欺瞒房东擅自转租 协议无效退还租金

　　明知房主不允许擅自将房屋转租仍与转租人签订转租协议，并从事房主禁止从事的经营活动，后因经营效益差而停业退租，要求转租人退还转让金遭拒后，租赁人将转租人告上法庭。安徽省明光市人民法院对此起房屋租赁合同纠纷案作出一审判决，判决确认原告徐钢与被告钱仲清于2008年5月8日签订的房屋转租合同无效；判令被告钱仲清于判决生效后十日内返还原告徐钢房屋转租金15000元，同时驳回了原告徐钢其他诉讼请求。

　　明光市居民赵丽娟将其所有的位于该市车站路427号的门面房委托其姐赵丽华对外出租。2006年该市居民钱仲清未经赵丽华许可从他人处转租了该房屋从事音响等出售经营，赵丽华去收房租时认可了该转租行为，并明确告知钱仲清该房屋不能做餐饮和擅自转租，钱仲清向赵丽交付至2008年7月12日的房租。

　2008年5月8日，徐钢与钱仲清签订了房屋转租合同，约定，钱仲清于2008年5月12日向徐钢交付房屋，转租期自2008年5月12日至2009年5月12日止；房屋每月租金暂定2000元，徐钢应于每年6月12日和12月12日以现金交付上半年和下半年租金，房屋租金每年一变，随行就市；徐钢应支付钱仲清房屋转租金28000元，于2008年5月8日先付定金10000元，剩余18000元转租费和2008年5月12日至2008年7月12日的房租费4000元，共计22000元于2008年5月12日前付清等。徐钢已如期交付了该款。

　钱仲清告知徐钢该房屋不能做餐饮，并告知赵丽华其与徐钢系合伙做快餐生意，隐瞒了是将房屋转租给徐钢并已收取了转让费；当年6月13日赵丽华去房屋现场告知徐钢与钱仲清未经其同意不允许擅自转租并收取租金，并向徐钢收取了当年7月12日至2009年1月12日的房租12000元，徐钢提出与赵丽华签订房屋租赁合同，赵丽华也表示同意，但因故一直未签订书面房屋租赁合同。徐钢对房屋进行装修后开了“遇见石锅坊”快餐店，因效益不好，当年11月6日即停止了经营活动，并登报对外转租且告知赵丽华，赵丽华明确告知徐钢不能擅自对外转租及收取租金。之后徐钢找钱仲清要求退回房屋租金未果，即于当年11月将钱仲清告上法庭，赵丽华作为第三人参与了诉讼。

　该案在审理中，赵丽华表示，因徐钢与钱仲清有纠纷，要求在已收的房租到期时收回房屋，后该案因第三人主体有误，徐钢撤回了诉讼。不久徐钢将房屋提前交回给赵丽华，赵丽华退给徐钢提前退房的房屋租赁费2000元。2009年2月，徐钢再次向法院提起诉讼，要求法院依法判决其与钱仲清于2008年5月8日签订的房屋转租合同无效，由钱仲清返还其房屋租金28000元。赵丽娟与赵丽华作为第三人参与了诉讼。

　法院审理后认为：第三人虽未与被告签订书面房屋租赁合同，但以连续向被告收取房屋租赁费的形式认可了双方的房屋租赁合同关系，并口头告知被告该房屋不能做餐饮和擅自转让。原、被告在明知此种情况下，采取以原、被告合伙经营快餐的方式将转租房屋及收取原告租金的事实隐瞒第三人，后原、被告因房屋租金发生纠纷，第三人明确表示要求收回房屋，说明第三人对原、被告的转租及收取转让费的行为不予认可。虽然原、被告签订房屋转让合同是其真实意思表示，但依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，被告属无权处分，故该合同效力待定；第三人得知原、被告该纠纷后要求收回房屋，说明第三人对原、被告签订的转租行为不予认可，原、被告签订的转租合同因未取得该房权利人的追认而无效；故本院对原告要求确认该合同无效的诉讼请求予以支持；被告应返还因该合同取得的财产，但原告对该合同无效也有过错，应承担相应的责任；故对原告要求被告全额返还房屋转租金的诉讼请求部分予以支持。遂依法作出上述判决。