住宅物业管理企业经营现状分析

一、物业管理行业的发展概况
　　1981年3月，以住宅物业为管理目标的第一家物业管理公司在深圳特区成立，并伴随着中国住房体制改革的不断深入而延伸至全国各地。从最初单一的住宅物业管理，向商业物业、工业物业及其它类型物业管理领域扩展。发展至今，全国共有物业管理企业达3万多家，从业人员超过300万。20几年的历程，物业行业的整体发展并不均衡，特区、沿海城市以及上海、北京等大城市发展态势较好，物业管理覆盖率较高，像深圳物业管理的覆盖率已达95%以上，上海、北京也分别达到90%和70%以上，中、小城市发展态势较缓，西北、东北地区落后于全国其它地区。
　　从经营效益上看，非居住物业如：商业物业、工业物业及其它类型物业都有效益，有的还较可观，其中以写字楼、商厦、酒店物业等为主要代表。而起步时间最早的住宅物业，由于涉及面广、产权多元化、地区发展水平差异大、业主消费观念成熟度不一以及法规不健全等因素，至今也是问题多、投诉多、矛盾大的一类物业，经营效益较差。据统计，住宅物业的收费率高的地区平均在70%左右，低的地区平均不到50%，甚至更低。有报告显示，在起步最早，市场化程度最高的深圳，物业服务行业的平均利润率已经降到5%以下，住宅物业行业整体处于微利甚至亏损状态。
　　二、住宅物业的经营现状分析
　　1、沈阳市住宅物业基本现状
　　考虑到地域不同、发展进程不同等因素，不同区域的不可比拟性，这里仅以沈阳市为例来说明。
　　沈阳市的物业管理从90年代中期开始起步，经过十余年的发展，物业管理已基本成型，初具规模。到2006年，已建成住宅区3326个，建筑面积10825万平方米，其中，具备物业管理条件实行等级服务的住宅区293个，建筑面积2556万平方米，占全市住宅总面积的23.6%，全市登记注册物业企业536家，开发企业设立的物业管理企业176家，从房管部门和单位后勤部门转制的81家，从业人员3万余人。起步较早的，包括华新国际－\"河畔花园\"在内的四个小区，在1996年就被建设部授予\"全国城市物业管理优秀示范住宅小区\"至高荣誉称号。
　　根据行业调查资料显示，全市规范化的物业管理住宅区收费率为70%左右，普通住宅区仅为38%。较低的物业收费比率、偏离市场实际的收费标准，导致沈阳市住宅物业在基本成型，初具规模的状况下，处于微利乃至亏损运行状态。
　　2、沈阳市部分高、中档物业公司管理项目及运营情况分析
　　表一：部分高、中档物业公司管理项目概况
　　物业项目
　　分析条目 万科物业 银基物业 豪森物业
　　新城物业
　　河畔新城 备注
　　紫金苑 金色家园 东方威尼斯 格林豪森 格林自由成
　　建筑面积 50，000 150，000 200，000 130，000 89，000 100，000 平方米
　　户数 245 990 1122 600 1034 806 户
　　收费标准 2.10 1.50 1.50 1.80 1.50 1.50 元/平米
　　电梯数量 9 29 60 14 7 6 个
　　职工总数 22 75 161 64 48 70 人
　　平均工资 900 800 750 800 800 900 元
　　经营收入 100万元 216万元 270万元 225万元 128万元 144万元 万元
　　电梯外维、
　　人工费用 43万元 133万元 268万元 108万元 79万元 126万元 万元
　　盈亏预估 略盈 亏 亏 平 亏 亏 ―
　　备注：1、平均工资以保安员工资为基准，附加费按工资标准62.6%计；
　　2、人工费占总费用50%计算，常规人工费占总费用在40%--60%之间；
　　3、考虑收费率和收费面积比建筑面积少等因素，总收入按建筑面积80%计；
　　4、电梯外委维护费450/月计。
