四类购房人置业投资自掂量

2009年底上演的“中国楼市贺岁大片”吸引了众多“观众”的眼球。商品房营业税优惠征收年限从2年恢复到5年，土地拍卖保证金要交50％……5项调控政策犹如5道令牌，再加上南宁计划在全国率先取消商品房预售制的这把“尚方宝剑”，房产商“蒙”了，购房者也“蒙”了，今年到底应该怎样买房？本报记者连日来与业内人士进行了广泛沟通交流，综合各方观点，结合具体个案，与您一同聊聊2010年咱买房“那点事”。

　　个案一

　　新婚置业者：

　　购婚房，量力而行是关键

　　小档案

　　姓名：莫聪

　　年龄：28岁

　　职业：银行职员

　　经济能力：银行户头有10多万元存款

　　【买房“那点事”】

　　莫聪（化名）为了让自己的结婚纪念日更有意义，想在今年的9月9日与女友登记结婚。从一年前开始，莫聪就已经在南宁各楼盘的售楼中心四处折腾。莫聪略带疲倦地告诉记者。“现在很犹豫，手头的钱刚刚够支付一套大户型的首付，虽然有购买大房的想法，但又害怕今后的还贷压力太大，影响了我们婚后的生活质量。但如果买一套小户型，又怕今后有了孩子不够用，小房换大房太麻烦。”如今，莫聪的婚房仍然没有落实。

　　【置业建议】

　　“80后”结婚购房，将成为2010年的购房生力军。对于月收入在5000元左右且手握十几万元存款的小夫妻家庭而言，业内人士建议不要一味追求“大房子”。这主要是为了避免刚结婚就背上沉重的房贷负担，毕竟住着大房子，却过着“小气”的生活，这样不仅没了生活质量，也淡化了爱情。

　　就此我们建议，这类购房者可根据自身经济情况，购买总价在40万元至60万元左右，大小适中的房子。首付20％，加上房屋税，大概需8万元至12万元，剩下几万元的存款做婚后“爱的基金”，以备不时之需。同时，将还款期定在20年左右，每月还款的压力会减少不少。

　　【购房提醒】

　　１.户型有讲究。中房翡翠园的置业顾问苏先生表示，因结婚而买房的人，所购房子须实用、舒适，可考虑购买60?～80?的中小户紧凑型。此户型除总价较低易于接受外，同时如果有小孩，三人一家一起住还算宽敞，而且换房也容易出手。

　　2.交通、地段很重要。婚房置业者，经济能力相对有限，有私家车的一般不多，这时候楼盘周边的交通就显得尤为重要。交通方便方能节省上下班时间。如果购买了远离市中心的楼盘，也要看其交通配套是否完善。

　　3.买房不能急于求成。买房时多跑两个楼盘“货比三家”。遇到了合适的物业，也不要急于下手，弄清交易流程、房屋产权、交易税费，看清合同规定的各项条款才行，不能因为婚期临近而仓促下决定。

　　个案二

　　“漂一族”置业者：

　　二手房是首选

　　小档案

　　姓名：梁艳艳

　　年龄：27岁

　　职业：外企主管

　　经济能力：月入近万元

　　【买房“那点事”】

　　毕业于国内某知名财经大学的梁艳艳是一家外资企业的主管，收入水平和消费水平都很高。前几年，公司将梁艳艳分配到南宁做主管，月收入近万元的她在南宁生活得很滋润。“到南宁不久，我在青年国际买了一套价格较低的二手房，不单解决了我的住房问题，也是一种投资。明年我可能就要到上海就职了，现在的房我准备转手卖出去。南宁的房价涨了很多，把房卖出去，不仅能收回当年买房的钱，还能小赚一笔呢。”梁艳艳认为，“漂一族”未必一定要租房，当具备一定的经济实力后，买套二手房也是一个不错的选择。

　　【置业建议】

　　交通和生活设施完善的二手房，是“漂一族”购房者的首选。二手房即买即住，可以省去不少房租开支。同时，一些二手房由于面积较小，总价较低。对于积蓄有限的“漂一族”来说，购买总价低廉的二手房作为过渡不必投入太多资金。一些“漂一族”可能会担心二手房居住起来不如新房那样舒适惬意，其实动点装修的小脑筋，就可以让二手房的面貌发生脱胎换骨的变化，使之具备自己喜欢的装修风格。

