地认定困难比较大。如果有的人在外地已经买了房，再在上海置业，完全可以不被查到，并获得首套房的贷款利率优惠。

　　成都

　　目前实际只能

　　认贷不认房

　　目前，虽然各家银行都已开始按照新政执行，但是在成都，由于房产登记系统与银行征信系统没有联网，银行即便是获准查询住建委房屋登记信息，也只能了解贷款申请人在成都市的房产情况，并不能了解在外地有无房产。所以目前很多银行在认定二套房时仍然“都是以借款人的信用报告中显示的贷款记录为准”，“认贷不认房”。