未领产权证先卖房惹纠纷

近日，市民程先生与陈先生之间一场争吵不休的房改房纠纷在汕头仲裁委员会的协调解决下，卖方程先生和买方陈先生领取裁决书后，和和气气地一起到交易所缴交有关税费，陈先生将所欠房款55000元一次性给付程先生，双方的买卖房子交易至此终于圆满画上句号。

纠纷：未依约办理过户不给购房尾款

说起这起纠纷，还要从两年前谈起。两年前，程先生因急于用钱，将1999年单位分的一套房改房出售。在中介公司的介绍下，程先生与陈先生签订了《买卖居间合同》，约定陈先生两天内付给程先生购房定金人民币5000元，10日内再付给程先生大部分购房款人民币90000元，同时程先生将该房交给陈先生使用；交易所通知双方到场交税费并出具《土地房产权属转移证》的同时，陈先生应付给程先生末期房款人民币55000元。然而，因程先生的单位尚未为其办好房地产权证，合同约定程先生应在2007年10月底领取该房的房地产权证的10天内，双方若到房地产交易所办理手续。在附加备注中又约定，程先生在规定时间内无法交易，陈先生同意延长4个月为限，过期当违约。双方如若一方违约，应赔偿对方的违约金人民币50000元,在房地产交易管理所鉴证产权转移时本合同将自动作废。合同签订后，陈先生依约付给程先生定金和房款95000元，程先生也将房屋交给陈先生使用。

双方交易按照合同顺利执行，然而，由于各种因素，直到2007年12月，房地产登记机关才核发了《房地产权证》，2008年1月25日，程先生从其所属单位领取了《房地产权证》。4月，程先生与陈先生到房管所签订《买卖合同》，合同除了确认双方原来签订的房地产买卖居间合同有关价款、交易标的物等内容外，还将《买卖居间合同》中约定的交易过户时间变更为2008年5月21日前。随后5日20日，房管所完成该房屋的交易确认登记手续并于5月27日通知双方办理缴税过户手续。此时，买方陈先生却以卖方程先生未能在2008年2月底前办理过户手续这项违约为由，拒绝给付末期房款，导致争议。

裁决：买方应履约交还购房欠款

已经办理了过户手续，买方却不给购房尾款，程先几番与陈先生交涉均没有结果，为此双方提交汕头仲裁委员裁决判定。仲裁庭经审理认为，双方签订的两份房地产买卖是双方当事人真实意思的表示，均合法有效。

仲裁庭认为，程先生在签订《买卖合同》后，依约定时间履行了申请办理房屋交易确认登记的义务。因此，陈先生要求程先生赔偿违约金人民币50000元的反请求不予支持。同时，程先生已经履行了双方当事人2008年4月21日签订的《买卖合同》规定的义务，而陈先生却至今未履行给付程先生末期房款的义务，程先生要求陈先生给付结欠的购房款55000元的请求应予支持。

解析：按照“情理”认定双方约定

尚未取得产权证的房改房买卖合同是否有效？记者走访了本案的仲裁员陈丽阳。陈丽阳认为，结合本案的实际情况，程某在取得《房地产权证》前和陈某签订的房屋买卖合同是有效的。首先，虽然在房地产权证办理下来之前，卖方尚未取得法律上的所有权，但其在向单位出资购买所住房屋后，已经构成了事实上的房主，且房地产权证也正在申办之中，应当认定卖方具有处分该房产的权利。其次，即使卖方程先生没有房地产权证就出卖房产，但依据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，其签订的房屋买卖合同应该认定是一种效力待定的合同。当房地产权证办理下来，证上写的是卖方的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。

陈丽阳告诉记者，双方当事人在签订《汕头市房地产买卖居间合同》时，清楚地意识到合同项下的交易对象并没有取得房地产权证书，而没有权证的房地产是无法办理交易过户手续的。在无法确定领取房地产权证的确切时间的情况下，双方当事人为了保证交易的安全，专门就程某取得房地产权证的时间以及取得权证后的交易确认安排作出约定。因此，从法律的角度上讲，《买卖居间合同》中对交易的时间约定是一个双重约定，一是2008年2月底前程某必须取得交易标的物的产权证，二是取得房地产权证后的10天内，双方当事人约定到房地产交易所办理手续，而不是在取得房地产权证后的10天内双方再约定何时办理交易手续。