二手房纠纷攀升 法官提示六大对策规避风险

本周，北京市一中院审结了一起二手房主卖房后又反悔，被判赔偿买房人12万元违约金的房屋买卖纠纷案。北京市一中院、海淀法院近期提供的信息都表明：目前，二手房主在办理过户手续过程中，发现房价变化后反悔，导致买房人起诉至法院的案件大幅攀升。海淀法院民一庭的马军法官在分析这一现象时，对现阶段买房人提出六大规避风险的对策。

记者从市一中院和海淀法院审理此类案件的法官处了解到，二手房主反悔借口主要有以下几种，其一是以所售房屋是夫妻共同财产，夫妻一方在出售二手房时没有征得另一方同意，以此理由要求解除卖房合同收回房屋；其二是称所售房屋是央产权，政策规定不允许出售（法官介绍，实际上央产权二手房买卖已经解冻）；其三是以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由，要求认定买卖合同无效；再有以中介公司没有及时转交买房人的定金为由，要求认定合同无效。

马军法官认为，出现这一现象的根本原因是房价上涨快，卖房人售出房屋后感觉吃亏，从内心里反悔。其他原因还有：二手房交易手续复杂，造成双方签署买卖合同到房屋过户之间产生较大时间差，易造成二手房主心态变化；房屋产权登记制度不合理，现行房屋产权登记制度往往仅登记一名所有权人，买房人在买房时很难发现所购房屋还有共有人，交易之后卖房人常以其他共有人不知情为借口，要求解除合同。其他原因还包括，中介公司操作不规范；房价上涨后，许多农民将宅基地房屋卖给城镇居民后反悔，从而起诉要求收回住房。

针对目前出现的二手房市场纠纷倍增现状，马军法官提示购房者从6个方面保护自己、规避风险：首先，购房人在与二手房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，及时办理，避免对方反悔。其次，买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同；第三，买房人应在签订买房合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。第四点建议是二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方谈定内容，以书面形式约定好。第五，为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担责任作出书面约定。第六，国家法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，建议城镇居民不要购买这类房屋。