深圳两亿房贷诈骗案调查 一房多卖骗术大起底

香珠花园开发商涉嫌一房多卖，涉案住房达247套

一起案值2亿多元的售房诈骗案，正在被誉为中国地产业领跑城市的深圳进行审理。检察机关指控深圳香珠花园开发商利用一房多卖、假按揭等手段，向银行、高利贷者重复抵押套取数亿资金，涉案住房达247套。此案背后的购房教训，足让消费者警省。

这些天，深圳香珠花园业主王岚女士焦急地等待着深圳市中级人民法院对涉嫌2亿多元卖房诈骗的房地产开发商张兴展将作出的判决结果。张兴展案在10月底进行了第二次庭审，目前尚无新消息。

说起房子，王岚就激动：“张兴展搞一房多卖，我买的房子被他公司的员工假买了一次，然后对方拿着假合同到银行去骗贷。已经3年了，我还没有得到产权证。我不知道什么时候我的房子会被法院强制执行给银行，那样我就无家可归了。”

2000年2月至3月间，王岚和丈夫吴恩耀花了积攒8年的20多万血汗钱付了购买香珠花园住房A805的首期款。香珠花园坐落在深圳深南大道，邻近广深高速公路处。他们称，选择这里的原因是，香珠花园住房每平方米只要4000多元，旁边的楼盘房价却要高得多。王岚夫妻俩在同年3月8日签订了购房合同，然后去深圳福田区公证处进行了公证，并开始按合同缴纳按揭款。

但是，意外发生了。

业主震惊

据调查，在香珠花园总共425户中，有200多户和王岚、罗秀尽遭遇相似

2001年9月29日，王岚接到中国工商银行深东支行调查表称，香珠花园A805没有正常缴纳按揭款，而房主名字变成了刘立旦。王岚在调查后发现，刘立旦是香珠花园开发商张兴展所设深圳泰生实业公司的员工。一房怎会出现二主呢？

据深圳罗湖区法院事后查明，早在1998年，张兴展叫刘立旦虚假购房，然后拿着这个《房屋按揭贷款合同》，到中国工商银行深东支行贷了52万元人民币。2001年初，泰生实业公司出现资金周转困难，连续6期付不出按揭贷款的利息。据此，中国工商银行深东支行于2001年3月21日向深圳罗湖区法院起诉。

香珠花园A605业主罗秀尽称，其房产也被张兴展以其公司员工“曹水妹”的名义，于1999年5月1日假按揭抵押给当地的中国建设银行城东支行，从而贷款52万元人民币。业主罗秀尽找到“曹水妹”，曹表示自己并未办理按揭，也未购房，只是在按揭过程中被公司叫去签了两次字。曹还表示，愿意到公安局作证。

据深圳市检察院调查，在香珠花园总共425户中，有200多户和王岚、罗秀尽遭遇相似。不少业主的房子被开发商一房多卖并重复抵押。香珠花园的所有房子3年来都没有办理房屋产权证。

于是，香珠花园的业主们包括王岚都去找张兴展，张承诺在2001年底会给业主们办房屋产权证。

2001年12月3日，罗湖区法院一审判中国工商银行深东支行胜诉，而败诉方未提起进一步上诉。2002年1月4日，王岚收到了一审法院的强制执行通知书，法院称为保护银行权益，该房将被强制执行。王岚闻此大哭：“这是我的房子啊，这是我们自已买的房子啊，怎么一下子就变成银行的了呢？”

据了解，这些香珠花园业主住房中，开发商假按揭抵押给银行的就有100多户，后被法院查封的有100多户。据业主反映，最多的被一房五卖，还涉及到港澳籍及外籍居民。不少业主已经接到了法院的强制执行通知书，他们称房子随时可能被法院强制执行给银行。

骗术解剖

一套房子可以被非法重复利用多次，张兴展被控诈骗2亿多

张兴展到底涉嫌诈骗了多少钱？他的公司到底有什么背景？深圳市检察院的起诉书对此提到颇多。

深圳市检察院的起诉书透露，香珠花园这块地皮原是深圳农科中心的自留用地。1995年，是深圳农科中心、深圳华深房地产开发公司、深圳泰生实业公司合作开发这个项目，约定建成后房产按农科中心19.8%、华深房地产开发公司15.2%，泰生公司65%的比例分成，其中深圳华深公司把按合同分得的15.2%房产以3300万元的价格转让给深圳泰生实业公司。

深圳市检察院的起诉书称，自有资产仅1000余万元的深圳泰生实业公司在香珠花园开工建设并取得“房地产销售许可证”后，采取按揭、销售、抵押借款等方式将房子重复卖出、抵押、诈取巨额资金。涉案的香珠花园房子多达247套，涉案金额达人民币2.29亿余元、港币530万元。

