开发商违反预售前签定的意向书,造成买卖合同未签,如何承担责任?

预售前签定的意向书约定，开发商届时优先通知购房人认购，并交付了意向金，后开发商没有通知购房人签定合同，房屋出售他人。如何承担责任？法院认为，意向书具备了预约合同的主要特征，是今后双方订立房屋买卖合同的书面允诺，是有效的，由此双方当事人都应当按照约定履行义务。开发商存在违约行为。但意向书不是买卖合同，最后酌情承担15万元赔偿责任。

案例 签订“商铺认购意向书”后……
作者:潘巳申 日期:2008.02.03 版次:B-11

那一年，仲先生与一家房地产开发公司签订了一份商铺认购意向书。根据意向书的约定，仲先生支付了购房意向金人民币2000元，由此取得“金轩大邸”商铺的优先购买权，房地产公司届时优先通知仲先生前来认购。双方还约定了预购商铺面积150平方米，均价每平方米7000元，到时根据具体情况可能会在7000元的基础上有1500元的浮动。
一年后，房地产开发公司获准预售“金轩大邸”房屋，然而却没有通知仲先生前去认购。仲先生找上门去，不料这家公司却说：如今商铺价格上涨，无法再按照原先约定的价格售房，更何况现在商铺已经全部卖完，至于2000元意向金可以全额退还给你。仲先生当然不肯就此了结，他向一审法院起诉要求按照当初约定的价格105万元购买房屋，或者赔偿经济损失100万元。一审法院判决后仲先生不服，向市二中院提起上诉，该院院长沈志先高级法官担任审判长的合议庭开庭审理了这起案件。
100万元比2000元，双方差距太大了！沈志先法官与合议庭的另两位法官一起评议这起案件时，紧紧抓住了两个最关键的问题展开了充分讨论。首先要搞清楚“意向书”的性质和效力是什么？沈法官认为：双方签订意向书的时间是在房地产开发公司办妥立项、规划等一应手续之后，取得房产预售许可证之前，因此是具有履行基础的；这份意向书的内容是双方的真实意思表示，并且不违背法律，因此是有效力的；从意向书的全部内容来看已经具备了商铺买卖预约合同的主要特征，是今后双方订立房屋买卖合同的书面允诺。由此双方当事人都应当按照约定履行自己的义务。
合议庭在这一问题达成一致意见之后，进而又讨论了第二个问题，这就是房地产开发公司是否违约，如果违约了该承担什么责任？法官们又作了一番细致的分析。房地产开发公司说，当初没有通知仲先生前来认购是由于在房地产开发过程中动拆迁以及工程造价等成本增加，以致无法按照意向书明确的单价销售，但是这家公司却又不能提供足够的证据来证明这个说法。而且房地产开发公司还一再声称，这份自己亲口承诺的意向书是无效的，由此可见这一系列行为违背了民事活动中应当遵循的诚实守信原则，沈志先法官说这就是违约。由于房地产开发公司的违约使得仲先生失去了优先认购商铺的机会，而且这家公司也承认现在已经无法继续履行意向书的约定了，那么就应当承担违约责任。当然合议庭的三位法官也看到了问题的另一方面，意向书毕竟不是房屋买卖合同，仲先生提出的赔偿100万元也缺乏依据。
沈志先等三位法官经过反复权衡，综合考虑了本市近年来房地产市场发展的态势以及双方当事人的履约情况，最后确定了房地产开发公司赔偿仲先生15万元人民币。同时，由于意向书已经无法履行，因此予以解除，而房地产开发公司收取的2000元意向金应当如数退还。
沈志先法官还想告诉读者的是，通过本案折射出的是人民法院会以国家授予的审判权有效地维护交易安全和交易秩序，充分保护守约方的民事权益。