从一起房屋买卖合同纠纷案件引发的思考

　　从一起房屋买卖合同纠纷案件引发的思考

　　(作为一审代理词)

　　原告：北京某经济技术发展中心

　　被告：李某

　　第三人：姚某

　　案件回放：

　　2003年8月，原告将平谷区林荫家园某单元一户楼房出售给被告，双方签订了房屋买卖合同，在合同中约定了房屋区位、面积、每平米单价、房屋总价、首付款数额、支付期限、房屋交付、产权证办理、延期交房违约责任、延期付款违约责任、争议解决和法院管辖等多项内容，其中在第八条规定：“本契约生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。----------------逾期超过60日乙方仍未交付房款的，甲方有权解除本契约。”

　　2003年9月，农行平谷支行、被告、原告分别作为甲方、乙方、丙方签订了个人住房按揭合同，被告向农行借款16万元，原告以保证担保人的身份在合同中签章。按揭合同第九条规定：“丙方义务—丙方承诺，自本合同签订之日起至乙方取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交甲方收执之日止，对乙方所欠银行的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任。------(二)乙方未能按本合同规定按时清偿贷款本息及相关费用的，甲方直接从丙方在甲方开立的保证金账户中扣除，由丙方负责向乙方催收，乙方连续三个月或任何一期逾期超过三个月或累计六个月未偿还贷款本息的，甲方向丙方发出履行回购责任通知书，丙方在接到通知书后七日内回购房产，偿还乙方所欠甲方全部到期或未到期债务。”

　　被告依房屋买卖合同的约定于2003年7月30日和8月13日分两次付清29.29%首付款，农行于2003年10月将贷款(70.71%房款)直接拨付给原告，原告也按以上三个时间为被告出具了全额购房发票。原告于2003年 月将房屋交付给被告，被告自2003年10月开始向银行还款，至2005年4月，被告停止还款(原告与被告因林荫家园工程款结算产生纠纷，已另案解决)，原告代被告还款至2005年7月。2005年10月，平谷支行向原告发出《履行回购责任》通知书，原告依按揭贷款合同中的回购条款，于2005年10月21日将未付贷款本金、利息一次付清。

　　2005年11月16日，原告以商品房买卖合同纠纷向平谷区人民法院起诉，要求解除原、被告之间的商品房买卖契约;确认被告与第三人租赁关系无效;责令被告和第三人腾出房屋交还原告。原告依据《个人住房按揭贷款合同》中第十一条第二项，认为被告未履行按月偿还银行贷款的义务，致使原告回购房屋，被告的行为已构成根本性违约，使得原告不能实现合同的目的，为此要求解除房屋买卖合同;同时依据《个人住房按揭贷款合同》中第九条第二项，“乙方义务：在还清贷款前，未经甲方书面同意(在办妥房产抵押登记前，还需丙方书面同意)，乙方不得将本合同项下的部分或其全部抵押房产出售、出租、赠与、舍弃、托管、重复抵押或以抵押物清偿其它债务及以其他任何方式处置。”，认为被告不享有出租的权利，要求确认被告与第三人之间的租赁协议无效，并要求腾房交还原告。

　　本案粗劣一看，似乎比较简单，被告未向银行按月还款，已构成违约;原告依按揭合同的约定履行归还贷款义务，因此要求解除房屋买卖合同、收回房屋，似乎顺理成章，但仔细分析，其实不然。

　　本案涉及到不同的法律关系。

　　原告基于与被告和银行签订的两份合同，具有两个法律身份，形成了两个法律关系。

　　在房屋买卖合同中，原告是房屋出卖人的身份地位，被告是买受人的身份地位，双方形成了买卖法律关系;在住房按揭贷款合同中，被告是借款人(也是债务人)的身份，银行是贷款人(也是债权人)的身份，原告是保证人的身份，被告与银行形成借款合同关系，原告和银行、被告之间形成担保合同关系。

　　原、被告之间是否履行了房屋买卖合同，是否存在违约事实?

　　原告以商品房买卖合同纠纷起诉，但双方的买卖合同已经履行完毕。被告已经依据买卖合同的约定向原告交清了全部购房款，取得了房屋，并实际占有、使用了房屋，并未违反房屋买卖合同第八条之规定;原告已经收取了全部房款，并给被告开具了购房发票，实际交付了房屋。根据以上事实，双方的房屋买卖合同主义务均已履行，任何一方都不存在违约的事实，原告没有解除买卖合同的依据。

　　原告、被告、银行在履行按揭贷款合同中实施了什么行为?是什么性质的行为?在履行按揭贷款合同中，发生了两个重要事实：被告连续三个月未归还银行贷款本金;原告应银行“履行回购通知书”的行为，一次性付清原告欠银行的贷款本金及利息。

　　被告的行为毋庸置疑属于违反《住房按揭贷款合同》的行为，对银行已构成违约。那么，原告的行为和银行的行为又属于何种行为?属于什么性质呢?

