二套房贷细则加速拐点到来

　　二套房贷的认定标准严厉之处主要体现为三点。第一，以家庭为单位。第一条便是“应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。”按人，还是按家庭，二者松紧度甚为悬殊。遥想2007年9月“二套房贷”政策第一次出台后，在这一点上，商业银行做法不一，业界争论不休，迫不得已，三个月后央行和银监会又出了一个“补丁文件”，明确规定以家为单位。

　　其二，既认“房”又认“贷”。“国十条”出台后，各家商业银行对所有类别的房贷都不同程度地提高了门槛，但在最重要的第二套房的认定标准上，则各行其是。部分银行按借款人当前拥有的住宅套数进行认定，而部分银行按借款人已利用贷款购买过的住房套数。这两种标准，无论哪种，都算不上太严格;从抑制投资者需求的角度考量，按“房”比较按“贷”更合理一些，因为有些改善需求家庭，第一套住房已使用过贷款，而现在想卖掉现有住房，而置换一套更大、更好的房子。

　　2007年第四季度■2008年上半年，二套房贷就是认“房”，不认“贷”。然而，此次却既认“房”，又认“贷”，政策打击面非常大，不仅抑制了投资投机需求，也把自住性的改善需求一网打尽。另外，与以往只有银监部门制定房贷政策不同，此次国务院特令住房和城乡建设部会同央行和银监会一起研究和出台政策。其中奥妙在于，房管部门掌握着居民房产数据，若无其配合，则只拥有居民贷款信息的银行部门，根本无法以“房”定贷———这也是以前二套房贷政策无法严格执行的重要原因之一。而且，此通知中还明令:2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。

　　其三，限制了外地的投资投机性购房需求。政策中有两层限制。第一层:“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。”这一条面向全国，这对于近几年大量流窜于一二线城市的外地投资投机需求，尤其是温州炒房团，意味着贷款门槛和成本大幅提高。这将使全国所有热点城市的市场需求，都会受到负面影响。

　　最终的结果是，房价拐点将加速出现。4月份，全国70个城市的房价环比3月份上涨1.4%，5月份环比涨幅将快速收窄，6月即有可能接近零增长，7月份出现负增长的概率极大。2008年那轮楼市调整，经历了8个月左右，这一指标才出现环比负增长，而今年则不需那么久。至于房价何时会止跌，还是需要关注二套房贷政策何时才会松动，今年第四季度是有可能的。