农村房屋买卖协议的效力判定

　　农村房屋买卖协议的效力判定

　　[案情简述]

　　张某与杜某签订了房屋转让协议一份，约定：张某将某村房屋1套出卖给杜某。该房屋土地性质属农村集体土地。杜某向张某付清了全部购房款，张某将房屋交付给了杜某。后杜某对该房屋进行了装修改造并一直居住至今。近日张某将杜某诉至法院，认为双方的房屋转让协议违反了法律强制性规定，应属无效买卖，请求确认双方的房屋转让协议无效。

　　[析案]

　　本案争议焦点为：一是原、被告双方签订的房屋转让协议的效力;二是如果协议无效财产是否应予返还。

　　《合同法》第7条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第52条第一款第(五)项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。”

　　《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

　　就本案来看，双方所签订的房屋转让协议违反了法律禁止性规定，应认定无效。

　　关于无效情形下的处理，《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，合同被认定无效以后，双方各自返还财产属于常态的处理方式。无效以后主要审查的重点在于是否存在不能返还或者没有必要返还的情形。

　　其判断的依据是地上房屋的现状与合同履行的时间长短。实践中，集体土地房屋买卖合同履行的时间长短很好判别，而房屋的现状通常存在以下几种情况：与原买卖标的一致;购房人已对房屋实施了部分翻建或者添附且不可区分;该房屋已被完全翻建;该房屋已自然灭失;该房屋因征用、拆迁而灭失，但购房人获得了拆迁补偿款等等。

　　本案中，由于双方签订的房屋买卖协议被确认无效，同时双方合同履行时间较长，买受人也已对该房屋进行了装修改造，如果返还将给买受人造成更大的损失，且该房屋也是被告以及家庭的唯一住房，故而应属于没有必要返还的情形。且在买卖合同签订后，买受人也已经支付了一定的对价，亦不存在折价补偿的问题。叶 霞

　　找法网小编为您推荐以下相关文章：

农村房屋买卖纠纷的类型

农村房屋买卖合同范本

在农村房屋买卖中的适用