解读商品房销售管理办法

建设部住宅与房地产业司副司长陆克华解读商品房销售管理办法

为了规范商品房销售行为，解决商品房销售中存在的问题，从去年年初开
始，在总结各地经验的基础上，根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发
经营管理条例》的有关规定，开始起草该《商品房销售管理办法》。经过反复征
求各地、有关部门意见，并进行了大量的调研论证，出台了该《办法》。该《办
法》共7章48条，自2001年6月1日起施行。《办法》主要包括以下几个方面
的内容：

1、规范了商品房销售方式，杜绝非法销售行为。近年来，一些开发企业以
返本销售、售后包租等方式销售商品房。在市场法制环境尚不健全的情况下采
取这种方法，极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象，特别是对未
竣工的商品房尤为严重。目前，已经有个别地方发生了因开发企业无法兑现承
诺，又无力妥善处理由此带来的后续问题而引发了老百姓集体上访的案例。为
了杜绝此类问题的发生，《办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者
变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式
销售未竣工的商品房。

另外，还有部分开发企业采取分割拆零销售商品住宅的做法，拆零销售实
质上是诱导购买人对预期收益回报的增值进行投资，这具有相当大的风险，含
有一定的非法"集资"性质。一旦市场变化，可能导致购房人既得不到预期的升
值回报甚至本息，也得不到完整的产权，因此极易引发纠纷。这种做法也违反
了建设部关于不得给一平方米单位产权颁发"房屋所有权证"的有关规定。而且，
一套住宅由于拆零销售，导致多人拥有产权，也不符合目前产权管理的有关规
定。因此，《办法》规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

2、为解决抵押纠纷、一房多售等问题提供了依据。目前，商品房销售中存
在个别房地产开发企业在销售已经设定了抵押权的商品房时，既不报请抵押权
人同意，也不告知购买人的现象。一旦作为抵押人的房地产开发企业经营不善
或因其他原因无法及时解除抵押权时，抵押权人将依法处置抵押财产并首先受
偿，这样购房人既得不到所购房屋，也可能得不到已付购房款。使得抵押权人
和购房人的权益都难以得到有效保障，特别是购买人的权益将会得到严重侵害。
许多媒体包括中央电视台对此进行过“曝光”。另外，还有部分房地产开发企业
将商品房重复销售，"一女多嫁"，导致了购房者掏了钱，却得不到所购房屋。
为了解决此类问题，《办法》规定，房地产开发企业销售设有抵押权商品房的，
其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》
的有关规定执行。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合
同标的物的商品房再行销售给他人。在处罚条款中还规定，在未解除商品房买
卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告、责令限
期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

3、强化了商品房买卖合同的管理。商品房买卖纠纷有很大比例是由于合同
不规范或者消费者对合同条款的内涵不清楚而贸然签定合同引发的。由于购房
人基本上处于弱势地位，导致合同纠纷中的受害者往往是购房者。为了解决这
一问题，除推行《商品房买卖合同示范文本》外，《办法》还要求房地产买卖合
同中必须对事关购房者权益的一些重要内容进行明确，并规定房地产开发企业
应当在订立合同之前向购房人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合

同示范文本》；商品房采取预售的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

4、明确了面积纠纷的处理原则。面积纠纷是目前消费者投诉的热问题之一，
也是购房者十分关注的问题。面积纠纷的产生除有关计算规范等制度不健全的
原因外，主要还是部分不法开发商出于牟取私利的故意行为。面积纠纷的受害
者多为购房者，要么没有得到应有的面积，要么多得了不该得的公用建筑面积，
或者得了自己并不想要的面积。为了解决面积误差问题，《办法》主要从两个方
面进行了规定，一是增加了新的计价方式，即商品房销售既可以按套（单元）
计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价；二是规定合同中应当明确合
同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，并规定了合同未作约定时的
处理原则，即3％之内的部分多退少补，超过3％的部分，由房地产开发企业承
担，不足3％的部分，由开发企业按房价款双倍返还购房人。

5、明确了规划、设计变更的处理原则。商品房销售后变更规划、设计，导
致变更后的商品房的套型、朝向、有关尺寸等不符合购房者决定购房时的意愿，
实质上是对购房者权益的一种侵害。为了解决这一问题，《办法》规定，商品房
销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。对经规划部门批准的规划
变更和设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝
向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的，房地产
开发企业应当在有关部门批准之日起10日内，书面通知购房人。购房人有权在
通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。购房人在通知到达之日起
15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由之引起的房价款的变
更。房地产开发企业未在规定时限内通知购房人的，购房人有权退房。购房人
退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

