在建工程抵押的界定及利弊

　　在建工程抵押的界定按照建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条的解释，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给债权人作为偿还贷款履行担保的行为。

　　国家安居工程建设资金来源由过节专业银行提供贷款，其余资金由地方自筹解决;国家安居工程贷款一律实行抵押贷款，期限最长为三年，利率按中国人民银行规定的同期法定利率执行。《城镇经济适用住房建设管理办法》建房[1994]76号文件规定：经济用房建设资金通过1.地方政府用于住宅建设的资金;2.政策性贷款;3.其他资金三个方面筹集。因此，采取在建工程抵押的方式解决建设资金问题是必然的。

　　国家安居工程在建工程抵押的利在于：既是实施国家安居工程政策的需要，又是克服建设资金短缺、加快安居工程建设的需要，同时也是解决住房困难户、无房户住房问题的需要。

　　弊在于：1.按照政策规定，安居工程向中低收入家庭出售，并优先出售给住房困难户及无房户，即销售对象是特定的。假如抵押人还不起债务，抵押物安居工程产权不能转移到抵押权人银行名下。因为银行既不能是无房户也不是特困户。2.按照《城镇经济适用住房建设管理办法》建房[1994]76号文件规定，安居工程建设用地实行政府划拨;成本价格构成包括七项因素;另外按照各地《关于深化城镇住房制度改革的方案》文件规定，建设经济适用住房免收人防费、商业网点建设费、免收或减收水电增容费、新墙体改造费、教育附加费和城市基础设施配套建设费。对购买经济适用房的免征或减收房产税、城镇土地适用税和一次性契税，免收或少收交易管理费。因此其产权是有限产权。如果抵押了，首先有风险，其次处分抵押物时政府的收益是有可能受到损失，虽然可以通过补缴土地使用权出让金弥补，但最终侵害了无房户的利益。