房屋面积“缩水”官司

房屋面积“缩水”官司
作者：王向和律师时间：2009.08.28出处：王向和
房屋面积“缩水”官司
陈某与海南某经济实用房开发公司签订《经济实用房购销合同书》。合同约定：陈某向经济实用房开发公司购买位于海口市机场路某小区内的一套房，面积总计149.29平方米，每平方米售价2410元，总价359788.9元。房屋的实际面积由房管部门最后丈量为准，购房款多退少补。合同签订后，陈某依约将全部购房款359788.9元支付给经济实用房开发公司，但经房产测绘所测量，陈某所购的房屋套内面积为110.87平方米，分摊面积18.61平方米，面积总计129.48平方米，比《经济实用房购销合同书》中约定的面积149.29平方米少了19.81平方米。陈某一算，经济实用房开发公司多收了19.81平方米的购房款47742.1元，遂与经济实用房开发公司交涉，要求退还47742.1元购房款，被拒绝。陈某一怒之下将经济实用房开发公司诉至法院，要求退还多收的47742.1元购房款，并依法承担违约责任。
经济实用房开发公司辩称，陈某所购房屋的房产证上标明的“建筑面积129.48平方米”，不是房管部门最后的丈量面积，是不确切的面积，更不能说是实际面积。房产证上记载的共有分摊面积18.61平方米，只是房屋对第12层单层应分摊的共有面积，不是对整栋大楼应分摊的共有面积，陈某要求退还购房款的请求无充分证据的支持。法院经审理后认为，陈某所购房屋的房产证所载明的共有分摊面积是不完全的，同时，陈某与经济实用房开发公司所签订的《经济实用房购售合同书》并没有明确套内建筑面积与共有分摊面积之比例，陈某的请求无事实依据，驳回了陈某的诉讼请求。陈某不服一审判决，提起上诉。二审法院以相同的理由驳回陈某的上诉请求，维持了原判。
陈某在民事官司一、二审败诉后，便将房产管理部门告上法庭。他认为房产管理部门主应依法行政，依法登记他所购住房面积，房产管理部门不依法登记他所购住房面积侵害了他的合法权益，请求法庭撤销房产管理部门他所购房屋的房产证中建筑面积与分摊面积的登记，并判令房产管理部门依法登记上述房屋的分摊面积。法院经审理后认为，房产管理部门根据陈某的申请和海口市房产测绘所出具的测绘报告所载明的测绘面积，给陈某核发了房产证并在附证栏内注明套内面积110.87平方米，合同面积149.29平方米，该具体行政行为合法。房产测绘所应对其测量出来的测量数计算的准确性负责。法院判决驳回了陈某要求撤销房产证的建筑面积与分摊面积的登记的诉讼请求。
【点评】买地置业自古以来是人生大事，购房者倾其所有买一套住房，他们对所购房屋的面积都特别在意。房屋面积的大小除了关系到房款的多少，还涉及到所要交纳的税费和入住以后的物业管理费。但是合同约定面积比产权登记面积“膨胀”或“缩水”而引发的纠纷时有发生，令购房者不胜其烦。陈某所购房屋的面积“缩水”一案，就是购房者在购房后与发展商发生纠纷的典型案例。综合陈某就所购房屋面积“缩水”一案所提出民事和行政两场官司，以下问题值得探讨：
一、如何在购房合同中约定面积差异处理方式？
发展商在与购房者签订购房合同时，对所要交付房屋的面积有约定，实际上购房者也是按购房合同中的房屋面积来付购房款。那么，在购房者出现其所购房屋的产权登记面积与购房合同约定面积不相符时，应以哪个面积作为确认面积的依据呢？以产权登记面积作为确认发展商所交付房屋面积的依据，是最客观、公正的。因为产权登记面积是房地产主权登记部门确认的房屋面积，它标志着所有权人的权利范畴，所有权人可以按照产权登记的面积行使对房屋的处置权，如出售、出租、抵押等。同时，所有权人也应当按照产权登记的面积承担义务，如缴纳税费、支付物业管理费等。发展商交付房屋的合同约定面积与产权登记面积不相符时，应该以产权登记面积作为确认发展商所交付房屋面积的依据，同样也可以此来判断发展商是否违约和违约责任的大小。陈某在与经济实用房开发公司签订购房合同时，双方约定了购房面积和每平方米的价款，并说明房屋的实际面积中以房管部门最后丈量为准，购房款多退少补。陈某所购房屋的房产证登记的面积比合同约定的面积少19.81平方米，发展商就应退还多收的购房款。而一、二审法院轻易否定经法定测绘部门测量的并经房产部门登记的面积，以此否定发展商所应承担的违约责任，不利于保护购房者的合法权益。

二、房产管理部门在房产证登记房屋面积错误，能否提起行政诉讼？
房屋证是房屋所有权和房屋面积的唯一凭证，它一经产生，只要未被撤销或宣告无效便具有法定的公信力，成为认定房屋所有权及房产面积的法定凭证。房产管理部门对房屋权属和面积的登记行为是代表政府对房屋所有权以及房屋他项权利进行登记并依法确认房屋产权归属关系的具体行政行为，如果房屋产权人认为房产管理部门登记的房屋面积有误侵害了自己的合法权益，房屋产权人可以向人民法院提起要求撤销房产管理部门的错误登记的行政诉讼。陈某房产证上的面积已被生效的民事判决确认为不准确，房管部门为陈某颁发了一个公摊面积不准确有房产证，其错误是显而易见的，而法院在行政诉讼中仍判房管部门为合法，明显错误，陈某可以依法申请再审。（王向和）