据深圳市检察院的起诉书内容，可以发现张兴展涉嫌把房子非法重复利用了多次：

第一步，张兴展在1998年4月至2001年9月间，采取由其本人及其亲友、公司员工签订虚假的香珠花园购房合同，然后利用这些合同，先后从建行、工行、招行等银行套取按揭贷款。他从建行骗取6000余万元，到2002年12月尚有5000多万元未归还。从工行深东支行贷取7600万元，到2002年10月尚有6000余万元本金未归还。从招行贷取近2000万元，到2002年11月尚有1000余万元未归还。

第二步，张兴展或将这些已向银行贷过款的住房、商铺重复卖给购房人，或在银行办理按揭贷款抵押后又将住房卖给购房人，或将在国土局备案后的房子卖给其他购房人等。据统计，张签写的合同房款近亿元，实际收取7728余万元。

第三步，张兴展将这些已经“利用”过的房子再度抵押给高利贷者套取贷款。深圳市检察院的起诉书称，张兴展明知属于泰生公司的“香珠花园”的房产已按揭抵押给银行或出售给客户，但仍然以签订房屋买卖合同的方式，用A栋190套房产作抵押，向华某、刘某等19位高利贷者高息借款，收取的借款为人民币5431万余元和港币530万元。

第四步，张兴展涉嫌隐瞒事实，将深圳农科中心、深圳化深房地产开发公司、深圳泰生实业公司三方所签订合同中规定给其他两方的香珠花园部分房产，也拿去向刘某等人抵押换取高息贷款(据悉月息高达5%)，或到银行按揭抵押，再卖给其他的购房者。经评估，这42套房产价值3394万元人民币。

深圳市检察院的起诉书认为，深圳泰生实业公司和张兴展的行为均已触犯刑律，构成合同诈骗罪。深圳市中级人民法院一审庭审中，张兴展承认部分贷款的事实，但认为自已的行为不构成合同诈骗罪，而是公司资金周转困难下所作出的正常商业运作行为。

损失谁负

张兴展涉嫌重复公证、虚假按揭，此案所造成损失谁来埋单？

在张兴展一案中，为什么有这么多的香珠花园业主权益受到侵害或威胁呢？此案作为一个案例，是否能给监管者们和未来的购房者们带来一些启示呢？

先来看在香珠花园巨资购房的商人杨德斌的遭遇。

据深圳福田区法院查明，早在2001年，张兴展向杨德斌称，如果杨大批购房投资，那么可以打折出售。于是杨德斌在2001年2月先后买下了香珠花园B幢南2层商铺，建筑面积超过1000平方米，共付款500万元，并到深圳市福田区公证处进行了公证。但到了2001年12月中旬，高利贷者乔某手持已获公证的另一购房合同，要求杨德斌退出商铺。杨德斌和乔某的各自合同显示他们购买的是同一处商铺。后双方聚集数百人冲突，乔某占取了其中一层商铺。

事后杨德斌发现，福田区公证处对这同一商铺的两个购房合同都做了公证。正是公证处给乔某的合同做了公证，才使乔某有胆把大量贷款借给张兴展。杨意识到，如果想保有自己对该商铺的产权，就得使公证处收回对乔某购房合同的公证，这样才能使乔某的购房合同在法律意义上失效。于是杨德斌把公证处告上了法庭。

深圳福田区法院一审查明，2002年元月，乔某把申请公证的材料交给福田区公证处后，公证处仅据乔某及张兴展的资料进行公证，未按程序对公证事项的真实合法性进行审查。所以一审法院认为，福田区公证处是在事实不清的情况下作出公证，违反了《深圳经济特区公证条例》，所以公证处应撤销对乔某的公证。被告方不服一审判决提出上诉，深圳市中级人民法院二审维持原判。

杨在打胜了这场官司后，紧接着打起与乔某的官司，福田区法院在去年12月20日判决称，乔某不得非法占有商铺，应搬出给杨德斌。但到今年10月21日，福田区法院撤回了该判决，理由是张兴展的刑事案子还处在审理中，法院无权对现有房产产权作出界定。

据了解，类似杨德斌这样，购房合同被重复公证的情况在香珠花园业主中还有不少，其中还发生过两个业主先后在同一公证处，由同一公证员为同一房产做了公证。

一业主根据公开资料提出质疑：张兴展的自有资金共只有1000万元，其他两家香珠花园项目合作商农科中心和华深房地产开发公司主要是出地皮。香珠花园的投入需数亿元，张兴展哪来这么多钱，如果没有足够的资金实力，张兴展又是如何办到齐全的建房手续的呢？

根据有关规定，一套未竣工的住宅只能有一套(每套四份)《房地产买卖预售合同》。但据记者调查，张兴展手里却有多套同一住房的预售合同。这些合同来自哪里？假使张在此次面对检察机关的刑事诉讼中败诉，其留下的烂摊子怎么办，数亿损失谁来承担？

这些问题，针对张兴展的刑事起诉书没有提到，但是业主们一直在追问。