二套房认定标准全文点评

　　关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知

　　各省、自治区、直辖市、计划单列市和省会(首府)城市住房城乡建设厅(建委、房地局)，人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：

　　为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)，规范商业性个人住房贷款中贷款申请人(以下简称借款人)第二套住房认定标准，现就有关事项通知如下：

　　一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

　　点评：从4月份开始，不少银行对二套房的认定是认房不认贷。现在把之前的以银行信贷记录为准变化为以借款人实际持有房屋数量为准，从理论上来说是更加趋于严格的信贷政策，也意味着有关部门把“炒房者”圈子的认定范围扩大了。

　　二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。

　　点评：如何“认房不认贷”?之前舆论对于这个原则的最大质疑就来自于全国联网的房地产信息系统没有建立起来，在认定、尤其是跨区域认定方面具有相当的操作难度。如果不能解决问题，所谓对二套房的认定就成为一纸空文。在今天的通知里，住建部首先还是明确了房屋登记信息系统的重要性，强调对住房所有情况的认定，首先要通过房屋登记信息系统进行确认。

　　如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。

　　点评：如果没有查询条件，比如一些小县城，或者一些在落实政策方面不彻底、信息系统建设不完备的二三线城市，怎么查?住建部这个点子看上去比较好玩，就是让人写保证书，保证自己提供的住房所有情况是真实的。如果耍花招，好，如果查出来了，上黑名单吧!

　　但是，既然现在都不具备查询条件、难以查询，什么时候才能去验证这些人所提交信息的真实性呢?

　　三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：

　　(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;

　　点评：这是最省事的。就是家庭任何一成员在本地的房屋登记系统里已经有一套房子了，只要贷款买房直接按二套房算。

　　(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;

　　点评：这是适用于目前很多人的，也是之前一直在实行的按照个人贷款记录来认定二套房的。这对于想卖小买大的改善性居住需求是一种打击。

　　(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

　　点评：贷款人(也就是金融机构)放贷之前，要通过征信记录查询来查阅个人住房情况，还要对贷款申请人进行面审谈话，看看你是不是耍诈。必要的时候，还要到你家附近明察暗访，问问你邻居，你是不是只有一套房。这招真的挺有中国特色的，不过现在市场萧条，买房人不多，问题不大;到了市场旺盛，每天几百套房子对外销，办贷款的人都排队，各个银行之间还要抢业务，银行的人还能不能“尽责调查”受到质疑。

　　四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。

　　对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

　　五、各地要把城市房屋登记信息系统建设作为落实国发〔2010〕10号文件的一项重要工作抓紧抓好。数据不完备的城市，要进一步完善系统;尚未建立房屋登记系统的城市，要加快建设。2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。

　　要加强住房信息查询管理工作。房地产主管部门应严格按照《房屋权属登记信息查询暂行办法》(建住房〔2006〕244号)及《房屋登记簿管理试行办法》(建住房〔2008〕84号)进行查询，并出具书面查询结果。对提供虚假查询信息的，按有关规定严肃处理。

　　 中华人民共和国住房和城乡建设部
中国人民银行
中国银行业监督管理委员会