经济适用房的三种可供选择的制度安排

??? 作为适应社会主义市场经济体制发展要求的我国城镇住房新制度的一个重要组成部分，面向中低收入居民家庭住房保障的制度安排，也需经历一个不断学习、改进和创新的过程。目前纵览各国住房保障制度的政策实践，中低收入居民家庭住房方面的制度安排主要有以下三个方面：

???以政府为主体的住房供给机制

??? 这是目前我国通行的做法，具体政策实践中又有分建分售、分建统售、统建分售、统建统售几种主要的策略。以政府为主体的住房供给机制，适用我国以供给为主导的制度变迁模式，有利于吸收社会资金、调动各方面的积极性，快速地调整长时间的住房福利制度所造成的供求失衡的局面，最大限度地释放有效供给，以配合我国房改的逐步深化和推进，较好地满足深化住房制度改革建立城镇住房新制度的要求。不利之处，存在着效率的改进机制，制度安排不是最优状态。

???政府主导下的消费需求机制

??? 以政府为主体的住房供给机制，长远看不利于促进住宅建设的持续发展，抑制了市场机制在配置资源方面的基础性作用的发挥。随着我国住房制度改革的深入推进、住房商品化、社会化程度的不断提高以及由住宅产业化发展所带来的住房供求紧张关系的逐步缓和，中低收入居民家庭住房保障方面的制度安排必然会转向以政府为主导的消费需求机制。

??? 目前，形成消费需求机制的制度安排，应重视制度环境的两个侧面。一是财政支出的能力。对中低收入居民家庭的住房保障制度是政府向他们提供的一种公共产品，这种产品的提供必须具有可持续性和稳定性。只有政府的财政支出能力充足才能确保转移支付的持续发展。二是住房的供求均衡度。在住房供给明显小于需求的情况下，立足住房需求机制的制度安排会使这种紧张的供求关系日趋恶化，在供求大体均衡的情况下，立足需求机制的制度安排，会激励供给的增加，又使政府住房保障政策的政策效果十分明显。

???以住房合作制度为核心的共同治理机制

??? 20世纪90年代以来，企业的共同治理问题已成为许多国家共同的管理实践，中低收入居民家庭的住房保障要不要立足共同治理，需要进一步研究。从国外政策实践看，立足共同治理机制的住房合作制度适应了这一发展要求。尽管合作社内部的产权制度、治理结构和分配原则都同公司制有原则区别，公司制和合作制都是法人企业制度，区别于个人业主制、合伙制等自然人企业制度。合作社具有独立的法人财产制度，有能力作为独立的民事主体行使民事权利和履行民事义务。合作社以其全部法人财产承担债务清偿责任。社员对合作社建立法人财产制度承担出资责任，一则每名社员必须缴足合作社章程规定的最低入股金额，二则全体社员实缴股本总额不得低于合作社注册资本法定最低限额。所以，合作社以其法人财产承担有限责任，实质是社员以其对合作社的出资为限对合作社债务承担责任。

??? 理论上看，发展住房合作制度变行政约束为产权约束，能较好地解决供给主导型制度安排所存在的效率问题，较好的释放住房的有效供给；又能使政府的住房需求政策找到广阔的空间，释放有效需求。翟波