石家庄北湾餐饮娱乐有限公司与河北社科服务中心房屋租赁纠纷上诉案

河北省高级人民法院民事判决书

（２０００）冀民终字第２１号

上诉人（原审被告）石家庄北湾餐饮娱乐有限公司。

法定代表人冯树芳，该公司经理。

委托代理人丛斌，太平洋世纪律师事务所律师。

委托代理人陈红，太平洋世纪律师事务所律师。

上诉人（原审原告）河北社科服务中心，住址石家庄市裕华西路４２３号。

法定代表人郭振虎，该中心经理。

委托代理人宋领琴，石家庄市宏志法律服务所律师。

委托代理人王芳，石家庄市宏志法律服务所法律工作者。

原审第三人河北省社会科学院。住址石家庄市裕华西路４２３号。

法定代表人李仲华，该院院长。

委托代理人杨连云，副院长。

委托代理人李学斌，河北省社会科学院工作人员。

上诉人石家庄北湾餐饮娱乐有限公司（简称北湾公司）、河北社科服务中心（简称社科中心）、第三人河北省社会科学院因房屋租赁纠纷一案，不服石家庄市中级人民法院（１９９８）石民再字第４７号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

经审理查明：１９９３年１０月９日，河北省社会科学院为甲方与河北省石家庄市裕兴海绵厂为乙方（北湾餐饮娱乐有限公司中方股东）签订综合楼租赁协议。协议约定：甲方将临街新建的综合开发楼租赁给乙方从事餐饮娱乐业，租赁费分期、分批给付；甲方负责按原设计将外装修工程结束，内装修包括地面、墙壁、水电暖设施由乙方自行设计施工；甲方按工程预算将余款拨付给乙方，并将已购买的装饰材料按原始发票数额一并交给乙方；甲方在综合楼北侧划出适当地方供乙方修建围墙及临时建筑。同日，河北省社会科学院与乙方代表杨亚东、冯树芳订立补充协议，对租赁协议中划出适当地方供乙方使用问题达成一致意见。在河北省社会科学院申办的独立法人企业河北社科服务中心成立后，北湾公司亦经工商核准登记。对方于１９９５年元月１８日签订补充协议，约定原１９９３年１０月９日综合楼租赁协议甲方更名为河北社科服务中心，乙方更名为北湾餐饮娱乐有限公司，协议内容不变，继续有效。１９９３年１２月２８日，河北省社会科学院未按约定将工程预算的余款拨付北湾公司，只是交付价值约１０３０００元的装饰材料。北湾公司对所租综合楼１、２、４楼进行了设计装修，并在综合楼北侧修建了两层操作间和冷库。综合楼未完工程双方合计４０万元，折抵１９９４年房租费。北湾公司上述投入资金经河北仁达会计师事务所审计，摊销折旧后净值为２８２９２０３元。北湾公司从１９９３年１０月１２日至１９９６年１２月３０日，共支付租金１９７万元，其中给付河北省社会科学院租金８２．６万元，给付社科中心１１４．４万元。

１９９５年１２月６日，社科中心以北湾公司拖欠租金为由向石家庄市中级人民法院提起诉讼，要求北湾公司支付租金并承担违约责任。北湾公司在诉讼中对拖欠租金的事实予以认可，并请社科中心给予谅解。１９９６年５月９日，法院主持双方达成调解协议。协议约定：一、从调解书生效之日起，被告每周给付原告２万元，至１９９６年６月１０日交齐１９９５年度１２０万元租赁费，至１９９６年１０月底交付１９９６年度租赁费９０万元，１９９６年１２月底再交３０万元。二、从１９９７年起被告每月向原告交清当月租赁费１０万元，年底交清当年房租。三、被告１９９５年度违约金、滞纳金免除。１９９６年度违约金按合同计算，于１９９７年元月份付清。四、其他条款仍执行原租赁合同。如不能按时履行调解书条款一方有权终止合同。其余互不追究。石家庄市中级人民法院出具（１９９５）石经三初字第３７９号民事调解书对上述协议内容予以确认。调解书送达双方当事人并发生法律效力。１９９６年１２月３１日，社科服务中心向北湾公司发出终止合同函，称“鉴于你公司没有履行法院调解协议，我中心将于１９９７年元月１日起依约终止与你公司的租赁合同。从１９９７年元月１日至元月１５日为你公司处理善后事宜的时间。在此期间，你公司必须保证整体建筑物及一切设备的完好无损，否则后果自负。在元月１５日前，如你公司愿意继续承租，必须付清欠我中心全部租金及诉讼费等，否则，我中心将从元月１６日起依法采取必要措施。”１９９７年１月起，社科中心以北湾公司拖欠水电费为理由停水、停电。１９９７年４月，社科中心与北湾公司再次发生纠纷，终止了租赁协议的履行。１９９７年６月２６日，北湾公司以（１９９５）石经三初字第３７９号民事调解书违反法律，系社科中心欺诈所签为理由申请再审，请求撤销（１９９５）石经三初字第３７９号民事调解书，并要求社科中心赔偿损失。再审期间，北湾公司申请追加河北省社会科学院为第三人。