　　高、中档物业的收费标准除少数别墅项目的收费标准定在每月2.00元/平方米以上。其它基本是在每月1.00元/平方米－2.00元之间，平均收费在每月1.5元/平方米，个别超过每月2.00元/平方米的收费也是把能耗和维护成本较大的电梯费用包括在内，如我们华新地产开发的\"河畔花园\"、万科地产开发的\"紫金苑\"、银基地产开发的\"友谊花园\"等。
　　从经营上看，老住宅区由于配套项目自管多，设备设施服务年限较长，维护成本逐年提高等一系列原因，很难有赢利。系统内的华新国际－\"河畔花园\"就是此种类型。
　　即使新建住宅，也受政府物业收费价格限制、收费率、配套设施的配置不同而较难赢利。我们仅以系统外沈阳银基地产开发的\"东方威尼斯\"为例说明：
　　目前该项目由其下属的银基物业项目管理处管理，现有住户1122户，建筑面积约20万平方米，收费面积15万平方米。每月物业费1.5元/平方米。由多层、小高层和高层建筑组成，共计60部电梯（房屋销售卖点），现有物业员工161人，其中70余人为保安人员。
　　现以保安人员750元/月的工资为平均工资基数计算，每人每月工资、社会保险和按规定提取的福利费为750＋750＊62.6%＝1，219元，仅人工费支出每年为：1，219＊161＊12＝235.5万元，
　　60部电梯每部外委维护450元/月，年支出总额为32.4万元，
　　两项费用合计：267.9万元。
　　而年物业费收费按100%收缴计算，收费总额为150，000＊1.5＊12＝270万元。
　　仅人工费和电梯费两项再加上5.55%的营业税金，已经大于物业费收入，可以看出现阶段该项目根本没有赢利可能。
　　目前依靠开发商或明或暗的补贴，保持着较好的物业管理服务状态，\"东方威尼斯\"的房产销售是红红火火。假设该项目是以标准的物业市场模式，保持微利测算，就要向业主收取较高的物业管理费，不仅业主不能接受，可以肯定的是，\"东方威尼斯\"的房产销售也将会严重滞销。
　　3、造成住宅物业微利乃至亏损的主要原因分析
　　1）沈阳市所有大盘及品牌地产商开发的楼盘均为自己属下的物业公司实施物业管理服务，包括华新、万科、银基、新世界地产等。建立一流物业公司的根本目的是打造地产开发品牌和支撑房产销售，而内部实施或明或暗的补贴策略来维护物业运营和较高服务标准，以小投入赚大钱。
　　2）政府做善事，企业来买单。社保、医保、公积金等层层加码的福利让本就微利经营的物业企业呼吸困难。如沈阳市最低工资标准，2004年为320元/月，2005年为400元/月、2006年涨至550元/月，而物业企业正是处在劳动密集、低收入人群聚集的特征体内。

　　材料、水、电等能耗费等刚性成本逐年增加，进一步加重了物业企业负担。如煤炭2003年平均采购价格为220元/吨，至2006年平均采购价格已上涨至320元/吨，每吨上涨达100元，连政府相关部门的收费如排污费、垃圾清运费、土地使用费、防空设施使用费等也是逐年提高或增项增收费用。物业成本大致可划分为四大部分：人力、公共能源、营运和管理费用。其中人力和公共能源所占比重最大，这些成本是物业服务必须支出的，也是近几年涨幅较大的，靠住宅物业企业自身经营难以消化。
　　3）住宅物业涉及千家万户，政府在制订价格政策时考虑物业管理基本情况和服务水平相适应的并不够，而往往考虑民众经济承受力、社会稳定和其他方面因素较多。大部分的社会舆论关心的是企业服务质量如何，投诉解决如何等问题，较少从服务价值和收费标准相符的角度去研究和关注物业管理。
　　导致的结果是：本来作为市场经营模式运行的物业企业完全应按着市场机制水涨船高地提高收费标准，但要想提高一分钱的收费，不仅要政府批准，更要在批准前得到全体业主的同意，随行就市的价格调整难于上青天。
