农村房屋买卖中的宅基纠纷

[基本案情]

　　2002年，甲在农村自建了一套住房，后考虑出售该住房。城市居民乙获此消息后，经协商，与甲签订了一份《房屋买卖协议》。约定甲将位于某村的房屋四间转让给乙，乙支付购房款人民币20万元，甲负责协助乙办理有关产权转让手续。协议签订后，乙依约支付甲购房款20万元，但未能办理产权过户手续。2003年乙向法院起诉，要求甲方协助其办理过户手续。

　　[律师观点]

　　律师认为，甲乙双方签订的《房屋买卖协议》违反了国家关于宅基地不能由个人非法买卖的禁止性规定，属于无效合同。乙的诉讼请求不会得到法院支持。

　　本案表面上看是房屋买卖问题，但根据我国法律规定“房随地走”和“地随房走”的房地产转让原则。本案实质上涉及农村宅基地的使用权问题。

　　宅基地是指依法经审批由农村集体经济组织分配给其组织内部成员用于建造住宅的，没有使用期限限制的集体土地。

　　《宪法》第10条规定：“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留山、自留地，也属于集体所有。”宪法以国家根本大法的形式规定了宅基地是我国农村集体土地的一种重要的形式。依照宪法，《土地管理法》也明确规定宅基地由村集体所有。

　　本案中原告甲拥有的宅基地使用权是合法有效的。被告乙系属于城市居民，不是集体经济组织成员。按照前述的法律规定，非农村集体经济组织成员，不得申请取得宅基地使用权。因此，被告乙无权享有诉争房屋及其宅基地的使用权。牛璞