另查，河北省社会科学院与北湾公司中方股东石家庄市裕兴海绵厂订立综合楼租赁合同时，没有取得《房屋租赁许可证》。综合楼产权单位为河北省人民政府，所占土地的使用权为划拨取得。综合楼系河北省社会科学院干部群众集资兴建，其建设得到省计委及城市规划部门的批准。１９９８年１１月１２日，河北省人民政府机关事务管理局给河北省社会科学院出具证明：“你单位使用的石家庄市桥西区裕华西路４２３号房地产产权属省政府，全权由你单位管理使用。”１９９８年４月２２日，社科中心办理了综合楼《房屋准租证》。

上述事实有当事人订立的综合楼租赁协议及补充协议，（１９９５）石经三初字第３７９号民事调解书，北湾公司付款收据，河北仁达会计师事务所审计报告，桥西国用（９８）字第１０８号国有土地使用证，石家庄市（９８）２０３１号房屋准租证，（８３）８５号批准用地许可证，冀计经投（１９９２）８００号通知，当事人陈述等证据在卷佐证。

原审认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条、第三十一条之规定，河北省社会科学院将所建综合楼予以出租的行为不仅涉及到房屋使用权出租，同时还涉及到土地使用权出租，均应依照规定到有关部门办理登记，领取批准手续；并且依据该条例第四十四条、第四十五条之规定，河北省社会科学院所使用的划拨土地使用权是不允许出租的；河北省社会科学院在未办理登记的情况下将综合楼予以出租的行为违反了上述行政法规。同时，该出租行为还违反了《河北省城镇房地产交易市场管理暂行办法》的有关规定，偷逃了有关税费，损害了国家利益。据此，双方所签出租协议应为无效。社科中心既非出租房屋的所有权人又非土地的合法使用人，其与北湾公司所签补充协议更应无效。本院原作出的调解书适用法律不当，应予撤销。社科中心以租赁协议系双方当事人真实意思表示，且未损害国家利益，未办理登记只是一般违反行政管理性规定为由而主张租赁协议应为有效的说法，本院不予支持，依照无效合同的处理原则，河北省社会科学院应返还北湾公司：１．所收租金８２６０００元；２．依照协议应由北湾公司代替完成的４０万收尾工程，因北湾公司对三楼未予施工，只完成了四分之三工程量，故返还３０万元较为适宜；３．北湾公司用于装饰装修的不动产投资，因社科中心在本院再审期间擅自将综合楼出租他人，破坏了原装修现场，应以本院委托审计确定的数额计算，由河北省社会科学院返还北湾公司。社科中心所收北湾公司租金１１４４０００元亦应返还，因河北省社会科学院对合同无效负有主要责任，故对社科中心的该笔债务应负连带责任。北湾公司从１９９４年１月１日至１９９７年４月１８日实际占用综合楼３９个月零１８天，用于餐饮经营，对此应由北湾公司给河北省社会科学院予以补偿。补偿额参照租金计算。故判决：一、撤销本院１９９６年５月９日作出的（１９９５）石经三初字第３７９号民事调解协议。二、河北省社会科学院与北湾公司订立租赁协议及补充协议，社科中心与北湾公司签订的补充协议无效。三、河北省社会科学院返还北湾公司租金８２６０００元、剩余工程款３０万元、不动产投资２８２９２０３元，合计３９５５２０３元。北湾公司给付河北省社会科学院综合楼占用补偿费３９６００００元，两项互相折抵后，北湾公司再给付河北省社会科学院４７９７元，自本判决生效之日起３０日内付清。四、社科中心自本判决生效后３０日内返还北湾公司１１４４０００元，河北省社会科学院负连带责任，五、北湾公司现存放在河北省社会科学院内的餐饮娱乐设施自本判决生效之日起３０日内自行取走。

