楼市新政后 首例房产纠纷案在崇文区开庭审理- 王成律师

　　5月24日上午，楼市推出新政后发生的首例房产纠纷案在北京市崇文区法院开庭审理。买房者吴先生声称，因卖主郭女士不配合办理网签和贷款，导致手续延误，故起诉要求解除合同；郭女士则表示她没有违约行为，未按时办理网签是因需要办理房屋确权，希望继续履行合同。而至本文发稿时，本案尚未宣判。
　　这是“新国十条”出台后，购房者起诉要求解除购房合同的首个案例。
随着各地调控细则渐次出台，各大城市的房地产交易均出现了较大波动。在楼市成交量下跌的同时，购房合同违约纠纷也在增加。如果违约，将面临什么样的法律风险，守约方又如何维护自己的合法权益？针对这些问题，《中国建设报·中国住房》记者进行了较为详细的调查和采访。 　　房产纠纷增多
　　据了解，近段时间多家律师事务所均收到大量房产违约纠纷咨询业务，各所接连举办的房产纠纷法律讲座几乎场场爆满。《中国建设报·中国住房》记者在参加岳成律师事务所一个关于二手房买卖过程中的法律问题讲座时，到场人数大大超出事务所预计，主讲王艳华律师及工作人员都表示，“没想到来了这么多人”。在讲座最后留出的互动时间内，听众争相提问，没得到提问机会的听众在讲座结束后也纷纷围在律师身边，咨询相关房产问题。碰到有人插话，一位正在咨询的中年女士面露不悦，一副非常着急忧虑的表情，原来她正陷在二套房认定的纠结中。某律师事务所主任律师表示，目前该所受理的二手房买卖纠纷有几百件，是去年同期的数倍。
　　目前来看，不少律师最近接待的法律咨询和部分房产纠纷案例主要分为以下3类：
　　第一类，房产新政出台后，所购房子被认定为二套房，首付比例大大调高，购房者要多支出一大笔钱。导致房子买不起，首付款也拿不回来。
　　如：王女士去年把父母接来一起住，原本舒适的两居室一下子变得拥挤了。今年4月王女士看中了一套三居室的新房，与开发商签订了认购协议，并缴纳了5万元定金，约定一周内来签订正式购房合同。但是，三天之后国家就提高了二套房首付比例，大大超出了她的预算，无奈之下只得提出退房。开发商表示：退房可以，但定金不能退。王女士却觉得这是由于国家政策变动导致的，坚决要求退定金。
　　第二类，房产新政出台后，二手房买卖双方都想解约，可中介不愿意，扣住了房东的相关证件。房东因为拿不回证件，也不肯退给买方首付款。于是出现买方、卖方、中介三方僵持的情况。
　　第三类，外地户口的年轻白领在工作时间较短，不需出具一年以上纳税证明的情况下买了首套房。新政出台后银行要求必须出具相关证明，否则无法放贷，购房者只能全额付款。在这种情况下，买家交不起全款也不愿支付违约金，卖家则不肯退还首付款。
　　由此可见，首付提高、利息增加、贷不出款，是房产新政出台后卡在购房合同履行过程中的3个最根本的问题。
　　合同约定不可少
　　对此，王艳华表示，能否在不承担违约责任的情况下解除合同，最基本的处理原则是看合同中有没有约定。合同中有约定的，按合同约定执行。假如合同中约定，政策发生变化导致贷款审批或者首付比例发生变化后，仍须继续履行合同约定的，则不得以新政为名要求解除合同。
　　但是，目前的关键问题是，对这种政策变化因素产生的影响，很多合同中并没有明确约定。因此，王艳华强调在购房合同中，要尽量约定好双方的义务、责任及情况变更处理方式等，以免发生不必要的纠纷。至于在没有明确约定的情况下如何处理这些纠纷，大多数律师认为应视具体情况而定。
　　一般来说，因国家政策调整导致的首付款比例增加、贷款利率提高，尚不至于使买方不能继续履行合同，有条件而不愿意履行的，需要支付违约金；因个人信用等问题无法获得贷款的，买方应当承担违约责任；中介已经促成双方签约，但因政策原因未能履行时，中介要求支付一定报酬亦属合理，可根据中介已经完成的居间行为，由买卖双方支付一定款项。同时，如因政策原因导致买方无法在指定银行获得贷款时，只要其他银行能够办理，买方也不可主张解除合同。
　　首案结果或有示范效应
　　依照《民法通则》规定，不可抗力主要由两类构成：一类是自然灾害，如地震、台风等自然现象；另一类是某些社会现象引起的事件，如战争、动乱、政府干预等。情势变更则是指合同有效成立之后、履行完毕之前，如果出现某种不可归责于当事人原因的客观变化，若仍然履行合同会给一方当事人造成显失公平的结果，法律允许当事人变更或解除合同并免除承担违约责任。
　　通过调查，《中国建设报·中国住房》记者发现，对此次由政策调整造成的各类房屋买卖纠纷，法律界人士对毁约责任也有不同的观点。
　　不少律师表示，政策调整不属于合同法中规定的“不可抗力”，而应该属于该法规定的“情势变更”，购房人要求退房，不需要承担违约责任。但也有些律师认为，政策调整导致违约，不应适用合同法中规定的“情势变更”。否则，势必导致一些看到房价下跌的买房人不诚信，以此为借口达到变相毁约的目的。
　　岳成律师事务所宋律师表示，“现在确实发生了大量的房屋买卖纠纷，不过由于新政刚刚出台不久，目前此类案件大多未进入诉讼阶段，而是更多地集中在诉前调解协商阶段。”据悉，目前已经有相当一部分毁约纠纷通过协商达成协议，但仍有相当数量的纠纷因双方诉求相去甚远，最终将通过司法诉讼程序解决。
　　对此，不少业内人士表示，由于各地法官思考和理解角度的不同，同样的案情可能会出现不同的判决结果，上级司法部门应尽快对此类案件作出明确的司法解释或指导性意见，确保房地产市场的平稳过渡。
　　至此，第一案审理结果更受瞩目，也许它能起到一个示范效应。