投资房产要算清帐 如何用升值的房子淘钱

从8月1日起，个税新政结合此前的“全额营业税5年大限”的执行，削弱了市场上以房产做为中短期投资的赢利能力。冷静下来的人们更加重视日后如何将升值的房产变现的技巧。

　　一、当前投资房产要算清帐

　　据一些房产中介专业分析人士指出，人们可以从购买商品房、出售该房产生的税费比较中了解详情。购买商品房（以单价5000元为例），主要包括3％契税、1％公共维修基金、以及约为0.5％的过户、办证、印花税等相关支出。相关费用合计为3％＋1％＋0.5％≈4.5％。而若在五年内销售该房，主要包括5.5％营业税、一般中介公司平均代理费1％、约为0.5％的过户、办证、印花税等相关支出。个税按“转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”的20%征收。在凭证不全的情况下，税务机关有权在住房转让收入1%-3%的幅度内征收个税。新政策对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　此外很多市民买房通过了银行，对于个人贷款购买的首套住房执行的是下浮10%后的优惠利率，即5.751%。以一笔20万元20年期的贷款为例，每月还款额为1404.28元，共需支付利息137027.49元。一些银行人士还提醒，贷款利率近年来已经多次上调，而且我国大多数银行目前执行的是浮动利率，遇到央行政策调整，贷款老客户也会从每年1月1日起执行新的利率，无形中又增加了人们的利息支出。有专业机构针对“2006年个人房产投资的倾向”进行的问卷调查显示：理性投资者将房产投资回报率定位在5%左右。但是人们如果转让“5年大限”之内的房产，从成本角度出发，房价至少要增长20%以上。否则房产只是满足了人们的居住需求。

　　二、转按揭将增值房产“淘出钱”

　　在国家对市场宏观调控的大背景下，很多地区房价持续快速上涨的势头已经出现疲态。其实对于房产已经增值的人们来说，可通过“同名转按揭”业务进行融资。据中信银行天津分行零售部有关人士介绍，正处在住房按揭期间的借款人，为了增加（减少）贷款金额或延长（缩短）贷款年限，通过担保公司担保等手段把住房按揭从其他银行转到该银行。该行的老客户也可把已经办理贷款房屋进行重新评估，将增值部分获得更多的贷款。

　　例如，有的市民三年前买的80万元的住房，贷款40万元，如今市价已达到100万元，重新申请的贷款金额有可能达到70万元，还清原银行贷款40万元后，还剩余30万元，贷款人可以利用多出的贷款进行其他合理的消费和投资。银行规定：房产建筑面积低于90平方米（含），贷款最高金额为其抵押房产评估价值的80%；房产建筑面积高于90平方米，贷款最高金额为其抵押房产评估价值的70%。贷款期限、利率、还款方式享受与住房按揭贷款业务一样的各项优惠政策。不过银行要求增值部分资金如超过20万元，贷款人要提供贷款用途证明。同时严格规定原按揭贷款房产已经办妥房产证，原按揭贷款当前没有逾期，且近两年未出现过不良还款记录。

　　业内人士指出，这种方式满足借款人充分利用已抵押房产的增值获取更多的资金，满足借款人购车、购房、、出国留学及其他个人综合消费用途或投资需要。特别对于一些急用钱的人来说不必急于卖房变现，办理转按揭业务获取增值现金来周转。普通住房过了5年大限后，就合理规避了部分税费。