聂美慧与齐秀生房屋买卖合同案

裁判要旨：

　　房屋买卖合同是否有效与房屋所有权是否发生变动，应该分别依据合同法和物权法的规则进行判断。就二手房交易而言，出售尚未取得所有权证书的房屋，不能发生物权变动的效力，但买卖合同本身并不具有实质的违法性，应认定买卖合同有效，在买卖双方之间仍然产生合同法上的债权、债务关系。

　　一、首部

　　（一）裁判文书字号

　　天津市河北区人民法院民事判决书（2006）北民初字第3918号民事判决书

　　（二）案由：房屋买卖合同

　　（三）诉讼双方

　　原告：聂美慧，女，53岁，汉族，天津市七十八中学退休职工。

　　被告：齐秀生，男，50岁，汉族，天津市服装四厂工人。

　　（四）审级：一审

　　（五）审判机关和审判组织

　　审判机关：天津市河北区人民法院

　　合议庭组成人员：审判长吴昊、审判员孙鹤年、代理审判员季虹

　　（六）审结时间：2007年2月。

　　二、一审诉辩主张

　　原告聂美慧诉称：

　　被告齐秀生经人介绍欲买原告住房，原告觉得此房没有产权证，不知是否可卖，经咨询中介得知，没有产权证的房屋只要到公证处办理房屋买卖公证就可以。于是经协商，齐秀生以155000元购买下原告房屋，双方于2003年8月14日到河北区公证处办理了该房屋买卖合同公证，合同中注明“无产权证”。原告于当日收到被告给付的房款155000元，齐秀生也于当天收到房屋钥匙进住该房。后原告在看电视和报纸的过程中不断看到没有产权证的房屋在买卖时造成很多纠纷，并且国家法律明令禁止买卖没有产权证的房屋,如《房地产管理法》第37条第6款、《城市房地产转让管理规定》第6条第6款均规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”.转让上述房地产违反了国家法律明令禁止的强制性规定，而且今后如涉及拆迁补偿、房屋维修、索赔等都不好办理。按照《民法通则》第55条的规定，民事法律行为应当不违反法律和社会公共利益，第58条亦规定违反法律和社会公共利益的民事行为是无效的民事行为,《合同法》第52条指出签订合同时违反法律、行政法规的强制性规定是无效合同。因此请求法院判决双方订立的房屋买卖合同无效。

　　被告齐秀生辩称：

　　原告提出的诉讼主张及所依据的理由是根本不成立的。本案房屋买卖协议的主体均是完全民事行为能力人，对双方签订的协议性质、后果均有明确的判断力，交易双方当时的意思表示真实，不存在任何胁迫、误解、显示公平之处,符合我国《民法通则》及《合同法》的相关规定，且河北区公证处亦对其真实性、合法性予以证明，故双方签订的房屋买卖协议依法应予保护。聂美慧起诉的真正原因在于房屋价格的上涨，其引用的《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》中“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的条款并不适用于本案。上述法律及建设部的规定，属经济法范畴，它的调整对象不是平等主体之间的民事法律关系，而是房地产开发建设中，管理者与被管理者即非平等主体之间就土地使用权的取得、房地产开发建设及房地产转让活动中所发生的经济关系。“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”是指房地产开发商就所建设的房地产项目未依法履行报建手续进行初始登记、领取权属证书则不能对外销售房屋产品，这些规定作为房屋所有权人的公民处置自己的房产行为并无关系。更何况，本案争议的房屋是一个合法的建成房地产项目，不是没有产权证，而是在进行分户分契办理过程中。再有，原、被告的房屋买卖交易已完成，被告占用、使用该房屋已近四年，原告诉讼早已超过两年诉讼时效的期限，其主张不管正当性如何及成立与否，均不应得到法律支持。请求法院依法驳回原告诉讼请求。

