小产权房问题的实质究竟是什么

　　近日，国土资源部有关人士关于小产权房发表的谈话，引发各界广泛关注，《新京报》、《北京青年报》等媒体都刊发了社论，不同人士也作出不同的解读。《新京报》7月10日刊发的社论就提出:“小产权房解禁，政府将面临以下难题:地方政府的土地收益如何保证?如何弥补以高价获得土地的开发商的损失?如何弥补以高价购房的购房者的损失?”

　　所谓小产权房，说白了，就是因为在土地问题上没有取得合法的手续，所以，交易的房屋只有使用权、而没有所有权，或者说是只能住而不能卖。在此过程中，社论所说的三种情况都并非典型。

　　其一，所谓“地方政府的土地收益如何保证”，其实，无论是乡镇政府、村委会，还是涉地的农民，都或多或少地得到一定收益，而其中大多数土地属于国有资产，而且是应该保护的耕地，甚至是红线以内的指标，是不该卖也不能卖的。

　　其二，所谓“如何弥补以高价获得土地的开发商的损失，”其实，高价获地的开发商也许有，但由于土地转让的不合法性，多数开发商是以相对低廉的价格获得了土地的开发权，又以相对低廉的价格将建成的住宅卖给了购房者。真有损失，他就不会干了。

　　其三，所谓“如何弥补以高价购房的购房者的损失”，其实，几乎所有的小产权房靠的就是价格优势。因为在土地所有权方面不具合法性，所以，住宅的价格要明显低于大产权房。而对非投机性购房者来说，反正是自己住，便宜当然更好。

　　因此，小产权房问题的实质是地方、开发商钻了政策或管理的空子，开发了本无权开发的国有土地，通过建房后出售获得了一定的利益;而购房者在不得上市的条件下，以相对较低的价格获得了使用权。且使用权往往长达50年、70年。即使不“解禁”，三方也都是受益者。而“解禁”则可以使这种受益长期化合法化，一般并不存在“弥补”的问题。

　　当然，在小产权房的开发、建设和出售过程中，部分农民或许受益相对较少，现在心有不甘。而购买者也成千上万，牵涉者许多人的实际利益。如果久拖不决，一是账面上的土地乃至耕地已经变性，名不符实;二是购房者心里总不踏实。这个问题应该尽快解决，不应留给后人。

　　但是，如果无条件解禁，甚至再拿出纳税人上缴形成的财政经费补偿所谓损失，那么，带来的实际问题，一是国有土地在法律层面上的真正流失(尽管其在使用形态上已经流失);二是对更多花更高价钱购买大产权房的公民来说，更是一种不公。所以，要按照国土资源部的三条原则解决这一问题，真有许多问题需要审慎思考和把握，且不可再犯方向性错误，产生新的社会问题。

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