　　4）人力资源匮乏，目前的城市，住宅开发项目多、服务人员需求量大，到处在闹\"保安荒\"、\"清洁工荒\"，这也直接导致企业的人力招聘、培训等诸多成本的增加。
　　5）物业企业承担着过多的社会责任和风险，来自于业主及房屋质量等方面的各类矛盾很轻易地就转嫁在物业公司身上，企业承受着一些不堪之重和额外的成本支出。
　　6）无法实现效益和收益的物业企业，如果没有开发商的支持，结果是人才难留，优质服务难以保持，收费率进一步下降，并形成恶性循环，无法实现健康运营和扩张。
　　四、住宅物业管理的重要贡献
　　1、社会效益、环境效益显著
　　住宅物业管理伴随着房地产业的发展而产生，在推动和美化城市建设，促进社会的和谐和稳定，为千百万业主和家庭创造了绿、静、美、安的居住空间方面贡献巨大，3万多家企业，300余万就业大军，其社会效益、环境效益显著。
　　2、创建品牌住宅物业管理公司，为地产的持续开发起到了保驾护航作用
　　沈阳市的住宅物业管理公司绝大部分有开发商背景，知名的地产开发项目均属此类型，如万科地产、银基地产、新世界地产、一方地产、城建地产、格林豪森地产、新湖北国之春地产以及我们华新国际地产等，均由自己组建的物业管理公司对所开发项目提供物业管理服务。开发商出于地产品牌创立和房产销售战略考虑，制定的收费标准适中或偏低，并给予适当补贴，来弥补物业公司的亏空。由于物业公司与开发血脉相连，企业文化、服务理念得到很好传承，其规范化、标准化、程序化的管理服务模式也深入人心，在业主和业界形成了良好的服务信誉和口碑，得到消费者的认同和信赖。
　　我们知道，万科地产从进入沈阳房地产市场，就一直由万科物业跟进实施物业服务，其模式已成为业界的旗帜，消费者更是推崇有加。
　　再如新湖北国之春，属分期开发地产项目，总建筑面积50万平方米。其采取超低物业收费标准(0.9元/平方米.月)，高标准服务策略，迅速打开了市场，形成了品牌和服务效应，其房产的平米均价从2005年10月的2，700元，一路攀升至如今的4，500元。规范化、品质化的物业管理服务，在房地产的持续开发过程中发挥着重要的支撑作用。
　　3、通过创建住宅物业服务品牌，为开发商带来了高附加值的销售业绩
　　看万科：万科在于洪郊区开发的四季花城，均价为4，700元/平方米，正在热销中的万科新榆公馆，地处远郊浑南榆树台，均价为4，500元/平方米，平米售价均比同区域相近楼盘高出1，000多元，除了房屋质量、品牌知名度、房型方面的原因，更主要的原因是适中的服务收费，高品质的物业服务带给消费群体的安全、舒心的居住享受。
　　再看华新：由华新物业实施管理的华新大厦写字楼，与华阳大厦写字楼隔街相对，均为经过了数年的维护和服务运行，目前华新大厦销售均价为8，000元/平方米，华阳大厦销售均价仅为4，000元/平方米左右，均价相差很大。
　　表二：华新物业实施管理的锦绣山庄与相邻别墅的售价比较
　　项目名称 平均售价(元) 物业费(元/平米.月) 售价差值(元)
　　锦绣山庄 9,000 3.00 0
　　信盟花园 7,000 2.30 -2000
　　花溪山庄 5,000 1.80 -4000
　　风凰花园 4,500 1.20 -4500
　　实践表明，华新国际通过对\"河畔花园\"的物业品牌打造，所形成的良好服务口碑，为之后的华新大厦、五里河大厦、锦绣山庄的租售带来了高附加值的销售业绩。
　　也正是依靠品牌住宅物业管理这一无形资产，使业主在房产购置上敢于出手，实现了地产开发企业的小投入大产出目标。
　　物业管理作为服务行业，它的健康发展与经济的增长、市场化程度、人们生活水平的提高、消费意识的不断成熟、收费率的高低有着密切的联系，这也决定了物业行业在相当长的时间内仍属于微利行业，甚至有亏损，不可能有暴利。我们确应以长远的、前瞻的眼光去看待现在的住宅物业发展和经营现实。