　　三、一审事实与证据

　　天津市河北区人民法院经审理查明：

　　2000年6月河北区教育局为改善教师住房条件，收旧调新，原告聂美慧将其所有的单元房屋一套及现金60000元交给河北区教育局后，教育局分配给其河北区曙光路贵贤里房屋一套（带产权），产权证由河北区教育局统一办理，现正在河北区房管局产权科办理产权备案登记。2003年8月14日，双方签订房屋买卖协议一份。该协议约定，聂美慧将其名下坐落河北区曙光路贵贤里的楼房一套（无产权证），建筑面积86.01平方米，以人民币155000元的价格转让给齐秀生，齐秀生一次性支付房款，聂美慧将房屋有关手续同时交付齐秀生。当日，双方就该房屋买卖协议到河北区公证处申请公证，齐秀生将全部购房款155000元交付给聂美慧，聂美慧将诉争房钥匙交给齐秀生，后者在诉争房居住至今。河北区公证处于同年8月18日作出2003年津证民字1147号公证书，对该协议进行了公证。2005年5月8日，聂美慧曾到河北区公证处申请撤销双方的房屋买卖协议公证，天津市河北区公证处做出关于不予撤销二00三年津证民字1147号公证书的决定。

　　原告聂美慧提供的证据有：

　　1、房屋买卖协议公证书;

　　2、天津市河北区教育局基建科和天津市第七十八中学证明。

　　被告齐秀生提供的正具有：

　　1、房屋买卖协议公证书；

　　2、2003年8月14日聂美慧收房款的收条；

　　3、天津市河北区教育局基建科和天津市第七十八中学证明；

　　4、聂美慧要求撤销公证的申请。

　　5、天津市河北区公证处关于不予撤销2003津证民字1147号公证书的决定；

　　四、一审判案理由

　　天津市河北区人民法院认为：

　　民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。原、被告均是完全民事行为能力人，所签房屋买卖协议又系双方真实意思表示。虽《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》中规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但原告聂美慧所出售的诉争房屋系河北区教育局分配给原告的带产权的住房，产权不存在任何争议，只是须经河北区教育局统一办理产权证，现河北区教育局对诉争房已在河北区房管局进行产权备案登记。双方所签房屋买卖协议又经过天津市河北区公证处进行了公证。河北区公证处对聂美慧申请撤销双方房屋买卖公证的请求亦做出不予撤销公证书的决定。合同签订后，齐秀生已履行了给付房款的义务，聂美慧亦已将房屋实际交付被告使用长达四年之久，合同内容已经履行，只是由于河北区教育局未能及时给聂美慧办理产权证，致使双方所签房屋买卖协议未能全面履行。双方所签订房屋买卖合同合法有效，原告的诉讼请求，不予支持。

　　五、一审定案结论

　　据此，天津市河北区人民法院判决：

　　驳回原告聂美慧的诉讼请求。

　　六、解说

　　本案是一起房屋买卖合同纠纷，其特殊之处在于，买卖双方缔结合同之时，卖方尚未取得房屋的所有权证书，故该买卖合同是否有效存在分歧。我们认为此类买卖合同是有效的。正确处理此类案件的关键在于明确区分合同法上债权（债务）发生的效力与物权法上物权变动的效力。详言之，合同有效成立，只是在当事人之间发生债权法上的债权、债务关系，但如果合同是以物权的变动为目的（典型的如买卖），则物权的实际变动还有待于相应的交付（动产）或移转登记（不动产）方可完成。当不具备物权变动的条件时（如本案中卖方尚未取得所有权证书，自然无法协同买方办理过户登记），只是不发生物权变动的效力，但并不能由此影响债权合同的效力。虽然我国并不承认所谓独立的“物权行为”理论，但却是把以物权变动为目的的原因行为（如买卖合同）与物权变动二者严格区分，原因行为无效，自然不能发生物权变动，但物权没有变动，却并不当然地影响原因行为的效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”，即体现了这一意旨，即将施行的《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，再次重申了这一意旨。因此，不能以物权未发生变动或不能发生变动为理由，转而否定作为原因行为的买卖合同的效力。

