购房纠纷的预防及对策

</script>　　(一)购房纠纷的主要表现
　　购房纠纷，有的是在开发商开始进行项目建设时就已经注定必然会发生的。如像那些垮塌的楼房，开发商或者建筑单位的根本出发点就是非法谋取暴利，偷工减料是这种指导思想的必然产物，纠纷注定会发生。有的是在建设过程中由于预算失误、资金挪用、资金不足、预售不顺等原因难以顺利完成工程、获得房产证。有的是在房屋竣工出售后才出现的问题，如像办理房产证遇到问题，住宅配套设施不能按时到位，如像不能按时通气、道路迟迟不能建好；有的是居住过程中才开始出现和发现的，如像物业管理内容、费用标准，停车问题等等。
这些纠纷有的是由于开发商的经验有限，在项目之初不能很好的预见一些必然会出现的问题，这种情况在房地产刚刚开始热起来的时候所建造的房屋和小区很明显，合同纠纷也很多；现在的新建小区，不论是政府、企业还是购房者都有了一定的经验、教训，比以前有所改善。有的纠纷前兆是开发商在项目建设初期或者建设过程中已经注意到，但由于他们的资金或者经营思想的原因，并没有加以克服。对于这些问题，有的开发商会直截了当的告诉购房者，并且在房价中考虑这些因素；有的开发商就采取能瞒就瞒，能骗就骗的态度。于是他们会在广告和合同中巧妙回避或欺骗。房地产广告纠纷往往是开发商诱惑购房者的必然结果。有的纠纷不仅对购房者是不幸，对开发商也不幸。如像现在普遍存在的物业管理亏本经营问题，居民认为收费高、服务少，开发商却在实实在在地亏本经营。
　　(二)购房纠纷的预防方法
　　购房者为保护自身利益，减少风险，购房前除了一定要查清该项目是否具备前文所述各项批文手续外，还要摸摸发展商的底细，选择实力雄厚、声誉良好的发展商开发的项目。应了解一下该发展商的资产总值是多少，以前做过哪些项目，做得好不好?发展商是否从银行得到了贷款?同时可注意该项目在市场上反映如何，是否旺销?买家众多，预售状况好的项目自然可靠些。
　　(三)处理购房纠纷的技巧
　　购买房屋时必须签定买卖合同，目的是防止出现纠纷。但是，即使是有了合同，也会由于各种主客观原因而出现疏漏，产生房屋买卖合同的纠纷。
1?原则。处理这些合同纠纷，以《民法通则》、《经济合同法》有关民事法律合同、经济合同的条款为原则。
2?确认。最基本的处理技巧首先是确认合同合法与否，对于合法的合同，就要依照合同的条款办事。假如因为人力无法抗拒的力量，当事人一方无法履行全部或部分合同，该当事人一要及时向另一方当事人通报，二要取得主管机构的认可，这样才能部分或全部免除该当事人的责任。
3?追究。所有的合同均应写上追究违约责任的条款，追究的形式主要是“偿付违约金”、“赔偿金”。注意一点，违约一方支付违约金和赔偿金后，其合同并未解除，另一方要求继续履约就应执行，除非合同已不必要或没有实际意义了。
4?变更。用法律语言说，变更是指当事人双方在原合同基础上达成了新的协议所产生的法律效果。换言之，当事人双方相应的权利和义务与原合同规定有所不同。
5?仲裁。处理合同纠纷的一般程序是：协商、调解、起诉。先是协商，假如不成的话，可以向房产管理机构申请调解，如果纠纷仍无法解决，最后是向法院提出起诉。