　　【购房提醒】

　　1.要考虑房屋租售比。“漂一族”买房，很大部分都把它当做一种投资，那就得考虑其投资潜力。就此，正和兴房地产经纪人梁先生提醒，一般将租售比控制在1：200之内会较合适，超过范围则有可能潜藏较大风险。

　　2.投资比例不宜过高。由于“漂一族”大多事业和经济基础都相对薄弱，有理财师建议，固定资产投资比例不宜过高，一般还贷额不要超过总收入的50%、贷款年限不要超过15年。从南宁的房屋租赁市场看，一般60—90平方米左右的房屋较易出租。

　　个案三

　　家庭换房者：

　　两种方式巧换房

　　小档案

　　姓名：刘志远

　　年龄：38

　　职业：办公室主任

　　经济能力：已有一套住房，银行户头有超过20万元的存款

　　【买房“那点事”】

　　南宁市民刘志远是某单位的办公室主任，在单位旁有一套两室一厅住房。刘志远告诉记者：“儿子渐渐长大，而且由于儿子到了上学年龄，原住房的周围却没有一所小学，小孩读书太不方便了，所以产生了‘小房换大房’的换房想法。于是先把原来的房给卖了，再在民主路附近买了一套100多平方米的房。儿子现在民主路小学读书，上下学都很方便。”

　　【换房绝技】

　　小房换大房，住得更宽敞 刘志远是典型的“小房换大房”家庭换房者，将原来居住的小房子卖掉，所得的收入作为新房首付的一部分，再拿出一部分家庭存款，填补剩余的款项。这种做法的好处在于，不需要贷款，将房款一次付清，省掉了付给银行的利息。

　　小房不卖，出租养新房 如果你手头的存款不够多，卖了旧房还不够支付所有购买新房的款项，那该怎么办？有不少聪明的市民见招拆招，采取了“旧房养新房”的方法。原有住房不卖，以家庭为单位购置第二套房，拿出存款一部分支付二套房的首付，同时将原有住房出租，所得的租金用于支付第二套的月供。换句话说，就是市民们只需要能承担首付，后面的月供就不会导致多大的经济压力了。

　　【购房提醒】

　　1.算好时间差。如果只有旧房一处住所，应先确定要购买的新房价格和入住时间，不要让出售（出租）和购买的时间差太久。

　　2.考虑子女教育。家庭换房者在选择房源时应将小孩的教育问题考虑进去，选择配套或周边有幼儿园、小学、中学的楼盘，方便日后接送。

　　个案四

　　投资买房者：

　　小户型是投资首选

　　小档案

　　姓名：杨鹏

　　年龄：42岁

　　职业：公司经理

　　经济能力：自己办有公司，腰包“鼓鼓”

　　【买房“那点事”】

　　杨鹏是一位事业有成的中年商人，十多年前在他南宁创办了自己的公司，生意越做越大，腰包也越来越“鼓”。杨鹏以具有商人锐利的投资眼光，所有的收入均进行了“再投资”。杨鹏坦言，自己在?东已经有一套宽敞舒适的高层住宅了，同时还在大学路、江南以及中华路一带买了几套小户型的电梯房。杨鹏投资房产的主要途径，就是购买小户型出租，赚钱租金作为较为稳定的收益。

　　与其他的购房者不同，杨鹏买房考虑得最多的是房子是否好出租。“之所以买的都是小户型，就是因为小户型好出租。小户型的租金不算太贵，每套房的月租我控制在1000元/月左右，单间配套，设施齐全，出租价格较低，这样的房子才好出租。”杨鹏头头是道地说着自己的“生意经”。

　　【置业建议】

　　投资买房者最青睐的户型当中，小户型占有很重要的地位。无论是出租还是酒店式公寓，这一户型对投资者而言有着极强的吸引力。建议投资购房者在考虑小户型的同时，还要综合考虑周围的环境和配套设施。例如?东一带，由于其交通便利配套设施，小户型十分适合收入颇丰的单身白领居住，因此在这一带购买小户型进行出租是投资者不错的选择。

　　【购房提醒】

　　1.首选高新区。投资者买房，考虑的是升值空间。东盟商务区的巨大的投资价值，众所周知。

　　2.兼顾市中心。市中心，地段好，综合优势明显，属稀缺性房源。把目光落在这里，绝不会后悔。