6、明确了"定金"问题的解决办法。目前，在商品房销售中，房地产开发企
业在与购房人订约前向其收取一定费用的情形较为普遍。这种费用常被冠以“定
金” 、“订金”、“押金”、“保证金”等名称，而且一般在返还问题上都没有明
确规定。由于商品房在建设过程中存在许多可变因素，甚至有些项目本身就不
具备预销售条件，因此，一旦出现纠纷，消费者不愿购房时，已交付的费用很
难退还。为了解决这一问题，《办法》规定，不符合商品房销售条件的，房地产
开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商
品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预
订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；未能订
立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之
间另有约定的，从其约定。

7、明确了延期交房的解决办法。延期交房是目前房地产市场中比较普遍的
问题之一。延期交房有不可抗力等特殊原因，但最主要还是由于房地产开发企
业经营不规范造成的。在《办法》中规定，房地产开发企业应当按照合同约定，
将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开
发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，
需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

8、明确了房地产开发企业在办理产权问题上的责任。办理房屋产权是购房
人最关心的问题之一。目前，购房人“办证”难的主要原因之一，就是房地产

开发企业不能及时对已竣工的房屋实施测绘、不能及时将应由其提供的办理产
权所需的有效齐全的资料报送房地产行政主管部门。为此，《办法》规定，房地
产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施
测绘，并将测绘成果报房地产行政主管部门，经审核后作为办理权属登记核定
面积的依据。不需要由每一个购房人去申请测绘。当然，如果购房人对房地产
开发企业提供并报房地产行政主管部门审核的测绘成果有异议，可以委托社会
上有资质的测绘机构复测，并报房地产行政主管部门审核。这样可以有效地避
免测绘中的二次测量、重复收费，提高办证效率。另外，为了确保及时办理产
权登记手续，避免开发企业与产权登记机关互相推卸责任，《办法》还规定，房
地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房
屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当
协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

9、规范了房地产中介服务机构的代理行为。房地产中介服务机构代理销售
商品房的行为不规范，也是当前购房人投诉的热点问题之一。代理机构行为不
规范主要表现一是销售权属不清、质量有问题的房屋；二是超越代理权进行销
售；三是未经委托人同意擅自进行承诺；四是违规进行"吞吐"经营，从中谋利
等等。针对这些问题，《办法》规定，受托房地产中介服务机构销售商品房时，
应当向购房人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书，应当如实向购
房人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销
售不符合销售条件的商品房，在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费
用。

10、明确了"虚假广告"引发问题的处理原则。商品房销售广告是房地产开
发企业、房地产中介服务机构宣传商品房、吸引购房人的主要方式。由于虚假
广告误导，出现“货不对板”，购房者得到的商品房与广告宣传不一致。为了解
决这一问题，《办法》从两方面进行了规定，一是房地产开发企业、房地产中介
服务机构发布商品房销售宣传广告应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地
产广告发布暂行规定》等相关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确；
二是房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料
所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。另外，为了解决消费者
反映所购商品房与样板房不一致的情况，《办法》还规定，房地产开发企业销售
商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板
房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

11、规定了商品房销售条件,防止不合格、不合法的商品房进入销售市场。
前几年，由于“楼盘烂尾”导致交了购房款的消费者不能及时或者根本得不到
住房，开发企业又因效益不佳等原因无法偿还购房者已付的购房款，因此消费
者权益得不到有效保护。近年来通过加强预售环节管理，“楼盘烂尾”情况有所
好转，但在个别地方还时有发生。另外，对现房销售条件一直没有详细规定。
为了防止不合法的商品房进入流通领域，《办法》重申商品房预售实行预售许可
制度，并要求房地产开发企业应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和《城
市商品房预售管理办法》的相关规定。在商品房现售方面，为避免出现现售商
品房开发主体资格不合法、房屋质量不合格等问题，《办法》还对商品房现售的

条件进行了规定。

12、明确了质量保修的责任及保修期限。商品房是居民最大的消费品之一，
长期以来，由于对商品房的保修责任、保修期限缺乏必要的规定，致使出了质
量问题后，开发企业、施工单位、设计单位、监理单位互推诿，购房者无所适
从。《办法》规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事
人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从
交付之日起计算，商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位
出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保
修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的
保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期
的存续期。

(中国经济时报 2001年4月23日)