出卖抵押房买卖合同不冲突 律师提醒注意关键四点

　　案情回顾

　　洛阳某房地产公司将其开发的一套房屋卖与李某并办理了过户，李某将该房屋向银行抵押。后该房地产公司向仲裁机构申请仲裁其与李某签订的《商品房购销合同》无效，并获支持。2014年初，该房地产公司又与张先生签订《商品房购销合同》将该房屋卖与张先生，并交予张先生实际占有使用。四个月后张先生被法院通知腾房，因该房屋要被拍卖，原因是李某此前将该房屋向银行抵押，银行起诉李某偿还借款并请求确认抵押权。银行获支持后，向法院申请查封并执行。

　　在律师的帮助下，张先生向法院提起诉讼，法院审理后，认定该房地产公司在与张先生进行房屋买卖时未通知抵押权人及告知买受人，根据《物权法》及《担保法》规定，并不必然导致买卖合同无效，而是可由买受人根据其意愿选择行使涤除权取得房屋继续履行合同，或者请求撤销、解除合同。张先生要求解除合同，赔偿损失应予支持。

　　律师分析

　　出卖人转让已经抵押的房屋，应告知买受人，在未告知买受人的情况下，合同无效还是有效，不能一概而论。根据《物权法》第15条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果要相区分，即物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。

　　郑艳认为，关于抵押合同与买卖合同的相互关系，二者并不一定相互冲突，在已经抵押登记的情况下只要买受人愿意接受已经抵押的房产，抵押合同有效，买卖合同亦可有效，但在未登记的情况下抵押权人不得对抗已办理过户登记的买受人。

　　律师提醒

　　针对目前普遍存在抵押房出卖的现象，郑艳就某些关键问题为广大购房者提出以下建议：

　　1.以清除房屋上设定的抵押为付款条件的买卖合同，收款对象为抵押权人，而在合同签订后，未办理产权变更登记前，该房被第三人作为诉讼保全对象，这样就不仅存在合同履行上的障碍，而且很可能丧失对涉案房屋的所有权，在主张债权时，只能针对出卖人，而无法向已收款的抵押权人索赔。给出去的是现钱，买卖落空还不能向收钱的人追回。故郑艳律师提醒买受人在买卖抵押房之前，需要先核实房屋除抵押权之外是否存在其他财产所有权纠纷，预先了解实际办理产权过户手续存在的障碍，一旦签约，及时办理过户登记手续，如签约后不能及时办理，则依据《物权法》新规定，申请预告登记，同样能产生不动产变动的公示效果。

　　2.出卖人故意隐瞒所售商品房已经抵押的事实，导致与买受人所签的售房合同解除或被撤销的，买受人可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。

　　3.实践中，存在为了“避税”而约定多少年之后再过户以节省税费的情形，实际上买方因此承担的风险，可能更大。郑艳律师告诫大家，合同约定的所有权并不具有对抗第三人的物权性质。只要登记簿上的产权人未变更，当出卖人进行无权处分，或出卖或抵押时，即成为买受人真正的风险。

　　4.买房要看卖方的土地证和房产证，且要看原件，最保险的做法是到房管部门去查询是否办理了抵押。对于所买卖房屋产权等是否有瑕疵等的问题，买方应做必要的预先了解，卖方应做事先的告知，因未明确而导致签订合同后履行受阻的，方便认定违约责任，避免出现争端。