宣判后，北湾公司以一审认定占用服务楼３９个月零１８天错误，应为２４个月零２０天；返还服务楼占用费应按房屋折旧计算，不应按租金计算；社科中心应赔偿自１９９７年１月１６日停水停电造成的损失；社科中心应赔偿不动产投入的利息和租金利息损失等理由提起上诉。社科中心以房屋租赁不违反法律禁止性规定应为有效；出租房屋已经补办出租手续，资格合法。收尾工程费３０万元已经在１９９４年租金中折扣不应承担；１９９７年４月１９日终止合同系法院强制执行而非强行赶出等理由提起上诉。

本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》违反法律或者社会公共利益的民事行为为无效的规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》关于划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，可以转让、出租、抵押的规定。河北省社会科学院与石家庄市裕兴海绵厂订立的综合楼租赁协议以及河北省社科服务中心和北湾餐饮娱乐有限公司的补充协议在订立协议时没有经过有关部门的批准，故所订合同属于无效合同。一审判决对双方之间的综合楼租赁合同无效并予以解除正确，应予维持。河北省社会科学院及综合楼权利义务承担者河北社科服务中心作为出租方在出租综合楼时应当办理批准手续而没有办理，对合同无效应当承担主要过错责任，北湾餐饮娱乐有限公司作为商事组织对其经营活动应当善尽注意义务而未尽，对合同无效承担次要责任。虽然房屋租赁合同无效，但原审原告已将房屋交付原审被告，且原审被告用其经营餐饮娱乐，故应当支付合理的使用费用。双方约定的租赁价格没有违反石家庄市社会工商用房租赁价格管理暂行办法（１９９４）２４号所确定的综合楼所处地段的同品质楼房出租价格规定，又系双方自愿协定，所以北湾公司应比照约定租金支付给河北省社科服务中心占用综合楼期间的使用费。其占用期限从１９９４年１月１日接收综合楼到河北省社科服务中心１９９７年４月收回综合楼止，其计３９个月。北湾公司主张使用期限应从开业始计算到河北省社科服务中心停水、停电时止的上诉理由本院不予支持。北湾公司已经支付房租１９７万元，未完工程量折抵使用费４０．２万元，仍应支付河北省社科服务中心综合楼使用费１５２．８万元。北湾公司的不动产投入２８２９２０３元因无法拆除返还，应按北湾公司实际损失由河北省社科服务中心和北湾公司按各自过错承担，双方过错相抵后，河北省社科服务中心应赔偿北湾公司２２６３３６２．４元，该笔赔偿金和北湾公司应付综合楼使用费抵消后，河北省社科服务中心应给付北湾公司７３５３６２．４元。关于北湾公司要求赔偿其贷款利息与其他损失的请求，因未能证明此项损失与河北省社科服务中心、河北省社会科学院存在因果关系，故本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：

一、维持石家庄市中级人民法院（１９９８）石民再字第４７号民事判决第一、二项，撤销该判决第三、四、五项；

二、改判河北省社科服务中心给付北湾餐饮娱乐有限公司人民币７３５３６２．４元。

一审诉讼费２３０００元，由河北省社科服务中心承担１１５００元，北湾餐饮娱乐有限公司承担１１５００元；二审诉讼费２３０００元，由河北省社科服务中心承担１１０００元，由北湾餐饮娱乐有限公司承担１２０００元。

本判决为终审判决。

审 判 长 张书华
代理审判员 赵树经
代理审判员 郭雪华
二○○○年十二月二十一日
书 记 员 王 芳