房屋被查封后不能转移

　　张某于2005年2月从白某手上购得二手房一套，并到房管局办理房

　　张某于2005年2月从白某手上购得二手房一套，并到房管局办理房屋转移登记，领取了房产证。同年3月，房管局得知张某购买的房屋已于2003年被法院查封，于是做出注销张某房产证的决定。房管局在决定书中称，白某向登记机关隐瞒房屋已经被法院查封的情况，属申报不实，房管局工作人员未发现这一情况，属工作失误。张某不服房管局的决定，提起了行政复议。

评析

　一、被查封房屋依法不得转让

　 我国《城市房地产管理法》第三十七条第二款规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。《城市房地产转让管理规定》第六条第二款也规定，司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。本案中张某所购买的房屋在两年前已被法院查封，依法不得转让。

　 二、应当注销房屋产权证
　
　《最高人民法院关于法院执行工作若干问题的规定》第四十一条规定：“对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。”房管局在给张某办理房产证时，没有发现该房产处于查封状态，工作存在失误。房管局在得知错误颁发房产证后，及时予以注销是正确的。

　三、对被查封房屋已转让的，其转让行为无效

　 根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源管理部门协助执行若干间题的通知》第二十一条规定：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。”第二十二条规定：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。国土资源、房地产管理部门明知土地使用权、房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。”因此本案中争议的房产已经被查封，依法不得转让。

　 四、因房管局的过错导致查封房屋办理了转移登记，应承担相应的赔偿责任

　　被查封房产又进行转移登记的，应注销转移登记。由于该注销行为给善意第三人造成的损害，房管部门是否承担赔偿责任应看其是否有过错，是否已经尽到审慎的审查义务。如果房管部门的过错是导致第三人受损的唯一原因，则应承担全部赔偿责任；如果房管部门的过错是导致第三人受损的部分原因，则应承担部分赔偿责任。对此问题，本书另有专门案例予以探讨。

　 提示：登记机关在办理登记时首先应审查有无查封及其他禁止转移事项，已查封房屋不得办理转移登记。