　　本案有两个方面的问题值得注意：

　　第一、如何理解适用《城市房地产管理法》中“不得转让”的规定

　　《城市房地产管理法》第三十七条规定“ 下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；”不少人据此认为，不得转让就是不得买卖、不得赠与的意思。但我们认为，《城市房地产管理法》的这一项“不得转让”的规定本身是值得商榷的，在审判实践中对该规定作如上理解也是不符合公平原则的。首先，所谓不得转让，应指不得发生物权的变动，而非不得就该房屋的转让订立买卖合同。虽然根据合同法原理，买卖合同以物权变动为目的，既然目的为法律禁止（目的违法），那么买卖合同自然也归于无效，如此似乎不得发生物权变动与不得订立买卖合同是一致的。但问题在于，对未取得权属证书的房屋而言，法律为什么要禁止其物权发生变动，究竟是法律禁止其物权发生变动，还是其根本就无法发生物权变动？在我国，不动产的物权变动采取登记生效主义，未经过户登记，不生物权变动的效力，作为买卖标的物的房屋，如果在买卖合同签订时或之后没有取得房屋所有权证书，那么是不可能完成过户登记的。因此，我们认为，对这类没有产权证的房屋，与其说是法律禁止发生物权变动，倒不如说是因为不具备物权变动的条件而根本不能发生物权变动。当然，不管是禁止还是不能，在实际结果上都是物权不发生变动，但二者是有区别的，禁止发生物权变动，体现了法律的价值判断，由此会导致原因行为（买卖合同）也归于无效；而不能发生物权变动则体现的是一种事实状态，并不涉及原因行为的效力判断，法律禁止此类物权变动，尤其是进而否认其原因行为的效力，不仅没有任何实质性的理由，而且会形成很大的不公平，交易的一方尽可以此为理由而主张毁约，使“契约应严守”的原则完全落空。事实上，《城市房地产管理法》的上述规定并没有对物权变动与原因行为作清晰的区分，而且其规定“不得转让”的价值判断也是不恰当的，从这个意义上说，该规定是有缺陷的。相比较而言，即将施行的《物权法》就进步许多，《物权法》第三十一条规定，“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”，在这里《物权法》没有规定未取得权属证书的不动产不得转让，而是规定转让不发生物权效力，至于其原因行为的效力还要依据合同法的规则进行判断。尽管《物权法》尚未施行，但其体现的进步的法律思想却可以在审判实践中加以运用，因此我们认为一审法院没有依据《城市房地产管理法》的规定认定买卖合同无效是完全正确的。

　　第二、本案是否属于《合同法》中规定的无权处分

　　本案中原告所售房屋系与河北区教育局调换而来，并带有一定福利分房的性质，其取得方式系继受取得，因其出卖房屋时尚未取得房屋所有权证书，因此不免有无权处分之嫌。我们认为，严格按照不动产登记的规则来界定，本案中的买卖合同应属于无权处分合同，在买卖合同缔结时，房屋法律上的所有权人还是房屋的兴建方——教育局，尽管该房屋已事实上为原告占有、使用、收益，但因没有取得权属证书，原告还不是法律上的所有权人，其处分权存在限制。依据《合同法》第五十一条的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。至本案一审辩论终结时，原告尚未取得权属登记，而经法院征询河北区教育局对此房屋买卖有何意见，教育局表示对该买卖合同没有意见，但只会继续为原告聂美慧办理产权证。我们认为，教育局的表态已经构成追认，因此案中的买卖合同是确定有效的。需要明确的是，在无权处分的场合，法律只赋予权利人于事后决定合同效力的权利，却并未赋予无权处分人毁约的权利，如果无权处分人自己主张合同因无权处分而无效，是明显违背诚实信用原则的。更进一步说，即便权利人事后对合同不予追认，处分人也未事后取得处分权的，通说认为，无权处分人仍然要对善意相对人承担违约责任，换言之，通说实际上是对无权处分场合合同无效的范围作了限缩解释，即仅在相对人为恶意，且处分人既未取得处分权，合同也未被权利人追认的场合，合同方为无效。我们认为，这里相对人的恶意应该严格把握，一般应理解为具有道义上的可谴责性。像本案的情况，被告虽然在缔结合同时，知道房屋没有产权证，但并不能以此认定构成恶意，因为这种没有产权证的二手房买卖在现实生活中大量存在，深究其原因，责任基本都在房屋的开发建设单位，让处在弱势的买受人承担这份责任是不公平的。具体讲，没有所有权证书构成买卖标的物的权利瑕疵，买受人对此的明知只能免除出卖人的权利瑕疵担保责任，但不能免除其他的违约责任。换言之，本案中的被告不能强求原告在不具备过户条件的情况下为其办理过户登记，但是当买卖合同不被权利人追认的时候，买受人仍然有权要求出卖方承担其他违约责任，诸如要求赔偿损失或支付违约金，都是应该获得支持的。

