购房前多储备相关法律知识

　　

正在举行的2006年大连秋季房交会上，辽宁法大律师事务所律师陈敏就目前我市市民购房时最容易出现的法律问题集中在一起，向观展的市民们进行了详细的讲解，目的是帮助购房者对整个购房过程有一个更加清晰、明确的认识，减少购房风险。

[核心阅读]

问题一：开发商是否具备预售条件？

注意审查开发商是否具备预售的法定条件，是购房首要考虑的问题。购房者应当要求开发商出示“商品房预售许可证”，如果开发商不能出示该证，说明其前阶段的手续很可能不完全，或者是尚未取得该宗土地的使用权，或者是该建设工程规划及施工未获批准等，这样很可能面临着钱去楼空的危机。

对于开发商出示的《商品房预售许可证》，应当注意审查建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。一般应当要求开发商出示原件，如果只能看到复印件，您还应上网输入许可证的编号来确定真伪。

问题二：面积误差如何处理？

商品房一般都是以建筑面积计算房款的，建筑面积由套内使用面积和公摊面积两部分组成。对于商品房面积误差如何处理，最高法院有专门的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超过3％，买受人请求解除合同、返还已购房款及利息的，应予支持。

为避免这样的问题，陈敏建议购房者在购房合同中写明建筑面积中公摊面积和套内使用面积分别是多少，或者约定“房屋建筑面积增加但房屋套内使用面积未增加的，房屋价款不发生变化。这样可以减少一些不必要的经济损失。

问题三：产权办理的期限到底多长？

法律规定，开发商应当履行配合办理的义务。房屋所有权的登记手续应由该预售商品房的购买者在商品房交付之日起90日内办理，开发商应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

司法解释规定，如果由于出卖人的原因，致使购买期房的买受人在房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书时，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。但是有些开发商在实际签约时往往将办理产权的期限有意延长，填写为二年、三年等设置更长的时间，这样的约定使得购房者权益的实现变得遥遥无期，却无力追究开发商的法律责任。因此购房者不要忽视合同中关于产权登记期限条款的约束，应当要求合同约定的期限与法律规定基本一致。（BJF05/谭杰）