　　要回答这个问题，首先要明确“回购”在按揭贷款合同中的准确含义。从字面上讲，“回购”应是将房屋买回。那么，在本案中，银行和原告或是银行和被告是否存在房屋买卖关系?银行是否买走原告的房屋?原告是否从银行买回房屋呢?显然是否定的。如前所述，依据《合同法》、《担保法>之规定，被告与银行之间形成的是抵押借款合同关系;原告与银行之间形成的是担保合同关系。银行依据按揭贷款合同向被告发放贷款，并在房产证下来后将房产抵押是履行贷款合同的行为，会对被告所有权产生限制，并在实现债权时具有优先受偿权，并不能产生房屋买卖和房屋产权变动的效果。而且，根据〈担保法〉的规定，在抵押合同中不能约定抵押人无力承担还款义务时，抵押物直接归抵押权人所有，所以，银行也不可能依据抵押贷款合同直接取得房屋。既然银行并未取得房屋，原告也未向银行出售房屋，那么原告向银行回购什么呢?既然原告没有向银行回购东西，那么，原告向银行还款的行为是一种什么行为呢?合乎法律的只有一种解释，就是履行担保人的责任----承担连带还款义务(因为此房产并未抵押，所以原告的连带保证责任并未解除)。

　　关于“回购”，还有一种解释，认为银行和开发商是回购权利义务关系，是购房人与银行之间的房屋抵押法律关系的一种延伸，是银行依法处分抵押物所产生的一种民事权利义务关系。当购房人逾期未还款构成违约时，银行依法处分抵押房产，开发商向银行允诺无条件回购该房产，并将回购房款优先偿还银行贷款本息，对此购房人作为抵押人在按揭贷款合同中予以书面确认。此种解释还只是实践中产生的一种学理解释，因为没有明确的法律依据，目前还不能把它确定为一个法律术语。而且，此解释所指“回购”也只是在抵押权人依法实现抵押权时，房产商回购房屋，付清贷款。也就是在对房产依法拍卖变卖时，为避免流拍或所拍卖价格不足以清偿贷款，开发商负有回购的义务，同时在回购房款不足以清偿贷款情况下，还要继续承担保证义务。这是对债权人的特殊保护，所谓“双保险”。但在本案中，此种“回购”也根本未出现。本案房产未作抵押，所以不可能实现抵押权，房产公司只能承担保证责任。为此，在保证人代为清偿欠款后，依据担保法，其只享有代位追偿权。

　　原告是否具有依据按揭贷款合同中发生的事实，主张房屋买卖合同无效的权利?

　　既然原告的行为性质已经清楚了，那么根据法律规定，原告具有什么权利呢?依据〈担保法〉，保证人在向债权人履行了担保责任后，享有向债务人追偿的权利，所以，原告享有依法向被告追偿欠款的权利。如前所述，因为原、被告之间的房屋买卖合同已经履行，双方没有违反房屋买卖合同的行为，因此没有解除买卖合同的依据。原告不能依据担保合同的事实理由，再以买卖合同的卖方的主体地位来主张解除房屋买卖合同。如果原告认为自己是出卖人地位，他只能依据与被告达成的房屋买卖合同来主张权利，依据〈合同法〉，按买卖合同关系来解决;如果原告认为自己是担保人，它只能依据担保合同也就是按揭合同中的担保条款来对被告主张权利，依据〈担保法>,按担保关系来解决。

　　原告要求确认被告与第三人之间的租赁关系无效没有法律根据。

　　第一、姚某是不是本案合法第三人还值得商榷(因无证据证明被告与第三人存在租赁关系)。第二、原告没有解除租赁合同的依据。即使被告违反了住房按揭贷款合同的条款，也无必然使租赁无效的约定;再者，和前文论述同样的理由，本案原告凭什么在与被告的房屋买卖合同纠纷一案中，依据按揭贷款合同的条款来追究姚某的责任呢?

　　综上所述，原告起诉的案由是商品房买卖合同纠纷，其诉讼请求是要求解除商品房买卖合同。但在原告陈述的事实及理由中，却是被告未履行按揭贷款合同还款义务、原告在代为履行清偿责任后与被告产生纠纷的事实，原告在本案中陈述的事实和其请求存在矛盾。基于被告违反按揭贷款合同约定的事实，没有法律和双方合同的约定原告可以解除房屋买卖合同，所以原告是不能要求解除合同的。

　　本案中，原告确是将不同的法律关系和不同的法律地位，以及居于不同法律地位形成的权利义务相互混淆行使，造成本案法律关系的混乱。

　　本案中，笔者认为房地产开发商(也就是本案原告)存在以下不足和法律误区。

　　原告作为房地产开发商，应该清楚的知道房地产买卖和交易中的术语的准确含义，并应依法和准确适用，但在住房按揭贷款合同中确使用了一个非法律术语—“回购”。无论从本案发生的事实还是用法律来定义，真正“回购”在本案中都不存在，也不应存在(房地产交易法规中是禁止通过包租、回购或者包租回购来炒作房地产，或是骗取银行贷款的)。

　　其次是“按揭”。“按揭”在我国房地产交易中的完整定义是：银行向购房人提供贷款，借款人用购买的房产作抵押作为债权的担保，在房产证办理下来并办理抵押登记之前，由开发商对该笔贷款提供阶段性保证，承担连带保证责任。在本案按揭贷款合同中，“按揭”的定义显然与真实含义相去甚远，也反映出开发商对法律术语掌握的欠缺。

　　再有，本案中原告将不同的法律关系混淆，不能正确地行使权利，也反映了对法律理解的误区。