商铺投资个案分析

　　从中原地产“十一”楼市分析报告显示，以往黄金周，广州房地产市场都是住宅产品唱“独角戏”，而今年国庆期间，有多个小区商铺“叫卖”，如合生旗下楼盘推出多套一口价小区商铺，令楼市异彩纷呈。这些商铺大都在一些新兴区域内，依傍于一些大型楼盘小区。最值得关注的是有些商铺走“主题式”经营路线，如保利香槟花园波尔卡街特色商铺，保利林语山庄商业风情街等。从商铺投资的角度来看，如何才能成功投资?专家以两个个案进行分析。

　　成功个案：

　　李先生住在纺织路某大型小区，该小区去年7月发售多间40~60平方米投资型商铺，均价为1.3~1.5万元/m2。这批商铺有独立产权，客户可自由经营。李先生看中的商铺有九成实用率，8米超宽的店铺门面，面积47平方米，总价70.5万元。经过一番考虑，李先生决定买下这间商铺，他采用银行按揭方式，首付款35万元，剩下做10年银行按揭，月供3000元左右。两个月后，李先生将铺位出租给某保健用品店，首年租金为4300元/月，投资回报7.3%。最近，该盘再次推出一批商铺，均价已经上升到2.6万元/m2。

　　失败个案：

　　朱先生几年前在宝岗大道某大型楼盘裙楼二层买了一间小铺，约16平方米，总价25万元。当时宝岗大道两旁有多个住宅小区，居住条件成熟，居民购买力日益壮大，商业气氛渐浓。而且，当时江南西、江南大道一带只有南丰商场、海珠购物中心和宏宇广场，朱先生看好该铺的升值潜力。朱先生该年年底以1000元租给了一家饰品店，年递增按市场情况再决定。本来投资回报不错，但好景不长，整个商场的经营出现问题，二层空置率越来越高，朱先生于是萌生转让的念头，但该铺一直难以出手。望铺兴叹的朱先生还得交每月12元/m2的物业管理费。

　　小区商铺情况千差万别

　　从两个商铺投资案例中，投资者可从中分析商铺投资、经营方式，如何规避风险等问题。

　　据中原地产项目部副总经理黄韬分析，就楼市环境而言，整体环境良好，小区商铺回报率升高，升值空间也越大;从楼盘自身的角度来讲，各大小区居住氛围日渐成熟，入住率越来越高，小区配套不断完善：这些都使得小区商铺成为近期的投资热点，受到越来越多的买家关注。

　　同是投资小区商铺，为何李先生的商铺升值不少，而朱先生的却难以维继、甚至无法脱手?一般来说，小区商铺能否做旺主要取决于地点、人流状况及消费群的消费水平。而裙楼商铺尽管同样有这个注重点，但更重要的是需要整个裙楼商场经营主题或裙楼商场内品牌店的带动，受制约的因素往往比单纯的小区商铺多。

　　李先生所在小区的商铺独立经营，是楼盘的生活配套，由于小区居民本身的消费力已经不低，而且周边可消费的地方也不多，于是吸引了区内区外的居民前来消费。而朱先生的裙楼商铺更多是依附于其所在裙楼商场的经营状况，如果商场经营不善，场子做不旺，商铺就会越来越淡，甚至“活”不下去。

　　专家提醒：三种小区铺前景各异

　　中原地产项目部副总经理黄韬认为，投资小区商铺是中规中距的投资方式，其回报率稳定，适合中小投资者。小区商铺回报率一般在6%~10%，如果低于6%，其投资价值就值得商榷。商铺面积50~70平方米比较容易入市，风险相对也小，而面积一旦超过100平方米，回报率就会下降。

　　小区商铺因其所处位置可基本分为临街商铺、小区内商铺和商场铺三种。其中，临街铺经营风险最小，因为其服务对象既有小区固定的客户群，也有小区外的居民，服务受众面较广，很容易获利。选择临街商铺要看准所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密度、消费能力、消费结构等因素，并根据周边客户及其消费层次来定位。而小区内商铺主要为本小区业主提供日常生活必需品，关注点应在入住者衣食住行等方面，如小食店、药店、24小时便利店等经营方式较容易赢利。

　　如选择依傍于楼盘主题式商场或裙楼商铺，除应关注地段、区位及人流量等因素外，还要看整个商场的经营方式是否有统一的管理公司，是否有统一的经营发展规划。

　　有关专家介绍，一些小区商铺即使目前的年收益未能达到6%，如果其居住人群消费力强，升值潜力高，也值得考虑。也就是说，小区周边的商业网点越稀缺，就越能显示出小区商铺的价值，即使现在不旺，将来升值前景也很可观。如华景新城和骏景花园的商铺租金从以前80~130元/m2/月水平发展到现在200元/m2/月左右，就是一个很好的例子。