投资客勿碰4类“高危物业” 可去拍卖市场淘宝

短炒房地产物业，即可获利翻番的"闪亮岁月"或一去不复返。今年经济危机可能进一步深化，广州的房地产市场投资是否举步维艰呢？同创卓越房地产总经理赵卓文表示，资产价格下降，是全年大势，个人投资者不宜逆势而动。他还认为，酒店式公寓等投资类产品、价格虚高的"豪宅物业"、休闲度假类物业、写字楼物业，是投资的4类"高危物业"。

另有业界人士建议，房地产投资者可以转向物业拍卖市场"淘宝"。满堂红地产研究部经理周峰表示，去年不少投资客，在物业拍卖市场上趁低吸纳商用物业。中原地产有关人士表示，靠近中心区的著名商圈，可以催生强大租赁需求，比较适合投资。

关注5类物业

汇翰按揭专业人士表示，投资房产要考虑的因素很多，如：房产类别、所在地区、贷款、抵押财产、税收问题，与代理打交道以及物业维修等。

据有关统计数据显示，随着年龄的增加，投资于房产的人也越多，投资者的年龄段主要是在28岁至64岁，很多人都是有家室的。参与投资的家庭，近85%是夫妻二人都有月薪或年薪的，且平均月收入比没有地产投资的家庭要高。但如果没有合理系统的投资理财计划，就会很容易给家庭埋下财政隐患，造成财政危机。

同创卓越房地产总经理赵卓文认为，今年买楼要"多看少动"。资产价格下降，是全年大势，个人投资者不宜逆势而动。他建议，投资者可以关注5类物业，包括广州市中心区的小区型优质物业。特别是一些投资性业主由于自身经济原因放出来的相对价格合理的"次新房"；性价比高的别墅盘。广州毕竟人多地少，别墅项目未来升值潜力可期；独特不可替代的物业，例如，江景盘，山景盘，湖景盘等；地铁物业、教育资源物业；租金回报高(高于6%)的物业。

满堂红地产市场部沈悦培介绍，从租赁回报率上看，天河北、环市东总体都比较高。中原地产有关人士表示，靠近中心区著名商圈的，可以催生强大租赁需求。比如，建设板块二手住宅租赁市场表现相当活跃，出租率较高，租金稳定，租客为附近写字楼的白领与外籍人士，普遍素质较高，尤其是外资公司中高层员工和外籍管理层人士，他们较高的收入和居住要求也使这里的租金居高不下。

规避4类"高危物业"

赵卓文认为，今年广州有四类物业十分危险，属于"高危物业"。

1.投资类产品。主要是指酒店式公寓、商务公寓、返租回报的商业物业、小型酒店、小户型出租经营物业等。危险的原因是金融危机冲击下，投资热情消退；租金持续下降，物业价格走低。长期经营与短期炒作均没有空间，项目将陷入死循环。

2.价格虚高的"豪宅物业"。广州房地产缺高档物业，尤其缺真正的"豪宅物业"。目前广州2万元/平方米以上的物业不少，但真正称得上"豪宅"的不多，大多是"伪豪宅"，表现在价格水平高，物业综合潜力不高。"豪宅"价格水份很大。真正的豪宅，应该是能够经得住时间考验，能始终保值增值的物业。广州目前更多是"高价物业"，而不是"豪宅物业"。目前一些卖2~3万元/平方米的物业，在不久的将来跌价50%的可能性很大。

3.休闲度假类物业。全球金融危机冲击下，财富"缩水"成为普遍现象。中产阶级"无产化"，有产阶级"折半价"，这时，休闲度假类物业将极可能出现"有价无市"，无人问津的状况。

4.写字楼物业。今明两年，广州写字楼供应量将大增。同时，由于经济不景，需求量将有所下降。租金水平下挫，只是时间问题。广州新增的写字楼足够市场消化8~10年。无论是发展商，还是投资客，在今年都要尽量避开上述四类物业，加强风险控制。

可转向拍卖市场"淘宝"

另有业界人士建议，房地产投资者可以转向物业拍卖市场"淘宝"。满堂红地研究部经理周峰表示，去年不少投资客，在物业拍卖市场上趁低吸纳商用物业。这一年大面积铺面成交有所增加，超过300平方米的铺位成交比重为32.7%，整层数千平方米的商场也不乏成交个案，单价在5000元/平方米以下者居多，从住宅类领域撤出的资金转到商用物业领域，客户"趁低吸纳"的意图极其明显。

赵卓文称，今年投资房地产要时刻保留20%现金，随时可能通过拍卖市场、二手市场、开发商促销中找到便宜货。今年二手市场比一手市场更值得关注。此外，要高度注意性价比，不买贵的，只买性价比高的，要注意低位入货。

今年投资，要做到四不：不急、不贪、不盲从、不听从。