成都“养护”物业专项维修资金

　　近年来，各地在贯彻落实《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令第165号，以下简称《办法》）方面均取得了显著成效，但在资金的归集、管理、使用以及保障资金安全性和维修的及时性等方面，也还存在着一些不容忽视的问题，本文就如何管理和使用专项维修资金进行了粗浅的探讨。

　　关于专项维修资金的管理

　　专项维修资金管理主体不统一。《办法》对专项维修资金的管理主体作了明确区分：业主大会设立前，对商品住宅履行代管职责的是物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；对于售出公有住房的，则可能是房管部门也可能是财政部门；即使是房管部门，也是市、县分设独立的代管机构。业主大会设立后，则将其所在物业管理区域的专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，由业主大会自行管理资金和账目。

　　专项维修资金账户不统一。《办法》中规定了专项维修资金的账户设立原则：即在一个地区设立一个专户，专户下以物业管理区域或幢为单位设账户，按房屋户门号设分账户。如此，很清晰明了，核算到户门号。

　　但是由于管理主体不一，导致专户管理银行的不同，因为每个管理主体均可自行委托商业银行管理资金和进行会计核算，一个地区至少有三家银行，比公积金规定的“不得多于两家”还要多，资金监管的分散带来了安全隐患。尤其是业主大会设立后，专项维修资金一旦离开原代管商业银行，即已脱离监管。业主大会是物业管理区域业主民主管理物业的一种组织形式，是业主的集合体，具体通过业主大会会议和业主委员会行使权力。业主委员会可凭现金支票支配资金的话，更大的隐患就埋下了。

　　综上所述，为严格专项维修资金的管理，减少不必要的损失并节约管理成本，特建议如下：

　　一是设立专项维修资金管理中心。设区的城市应当按照精简效能的原则，设立一个不以营利为目的的事业单位性质的专项维修资金管理中心（以下统称中心），负责专项维修资金的统一管理运作；并可在县（市）设立分支机构，中心与分支机构应当实行统一的规章制度，进行统一核算。县（市）不宜设立专项维修资金管理中心。由中心统一代管期间的专项维修资金管理，也对业主大会的专项维修资金予以监管。

　　二是科学设置专项维修资金管理账户，开发建设单位按规定交存可进入房价的部分，归物业管理区域全体业主所有，单独列账；业主按规定交存部分（包括开发建设单位在办理不动产初始登记时对其未售出部分，依业主身份按规定交存），以户门号设分户账，记载户门号下专项维修资缴存、使用、结存、补充等情况；计息期内会计处理分摊的余额部分，计入过渡账户（仅是形式）；公有住房售房单位从售房资金中提取的部分按规定交存进专户的，设立公共账户，不管是代管期间还是监管期间，需要分摊费用的均按规定列支。涉及经营物业共有部分业主所得的收益，计入相关业主户门号下的分户账中。

　　账户设置，不管是代管还是监管期间，一个地区的专项维修资金均存在于一个专户中，在专项维修资金管理中心的统一管理之下。如此，业主大会名下的专项维修资金也是看得见摸不着的，业主大会开出的仅是会计凭证而不是现金支票，有效地保证了这部分资金的安全。

　　关于专项维修资金的增值运营

　　为了专项维修资金的保值（抵消物价通涨）和增值，《办法》规定了在保证正常使用的前提下，可以按国家规定购买国债。但未明确运作主体保证；仅购买国债，保值增值的范围似乎显得较窄。

　　因此，可以借鉴住房公积金的增值运营做法，运营主体明确为中心；在营运范围方面，除了可购买国债外，还可以由中心向交存专项维修资金的物业管理区域贷款，或可以向未交存专项维修资金的物业管理区域投资，依法设置立体式车辆停放设施、开发利用共用设施等，如此可促进这些物业管理区域专项维修资金的良性归集；也可以进行市政专营项目投资。总之，可以研究在注意安全性高、流动性强、收益率高等方面，依法进行资本运作。

　　关于专项维修资金使用的审核

　　业主大会设立前的专项维修资金使用，《办法》规定了应经列支范围的双三分之二业主讨论通过使用建议，但同时又规定了“业主讨论通过的建议须由物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支”。“政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知”。专项维修资金属业主所有（公有住宅售房单位提取的除外），双三分之二以上的业主所作之建议，乃业主的意思表示，而具所有权的业主在如何处分自己的财产方面是拥有决定权的，他人不能对业主的所有物行使审核同意上的裁定权。

　　因此，建议行政主管部门从监管上考虑采取备案的办法，对备案者有权提出指导性的建议，并在做出备案后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。

　　关于专项维修资金的有效使用

　　一般情形下，买受人买下房屋后，只要不进行室内装修，就很难发现所买房屋有哪些具体瑕疵，更何况买受人的关注焦点基本上都在自己的专有面积上，对共用部分的质量好坏（电梯除外）关心程度自然要低一些。而且业主大会设立的时间也相对较晚，等到大家开始密切关注共用部分和共用设施设备时，或许就超过了保修期限，保修金也退还给了开发建设单位，此种情形下往往是动用了原本不该动用的住宅专项维修资金，使相关企业逃脱了应负的责任，损害了广发业主的权益。

　　因此，问题的关键就是如何保证规制开发商和建筑商的不法行为，使其确保履行商品房住宅的保修义务，而不动用住宅专项维修资金。因为开发商或建筑商对建筑物以及建筑物的附属设施的保修期限，直接牵涉到各区分所有权人维修资金的使用和何时使用的问题。

　　《建设工程质量管理条例》尽管规定了建设工程保修制度，但规定的是开发商和施工单位、勘察、设计单位之间的保修责任，消费者和这些单位之间没有合同关系，不能直接找这些单位进行保修或索取赔偿。因为开发商与建筑商、设计商、分包商的责任分配复杂多样，而购房者和开发商之间的矛盾又很难协调，在这样的情况下，购房者和开发商之间需要一个起到桥梁作用的第三方，这个第三方可以保证购房者的权益，又可以帮助开发商对质量问题负责任。而保险公司在里面充当的就是这么一个“裁判”的角色，从而避免了消费者与开发商之间因立场不同而发生纠纷，使双方都明确自己的职责。如此，消费者可以通过保险公司维护自己的利益，开发商也可以通过保险公司明确自己的责任。

　　因此，建议借鉴其他国家的先进经验，引入开发商、建筑商、设计人按国家建筑质量标准在建筑物质量保修期内实行强制保险的制度。藉此制度，首先可促使保险公司和质量审验单位对被保险物采取审慎负责机制，扼制人情审验；其次可确保维修资金的有效使用。

　　作者系成都市物业管理协会秘书长