张某房屋被他人抵押案

2004年11月张某被某典当公司告知其所有的一套房产已设定了

2004年11月张某被某典当公司告知其所有的一套房产已设定了抵押，典当公司是抵押权人，并且持有房管局颁发的该房屋的他项权利证书。张某才发现其所持有的房屋所有权证系伪造，真实的房产证已作了抵押记载并由典当公司持有。张某遂向公安机关报案，经公安机关立案侦查，法院审理查明后作出了刑事判决。张某的女友马某受其子王某欺骗，私自将张某的房产证交予王某，真房产证被王某调换后，马某将假房产证放回原处，张某对此均不知晓。王某持真房产证后，找人伪造了张某的身份证，假冒张某与典当公司达成协议，以张某的房产做抵押，从典当公司骗取现金13万元。王某犯诈骗罪，被判处有期徒刑十一年，并处罚金5千元。经张某申请，公证处撤销了该房屋典当协议的公证书。典当公司曾持公证书申请法院强制执行，法院作出不予执行的裁定。张某于2004年12月以房屋抵押登记并非原告本人的行为，所有的签字及指印均非原告所为为由，向房管局提供了检察院的起诉书、法院的判决书及生效证明等相关证据，告知房管局上述事实，要求房管局注销该房屋的抵押登记，但被告一直未作出注销决定。

于是张某向法院提起行政诉讼，要求房管局注销为典当公司颁发的房屋他项权利证书。法院受理此案，并通知典当公司作为第三人参加诉讼。

被告房管局辩称，根据《行政诉讼法》第三十九条规定，“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。”最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第三十九条第一款的规定，原告于2004年12月22日向房管局提出注销抵押登记及房屋他项权证书的申请，原告向法院提起行政诉讼，其起诉超过了法定的起诉期限。根据《城市房地产抵押管理办法》第三十二条、第三十三条及第三十四条的规定，被告审查了抵押登记申请的材料，因符合“权属清楚、证明材料齐全”的规定，被告作出了抵押登记及颁发了房屋他项权证书，被告的行为符合法律规定。房管局的抵押登记及颁发房屋他项权证书的行为是按照法律规定，经过严格审查后，在抵押合同有效的情况下作出的，原告向被告提出申请，要求注销其房屋抵押登记及房屋他项权证书，但原告申请时提交的材料未涉及抵押合同的效力，被告不予注销抵押登记及房屋他项权证书的行为符合法律规定。

第三人典当公司陈述，其在办理抵押登记及房屋他项权证书时，曾多次对被抵押的房屋进行调查核实，所签订的《房地产抵押合同》合法有效，被告作出的房屋抵押登记及颁发的房屋他项权证书合法，不应予以注销。

法院经审理认为，根据《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十一条：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”的规定，被告于2004年5月12日对原告的房屋进行了房屋他项权利登记，在未告知原告诉权或者起诉期限的情况下，针对该行政行为，原告于2005年9月6日向法院提起行政诉讼，其起诉期限未超过法定的起诉期限，故对被告的上述主张不予支持。根据《城市房地产抵押管理办法》第三十二条及第三十三条的规定，被告在进行房屋他项权利登记时，应当对申请人提交的上述相关文件进行审查。在本案中，被告严格按照规定对申请资料进行审核，作出房屋他项权利登记合法。但原告提交的法院《民事裁定书》、《刑事判决书》等证据，证实了公证书已被注销，也证实了张某的身份证系伪造，《房地产抵押合同》非张某签订，故被告对其作出的房屋他项权利登记权属清楚、证明材料齐全、符合法律、规章的认定错误，原告要求注销其房屋他项权利登记的主张，予以支持。判决注销房管局对张某作出的房屋他项权利登记。

评析

一、本案未超过诉讼时效

根据《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法）若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或其他组织诉权或起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或起诉期限之日起计算，但从知道或应当知道具82体行政行为内容之日起最长不超过2年。’，本案，正如法院审理所述，张某对房管局提起的诉讼并没有超过法定的起诉期限。

二、注销他项权证正确

本案同时涉及到刑事法律关系和行政法律关系。法院已经对涉及刑事诈骗犯罪的事实作出了认定，并且依法追究了犯罪人员的刑事责任。法院的刑事判决书认定了王某的诈骗行为，证实了王某到房管局办理房屋抵押时提交的张某的身份证系伪造，《房地产抵押合同》非张某签订。经张某申请，公证处撤销了该房屋典当协议的公证书。据此，房屋抵押的成立要件均被否定，房管局应当依法注销其颁发的房屋他项权证书。法院判决注销房管局对张某作出的房屋他项权利登记是正确的。

三、借款合同无效，抵押合同也无效

《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(3）以合法形式掩盖非法目的；(4）损害社会公共利益；(5)违反法律、行政法规的强制性规定。”就本案来看，王某采用诈骗的手段取得张某房屋所有权证，并与典当公司签订借款合同，显然本合同不是当事人真实意思表示。按照上述规定，王某与典当公司之间签订的借款合同无效。《担保法》第五条规定，“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。”在本案中，王某冒充张某与典当公司签订的借款合同是主合同，而抵押合同是从合同。借款合同并非张某本人与典当公司签订，系无效合同，因此房屋抵押合同也就无效。

四、公证的物权文书无强制执行效力

《民事诉讼法》第二百一十八条的规定，“对公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行，受申请的人民法院应当执行。”该法条只对公证的债权文书可以强制执行作出规定，而本案中的典当协议公证书涉及执行的标的是房地产，是物权文书而非债权文书。根据《民法通则》第八十四条规定，“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。”物权是为权利人直接支配其标的物，并享受其利益的排他it权利。担保物权指的是为确保债权的实现而设定的，以直接取得或者支配特定财产的交换价值为内容的权利。担保物权以确保债务的履行为目的，它是在债务人或第三人的特定财产上设定的权利，以支配担保物的价值为内容，具有从属性和不可分性。《民事诉讼法》相关规定只对债权文书具有强制执行效力。而对物权执行没有法律依据。因此，法院不予执行是正确的。对物权只有通过诉讼程序解决。

五、房管局不承担赔偿责任

本案是王某通过诈骗手段欺骗房管局作出的具体行政行为，房管局在办证过程中已经尽到了审查责任，因此对注销房产证的后果不承担赔偿责任。

提示：本案法院已认定王某诈骗，公证处撤销了公证书，房管局应依法注销他项权利证。房管局在办证过程中尽到了审慎审查的职责，注销证书后不承担赔偿责任。