做低价引纠纷 得不偿失不可取

　　钱先生开价542.3万元把自己的“豪宅”卖给严先生，签订居间协议时，两人达成“默契”：把房价写成348.7万元，其余193.6万元算作“装修款和设备补偿款”，这样就能少缴一笔税费。没想到，正式合同签订前，房价再次上升，钱先生反悔，双方闹上法庭，做低房价的“阴谋”这才暴露。近来，因做低房价而引发纠纷的情况在二手房交易过程中频繁出现。法律专家提醒，做低房价隐患重重，买卖双方切莫“偷鸡不成蚀把米”。

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　　记者从市房地产交易中心获悉，按现行政策，商品房买卖中，可根据面积、总价等标准分“普通房”和“非普通房”。“普通房”和“非普通房”在纳税标准上存在较大差异。周女士正准备挂牌出售一套位于徐汇区的复式房屋，她给记者算了一笔账：她的房子刚刚“挤”进“非普通房”标准，这样一来，各种税费将达交易总价10%以上，如果交易时做低房价，这套房子就可以算作“普通房”，税费会大大降低。

　　动动手脚做低房价就能少缴税，难道这真是一顿“免费午餐”?事实并非如此。记者采访发现，其实，最先吃亏的往往是卖家。在钱先生和严先生的这场官司里，法院认为双方的居间协议合法有效，按照协议规定，未履行协议的一方应当双倍返还定金，因此判定钱先生违约，向严先生双倍返还定金38万。

　　最近，卖房者吕先生也因为做低房价吃了“哑巴亏”。他和买家在签合同时约定分两次付款，对方第一次付款后，第二笔款项拖了一年未支付。由于合同上的房价和买家实际应付款项金额不同，吕先生担心起诉到法院，法官会因为交易违规而判定合同无效，“没准还会因逃税受到经济处罚。”吕先生感到十分懊恼：“早知如此，宁可不贪这小便宜。”

　　“对买家来说，做低房价也可能给以后的再次交易留下隐患。”业内人士分析，房产转让时是按出售价格减去原合同价款的差额计税的。以严先生为例，他买下钱先生的房子后如果再次出售，假如未来售价600万元，按实际价格542.3万元计算，转手交易时只需按57.7万元差额缴纳税费;但如按合同上348.7万元的价格计算，该套房屋转手交易时必须按251.3万元差额缴纳税费。

　　做低房价频发纠纷，导致法院审理此类案件增多。检察机关民检部门受理的申诉案件中，此类案件也有所增加。在市检察一分院日前举办的专题研讨会上，市一中院审监庭庭长盛焕炜指出，由于相关法律条款对二手房房价是否包含装修费和设施费用没有明确规定，给法院审判造成一定难度。对此，业内人士建议，应完善法律规定，明确装修、设备费用等是否计入二手房总价，以免造成政策漏洞，给人可趁之机。

　　许多专家还指出，《上海市经纪人条例》是本市目前唯一的一个规范地产中介经营行为的管理办法，但条例没有对中介协助客户做低房价的行为作出明确处罚规定，这也在一定程度上导致中介为促成交易主动提出进行类似操作。专家建议，有必要对《上海市经纪人条例》进行修改，加入有关在合同中修改房价、将房价做低等事项的具体处罚规定。