涉外房屋转移登记，是否应办理公证？

1994年，原告在自己购买的宅基地上建起一幢三层半楼房，该

1994年，原告在自己购买的宅基地上建起一幢三层半楼房，该楼房由原告之妻李某及儿子居住。1996年9月17日，李某提交了自己和原告的身份证和产权证以及原告的委托书，将该房屋以9.9万元卖给刘某夫妇。1997年1月14日，房管局向刘某夫妇核发了《房屋所有权证》和《房屋共有权保持证》。1998年11月原告申请与李某离婚进行财产分割时得知房屋被过户他人后，曾分别于1999年1月4日和1999年3月30日，向房管局申请撤销刘某夫妇的《房屋所有权证》和《房屋共有权保持证》未果，于1999年10月7日向法院提起行政诉讼，要求判决房管局撤销该两证。

原告诉称房管局是在缺少法定公证文书的情况下颁发房产证，违反了法定程序，应予以撤销，且被告是在1997年1月14日颁发的房产证，原告是在1998年11月25日才知道房屋被过户的，一个多月后原告即申请撤销错误证件。至于原告到1999年10月才提起行政诉讼，是因被告接到原告的申请后一直未作答复。根据最高院关于执行《行政诉讼法》解释第三十九条的规定，只要行政机关在接到申请60天后，申请人就可以提起行政诉讼。至于何时提起法律未作规定。而原告在1999年1月4日已向房管局提出要求，那么诉讼时效便依法中断。

被告辩称依据《行政诉讼法》第三十九条的规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。”1996年9月，李某以自己及原告的名义，把房产转让给刘某夫妇。但原告得知楼房被卖后，直到1999年1月4日及1999年3月30日才向房管局提出要求撤销刘某夫妇的《房屋所有权证》和《房屋共有权保持证》。原告的起诉已超过诉讼期限。超出诉讼时效提起行政诉讼，已失去请求法院保护的权利。

法院认为，对于诉讼时效问题，被告颁发房产证的行为是在1997年1月14日，根据（最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十二条的规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，对涉及不动产的具体行政行为的诉讼期限是20年。因此，原告于1999年10月7日向人民法院提起行政诉讼并未超过诉讼时效。原告是香港居民，根据该省《城镇房地产权登记条例》第七条第二款：“由代理人办理申请登记的，应当向房地产管理部门提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应当按规定经过公证或者认证。”以及司法部、建设部联合发出的司公通字（1991）第117号《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第四条的规定：“有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证证明，然后由房地产管理机关办理房产登记等行政事宜。”被告在李某没有委托有关机构进行涉外公证的情况下，就办理了本案所涉房产的过户手续，违反了法定程序，依法应予以撤销。

评析

一、房管局以未经公证的委托书办理买卖手续违反了建设部、司法部1991年联合发出的司公通字（1991）第117号《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》和该省《房地产权登记条例》。

依据《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》和该省《城镇房地产权登记条例》第七条第二款的规定，即“由代理人办理申请登记的，应当向房地产管理部门提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应当按规定经过公证或者认证。”本案中房管局在办理买卖过程中委托书并未经过公证违反了上述法规的规定，属程序违法，但是否因此而撤证值得探讨。

二、关于本案是否超过诉讼时效

诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定时效期内不行使权利，当时效届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务之权利的制度。我国的《行政诉讼法》大多的借鉴了民法中关于诉讼时效的规定，《行政诉讼法》第三十九条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”以及第四十二条，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算，对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”被告颁发房产证的行为是在1997年1月14日，原告是在1998年11月25日申请离婚进行财产分割才知道房屋被过户的，一个多月后原告即申请撤销错误证件。1999年10月提起行政诉讼，原告从知道之日起到起诉之日止并不到两年，那么该案并没有超过诉讼时效。

三、购房人权益是否得到保障

在本案中，刘某夫妇是该房屋的善意取得第三人，所谓善意取得是指无权处分他人动产的占有人在不法将动产转让给第三人以后，如果第三人在取得该动产时出于善意（即不知或不应知道）就可依法取得该动产的所有权。第三人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求第三人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题意见》第九十六条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案所诉房屋属李某夫妇的共同财产，李某擅自处分共有财产而刘某夫妇属于善意取得，因此法院应保护刘某夫妇的合法权益，对原告受到的损失应当由李某承担相应的责任。

在德国法中善意取得一般仅适用于动产，我国最高人民法院的司法解释将善意取得制度扩展到了共有人处分共有不动产，2007年10月1日实施的《物权法》又将善意取得制度扩大到了不动产。把善意取得制度与登记的公信力相结合，当事人基于善意且支付了合理的价款并办理了登记就可善意取得不动产，善意购房者的合法权益将得到保护。

综上所述，原告在起诉的时候并没有超过诉讼时效，撤销产权证值得商榷。且由于法院没有考虑到应保护善意第三人的财产权利，使刘某夫妇的权利得不到应有的保障。

提示：登记机关审查时，对涉外的授权委托书应要求进行公证。共有人擅自处分共有财产应保护善意第三人的利益。