小产权房的名“亡”与实“存”

曾经有一位民营地产开发商同笔者说过：“有些事情就是这么有趣，越是有争议的项目越能赚钱。争议最热的时候就是赚钱高峰，争议过去，等于规则已制定，那时利润已经下降。”犹如一个明星的绯闻与其知名度的正相关关系。最近热议的小产权房也循此律，传已有百亿游资进入深圳小产权市场豪赌转正。

讨论其实最先源自5月21日，深圳人大通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。所指的“遗留违法建筑”多数是没有产权的小产权房。不久，国土资源部即表示，深圳处理的是违法建筑，与小产权房有本质区别；同时还补充说，目前小产权房不符合国家现行法规，不受法律保护。

6月25日，国土资源部副部长贠小苏表示，由于各地小产权房的情况不一样，中央或国土资源部不会出台统一的处理意见。由此小产权房的争论大戏中除了市民、村民，还加入了地产开发商、专家和学者，此话题演绎成社会化的大辩论。角度无非揭、批、驳、谏。

其实，“小产权房”并非一个法律上的概念，它也被称为“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。

就深圳本地而言，深圳土地已经完全国有，所谓的小产权房确是违法建筑。7月15日，《深圳特区报》刊登深圳市人大法制委员会主任陈涤的访问内容，明确指出购买违法建筑不受法律保护。

既然小产权房“违建”的身份，众人已知，却仍犹疑的少，胆大的多？小产权房，为何名“亡”实“存”？

其一、巨大的价差，使小产权房受青睐。和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。

其二、买方暗赌转正。“转正说”也喧嚣于深圳市场，但深圳市人大予以明确否定表示，大部分违建在进行分类处理后，将只能获得合法的使用权，以解决目前大量违法建筑以“黑户”身份在实际中被合法使用的尴尬局面。

仍有不少市民认为，随着《物权法》的出台，公民的财产权利全面被肯定，乡产权房也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。

但是，从我国目前的相关法律规定来看，乡产权房屋转化为产权房还缺乏法律依据。即使从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来看，也没有什么迹象表明我国会在短期内放开集体土地的流转。

这一来自土地制度变革中的产物，从名字就看出其出身的不大方——我国土地制度上的城乡二元制，带来了城乡房屋产权的断裂。两块其他条件完全相同的建设用地，若其中一块是国有土地，便可享有出让、转让、出租和抵押的权利，并得以在交易中体现价值；另一块是集体土地，则基本只有自用的权利而缺少交易的机会。相同土地遭到割裂的做法，是小产权房只能生长在农村集体土地上，并由此引发出其他复杂问题。

若有法律、制度基础，何来名亡而实存？没有法律、制度的基础，如果让小产权房转正，土地出让、房屋销售等环节上会出现混乱，反而可能出现城市地价与房价体系的震荡。

如何解决？把小产权房强制拆除，或把责任全部推给农民或购房者，都是不客观的。小产权房的建造和买卖，皆是在日头下进行，既然属于违建，当初管理部门为何不马上禁止呢？

深圳媒体的报道称，6月25日，原龙岗区坂田街道执法队副队长兼查违办公室主任卢斐斐被判刑的原因，便是利用职务便利收受钱财32万元，为违建网开一面。深圳市近期严打违法建筑，小产权房的销售也不过从明目张胆变为暗度陈仓。事出皆有因，任何一栋违建的兴起，必然伴随着相关部门的失语以及相关方面的获益。

个人或团体的利益之外，分税制又带来地方财政上的“独立思考”。地方政府之所以对小产权房合法化态度暧昧，根源在于，小产权房如果转正，可能会拉低城市的房价、地价，减少地方政府税收。同时，很大一部分土地出让金也要上交中央财政。分税制尚未改革，地方政府推进小产权合法化的动力不足。

但是，由于地方经济发展的需要，地方政府阻拦小产权房的存在与诞生的动力也不足。房市价格健康可促进经济发展，房价过高则民怨沸腾——这是一个无法在短时间内化解的矛盾。或许后人回顾小产权房，也会将其书写成具有中国味道的历史伤口。