擅自出售共有房产引发争议 购房人不存在恶意合同有效

江苏镇江某电厂工人化敏，于1999年9月买了该市市区一套二手房。让他万没想到的是，在装修入住两年后，原房主的“已故”丈夫突然找到他，要求收回房子。由此，引起了一波三折的房产权属之争。

　　丈夫“病故”妻子卖房

　　1999年9月6日，化敏到镇江三联房产中介公司登记购房。恰在此时，家住市区电力路附近的李女士也到该中介登记卖房。中介人员遂召集双方商谈，最终双方同意以11.5万元的价格成交。化敏当场付了5000元定金，随后在中介公司鉴证下，双方签订了房地产买卖契约。合同约定李女士将位于电力路附近的一套70.36平方米的房子以10万元价格售予化敏（但双方均认可实际价格为11.5万元），交易的费用由化敏承担。在办理产权过户手续时，李女士向中介公司提供了所在地居委会的证明，该证明称李女士的丈夫陈某于1996年5月病故，李至今未配偶。中介人员遂告知化敏该房无产权纠纷。当月20日，化敏付清了全部购房款，并随同李女士及中介方到市房产交易所申请所有权转移登记，李女士提交了房屋所有权证、房地产买卖契约及居委会证明等办理产权转移手续。1999年10月，房管部门向化敏颁发了9799号房屋所有权证，同时注销了原9793号房产证。房屋过户到化敏名下后，他又花了5万元进行装修。

　　丈夫复出坚持收回

　　2002年初，一位姓陈的先生忽然找到已入住该房的化敏，称自己是李女士的丈夫，这套房子是他们夫妻共同财产，李女士瞒着他私下出卖，损害了自己的利益。现在，他要求收回房子。

　　化敏一头雾水，陈先生细说了其中原委。原来，李女士的丈夫陈某长期在上海工作，虽然近年他已退休，但仍居住在上海。由于两地分居，陈先生平时较少回家，李女士所在地居委会及一些邻居也很少见到他。李女士出售该房时，怕丈夫不同意，就叫其子到居委会假称丈夫于1996年5月死亡，拿到了居委会出具的“丧偶”证明后，将该房单方出卖。恍然大悟的化敏认为，自己从李女士手中买下的房子，手续齐全，他已是这套房子的合法产权人，因此他对陈先生的主张未予理睬。

　　2002年3月，陈先生向镇江市房产管理局出具书面申请，要求撤销化敏领取的9799号房产证。该局经研究后，向陈先生下达了不同意撤销的决定。

　　同年5月，陈先生申请行政复议，复议查明，李女士弄虚作假，擅自出售夫妻共同财产。某居委会之证明与事实不符，系虚假证明。故复议认为，李女士在申请转移登记时未如实申请该房屋的权属状况，属申报不实。根据这个复议决定，2002年8月，镇江市房产管理局根据《城市房屋权属登记管理办法》第25条第一款第一项之规定，决定注销9799号房屋所有权证，恢复原9793号房产证效力。

　　法院判决买卖有效

　　房产证被注销，化敏心里想不通，为讨个说法，化敏于2002年12月向镇江市润州区法院提起民事诉讼。

　　润州区法院组成合议庭对该案公开审理，原告、被告、第三人围绕该房屋买卖行为是否有效进行了辩论。

　　润州区法院审理认为：原告通过中介公司登记购房，被告也向中介公司提供了售房必须的证明等材料，且经有关职能部门审查后，双方才办理了产权过户手续，原告已尽到了作为购房者应尽的注意义务。现在有关职能部门虽依职责注销了过户后的房产证，但原告在房屋买卖过程中不存在过错，并按约定付清房款，实际居住至今，属善意取得该房屋，依法应予保护。故原、被告之间房屋买卖有效。被告向有关部门出具的证明内容虚假，将自己与第三人在夫妻关系存续期间的房屋擅自出售给原告，其行为存在过错，由此造成的第三人利益损失，应承担相应的责任，第三人可依法向被告主张相关权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第128条、最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，合议庭判决原告化敏与被告李女士的房屋买卖合同有效。

　　宣判后，当事人未提出上诉。

　　近年来，二手房交易市场日渐红火。值得注意的是，夫或妻擅自处分夫妻共有房屋，引起诉讼的为数不少。本案提示人们，在你购买二手房时，一定要尽到合理的“注意义务”。