业内人士：二套房认定标准仍需再细化

　　6月4日，住建部、人民银行和银监会联合发布了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》(以下简称“通知”)，这让不少在原地徘徊等待政策决定行动的购房者内心清晰不少，但对他们来说，“通知”的下发似乎是“东边日出西边雨”。

　　政策并非完美无缺

　　“通知”规定：借款人需出具家庭住房登记记录书面查询结果，如因当地暂不具备查询条件而不能提供此依据的，借款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行……

　　以上条款以文件的形式明确了二套房的认定标准是“既认房又认贷”，这对此前不少银行在执行过程中表现出来的“认房不认贷”抑或“认贷不认房”的两方立场提供了一个清晰可供判断的基本准则，也让不少贷款者从手足无措中平稳着地，能根据政策判断自己到底属于第几套房的持有者，在贷款时候会受到哪些限制或者怎样的优惠。

　　然而，仅此还远远不够，专家表示，虽然新规中的确添加了一些看似比“新国十条”宽松一些的新执行标准，但如果仔细研究不难发现，“通知”中不少标准的个别条款尚需细化。对某些住房者来说，认定标准中一些条款可能对他们造成“误伤”，这些人本不应该“受限”，还有一些条款则可能会被一些购房者钻了空子。那么，又是哪些出发点原本善意的条款会使购房者处于“冰火两重天”的不同境遇之中呢？

　　“受困”的改善性购房者

　　记者发现，新标准对二套房的认定是“既认房又认贷”，“认房”的意思就是借款人即使是首次申请利用贷款购房，但是如果在购房所在地房屋登记信息系统中甚至是开发商的预售合同登记备案系统中借款人被发现家庭已登记有一套或者一套以上住房的就可以认定为“二套房”。而所谓“认贷”就是借款人已利用贷款购买过一套或者一套以上住房的，又申请购买住房也认定为“二套房”。

　　如此一来，不少购房者在此时想钻政策漏子的想法显然已无法立足，购房者在买房时需要“房贷两审”，缺一不可。也就是说，“认房又认贷”对消费者来说最大的影响就是购房者过去不管是有没有贷款或者哪怕已经提前还款了，也都会在相关的系统中显示出来，其在再次购房时仍然会受到新政的限制。

　　著名地产专家黄瑜在接受中国商报记者采访时表示，二套房认定标准非常严格，但严格并不代表着完美无缺，相反，如果仔细揣摩，漏洞并不少，这突出表现在一些细节方面，他向记者举例，“比如从‘认贷’来说，某些住房者就极有可能被误伤，比如那些曾经贷款买过房但为了改善住房把原来的房子卖掉希望重新购房者，虽然他们手中无房但根据新标准中的‘双认’规定，他们再买房也需要执行二套房政策。再说‘认房’，如果夫妻双方婚前都曾用自己的名字买过房，婚后再买房时已经将被认定是已购房，将执行二套房贷或三套放贷政策。这很明显，是不公平与不合理的，但新规并没有顾及到这些细节。”

　　黄教授的认识并非空穴来风，新政中“双认”所体现出来的一些不公平效应如今已在住房交易市场上以并不低的速率在显现。在我爱我家金台路店，记者采访到一位正面临两难的改善性购房者曲先生，在今年4月初国家房产政策大举出台前夕，曲先生想趁机在高位出手自己位于东四环中路东区国际的一处高档公寓，他希望筹到所有款项之后再选择一处位于南城大兴面积稍大一些的中端住宅楼盘，“在东四环一套房子在大兴能换到面积在两倍以上的，趁国家政策还没有动静，我希望赶紧把房子顺手换了，心里也能安心。”

　　让曲先生不曾想到的是，在他位于东四环处的房产顺利出手的第三天就遇见了“新国十条”的冲击。“我跑了无数家银行，各家的说法与口径根本不一致，有的说我这是第二套有的说我这不是，那时候细则还没出台，银行虽说操作空间大但也不能稀里糊涂就放款，于是我就想等等，哪儿知道等来的是‘认房又认贷’这个更为严格且不公平的门槛。”

　　政策的空子如何堵住

　　与曲先生的“委屈”相比，邓小姐的境遇可以算得上是受新政挤压中为数不多的“幸运者”，来自湖北武汉的邓小姐在2005年的时候选择了进京创业，来京之前她在武汉已有一处全款付清的两居室住房，今年年初，艰苦创业五年的邓小姐有了在北京买房扎根的念头，让她倍感欣慰的是自己在武汉的第一处房产很意外地没有被算入其中，她在北京南四环彩虹城的一套一居住房居然享受到了“第一套房”的贷款与利率优惠。

　　她向记者坦言，新政中一些条款有不小的空间可以给购房者钻空子，而她自己也是这其中的一位，原因在于目前还没有建立健全全国联网的房屋登记系统，如果购房者已在异地全款持有住房而在本地未买过房也未贷过款并且同时能向房产管理部门提供一年以上当地纳税证明或者保险缴纳证明的，他们就极有可能被认定为首套房，从而骗过政策的限制。

　　尽管自己因此而得利不少，邓小姐却认为这样钻政策空子的做法不会长久并且也显失市场公平，第二套房的认定绝对应该把异地购房算入其中，这样的话，就会压制一些经济实力强的投机者的一些需求，还市场原有的清澈。

　　而厦门大学房地产研究中心主任刘怀刚告诉记者，据他所知，对房产投资极为敏感的温州资本早年前在各地均有布阵，除了北上广深等一线城市，潜力巨大的二三线城市也正在成为他们的挖掘目标，如果温和一些计算，平均一位温州房产投资者在全国各地持有10套房产的话，他们投资所获得的不合理利润将不会被新出台的“通知”所惩罚，相反，他们却可以大张旗鼓地在北京或者其他还没有置业的城市再次布局自己的所谓“首套房产”。

　　　刘主任告诉记者，如果要深究的话，通知中还有更多的细节有待商榷，只要购房者轻微动动脑子，骗过银行获取首套贷款不是没有可能。他给记者举了一个很浅显的案例，“目前购房者在银行在贷款时都被要求要提供未婚证明，如果是夫妻双方购买已婚的要提供结婚证明，但如果夫妻双方有一方户口不在本地，那么他完全可以回原籍开出单身证明，从而骗过银行获取贷款。”