　　【编辑点评】

　　美国著名大法官卡多佐曾说：“法律的终极原因是社会的福利。” [1] 从这个意义上看，“合法不合理”是一个悖谬的命题，因为真正的法律——行动中的法律，而不是纸面的法律——必定是合理的，必定是植根于当下的社会现实，反映人们普遍的价值追求，促进人们的相互合作。如果纸面的法律背离了社会现实，法官就有责任在裁判中修正它，寻找到合理的法律，而不是仍然亦步亦趋，机械地服从它。这也可以说就是在追求法律效果和社会效果的统一，也是法治的真正精神所在。[2]

　　就本案来说，《城市房地产管理法》规定，未经依法登记领取权属证书的房屋不得转让。如果机械地按照条文来看，聂美慧和齐秀生订立的房屋买卖合同似乎是有瑕疵的。但当前二手房买卖中，这种不具有权属证书的房屋交易为数不少。虽然这类交易由于一时无法办理过户手续，房屋买受人并未取得房屋所有权，因而有很大风险。但是通过宣布合同无效来禁止此类交易却并不是一个降低风险的办法，反而有可能加重买受人的风险。因为在房屋买卖合同有效的情况下，如果买受人最终未能取得房屋所有权，他至少还可以向出卖人主张违约责任，但在房屋买卖合同无效的情况下，他连这种救济途径都没有了，买受人的地位不仅没有得到改善，甚至更加糟糕了。[3]当然，一个可能的辩解是，这种规定就是要提高此类交易的成本，避免人们买卖无证房屋。但是，这种思路也有问题，从实践来看，无证房屋的买卖仍然非常普遍，特别是在目前房屋价格飞涨，城市拆迁规模不断扩大的背景下，无证房屋因价格相对便宜，虽然有风险，但还是吸引了很多人购买，而且这在短期内恐怕很难改变，在这种情况下，禁止这样的交易必然会带来巨大的社会成本。

　　还要强调的是，本案的交易发生在2003年，而原告起诉是在2006年，被告齐秀生已经在该房屋中居住了三年多。抛开请求确认合同无效的请求权是否应受诉讼时效限制的问题不谈，如果确认该合同无效，将是对社会秩序一种难以容忍的扭曲，必将引发越来越多的无证二手房的卖方，也有可能是买方在房屋价格发生变动的时候以合同无效为由主张退房。如此，房地产交易将成为儿戏，《城市房地产管理法》的条文得到了服从，但是法律的权威却得到了戏弄。

　　因此，我认为，本案的裁判不仅通过对法律的解释，保证裁判有法律依据，体现了法律的逻辑，更体现了生活的逻辑，社会的逻辑，而在我看来，后者对于司法来说更为重要。

天津市河北区人民法院：高治