二套房认定标准出台 购房人观望情绪可能会释放

　 6月4日，住建部、中国人民银行、银监会三部委联合发出《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，使得本轮房地产新政策中最令人关注的“二套房”终于有了明确的说法。业内普遍认为，“二套房”认定细则落地后，无论是对银行二套房放贷审核还是对购房人来说都是非常有利的，市场交易量有望出现理性回归。

　　政策核心

　　根据住建部、中国人民银行、银监会三部委联合发出的《通知》，三种情况会被认定为二套房：

　　1、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；

　　2、借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；

　　3、借款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

　　各方影响

　　银行对二套房认定有章可循

　　事实上，在二套房认定细则未出台前，各家银行已经根据本轮新政策调控的精神按照“认房又认贷”的标准来执行。据了解，从5月份下旬开始，各家银行已陆续拿到了住建部门房屋登记信息系统的“密钥”，开始通过“认房又认贷”的标准来认定二套房。二套房认定细则出台后，银行通过该系统认定借款人名下住房套数会更加精准。

　　购房人观望情绪可能会释放

　　在细则未明确之前，借款人因为对未来政策拿捏不准而出现短暂性购房观望情绪。二套房认定细则出台后，购房人的观望情绪可能会有所转机，购房人会本着自身实际需求该出手的出手，该贷款的贷款。

　　部分外地人买房愿望可实现

　　在二套房认定标准未出台前，银行对不能提供一年以上纳税或社保证明其一的外地购房人，不提供住房贷款发放，而此次政策虽然将这类人群贷款比照二套(或以上)住房政策执行，不过也可以让这部分人群实现买房愿望。

　　据“伟嘉安捷”统计，在总的购房人群中，外地籍人群所占比重约为七到八成，而这七到八成中有10%至15%左右的外地购房人不能提供纳税或社保证明，该条政策对这部分人群来说可谓是“雨后甘露”。

　市场操作

　　购房人作假将被记不良记录

　　从目前的市场操作来看，银行放贷本着异常严谨的态度，对担保公司及借款人放贷慎为小心，要求担保公司及借款人必须向银行提供真实、合法的贷款证明材料及个人信息资料。

　　如经查询后发现作假，那么担保公司将会列入银行的黑名单，不予以合作，同时借款人也会记作不良记录存入银行的相应征信系统中。

　　业内疑问

　　成套住房如何认定

　　本次出台的二套房认定细则规定：商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

　　这个政策中提出判定居民家庭套数，应根据成员名下实际拥有的成套住房数量，“链家地产”市场分析师张月提出疑问——成套住房如何认定呢？“夫妻双方共同拥有的一套住房，那这套住房算不算每个成员名下的成套住房呢？成套住房的定义需要进一步给出说明。”

　　前后对比

　　放宽外地人购房及异地置业

　　变化1：进京未满一年可按“二套房”贷款

　　4月30日出台的“京十二条”中明确规定：“要求商业银行对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。”

　　二套房认定细则原文：“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。”

　　据“链家地产”市场研究部统计，不能提供1年以上本市纳税证明的外地购房群体在北京房屋买卖市场上占比约为5%左右，这次放宽了外地人在京购房门槛，也就一定程度上释放出了5%的购房需求，对当前成交弱势、需求观望的楼市也是一种利好的刺激。

　　变化2：外地人在京无房再购房仍算首套

　　二套房认定细则原文：“借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的贷款人，应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策”

　　对北京房地产市场来说，这一政策放宽了两类购房者的购房门槛：一是在外地有房但准备在京购房的置业者；二是在北京工作，已经在外地买房还未在京置业的购房者。因此会刺激异地置业者在京购房。

　　相关链接

　　北京各银行三套房已停贷

　　记者从伟嘉安捷了解到，目前其合作的十余家银行对第三套房均已停止发放贷款。

　　“伟嘉安捷”表示，“国十条”及“京十二条”要求各商业银行按照风险状况暂停发放第三套房及以上贷款。虽然政策并求严令要求银行全部停止第三套房的贷款，但是从5月下旬以来，之前还能申请到第三套房贷款的个别银行，也已陆续停止发放第三套房的贷款。据了解，从6月1日起，北京各家银行对第三套房均已停止发放贷款，严格执行“京十二条”中的政策条款。

　　“伟嘉安捷”数据统计，三套房贷款客户的比例较少，比重不到总贷款人群的10%，新政出台后银行对三套房停贷也是可以理解的。“伟嘉安捷”认为，三套房停贷是房地产宏观调控实施及执行上最严厉的一次，这也是与政策初衷相吻合的，对打击房地产投资、投机人群会起到有效地打压作用。

　　结合目前实际操作情况，“伟嘉安捷”将银行容易认定为第三套房贷款的八种人群归纳如下：

　　第一种：个人名下有两套商业贷款记录，一套已还清并出售，另一套未还清，这种情况如若再次贷款，会被银行认定为第三套住房贷款。

　　第二种：个人名下有两套商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下虽然个人名下无房，但再贷款时也会被认为三套。

　　第三种：个人名下有一套商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，借款人想要用公积金贷款购买另外一套房产，按照公积金新政规定视为三套房，按照三套房贷款政策执行。

　　第四种：个人名下首套房公积金贷款，二套房商业贷款，再次贷款还准备用商业贷款，这种情况肯定会被算做三套。

　　第五种：夫妻双方，婚前一方使用商业贷款购房，另一方购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻的名义共同贷款，根据新政虽然都是婚前的个人贷款行为，但因央行征信系统中都存有记录，所以以夫妻共同名义贷款买房还是会算做三套房。

　　第六种：夫妻双方，一方婚前有房但无任何贷款未出售，另一方曾用商业贷款为父母买过房产，结婚后以无贷款的那一方名义用公积金贷款再购房。根据公积金贷款的现行政策，无论个人名下房产是否已出售，贷款是否已还清卖掉，再贷款使用公积金时都会算做一次购房记录，在以家庭为单位，认房又认贷的政策标准衡量下视为第三次贷款购房，予以停贷。

　　第七种：夫妻双方，婚前一方名下有过一套全款购买的住房已出售，一套公积金贷款购买的住房已还清未出售，婚后想以另一方的名义申请公积金贷款再购房。根据公积金贷款新政，婚后准备购置的这套房产属于第三套房，公积金目前是停贷的。

　　第八种：夫妻双方，婚前一方有一套全款购买住房但名下无贷款，婚后以另一方名义全款购买了一套住房，现在两人准备以两人共同名义用公积金贷款再购买一套房，根据目前公积金新政规定，两人准备再次购买的住房是属于第三套房，公积金是停贷的。